Tiền thuê nhà thì tháng nào cũng nhớ ngày nhận. Nhưng đến chuyện kê khai thuế thì nhiều người lại kiểu “để từ từ tính”. Và có lẽ chính vì thói quen này mà thời gian tới, cơ quan thuế sẽ chủ động “gõ cửa” trước.

Tại một buổi họp báo gần đây, ông Mai Sơn – Phó Cục trưởng Cục Thuế – cho biết ngành thuế đang tổng hợp danh sách các hộ và cá nhân cho thuê nhà để chủ động liên hệ, hướng dẫn nghĩa vụ thuế. Nói dễ hiểu hơn một chút, cơ quan thuế sẽ không chỉ ngồi chờ người dân tự khai nữa, mà sẽ chủ động tiếp cận từng trường hợp.

Nghe qua có thể nhiều người sẽ hơi “chột dạ”. Nhưng nếu nhìn kỹ thì đây không hẳn là một cuộc kiểm tra gắt gao ngay lập tức. Trước mắt, ngành thuế đang triển khai chiến dịch 15 ngày hỗ trợ hộ kinh doanh và cá nhân trong việc kê khai, nộp thuế.

Tức là thay vì để mọi người tự mày mò giữa một đống quy định, cơ quan thuế sẽ chủ động gửi hướng dẫn hoặc liên hệ trực tiếp để giải thích cách làm.

Thực ra điều này cũng dễ hiểu. Thị trường cho thuê bất động sản hiện nay khá phức tạp. Có người cho thuê một căn hộ nhỏ, nhưng cũng có người sở hữu cả dãy nhà trọ, vài căn chung cư, thậm chí mặt bằng thương mại.

Chưa kể còn đủ kiểu tình huống: chủ nhà tự kê khai, chủ nhà ủy quyền cho bên thuê khai thay, hoặc doanh nghiệp thuê và nộp thuế thay cho cá nhân. Nếu không hướng dẫn rõ ràng thì rất dễ xảy ra sai sót.

Một điểm quan trọng trong chính sách mới là quy định tại Nghị định 68/2026 về quản lý thuế đối với hộ kinh doanh và cá nhân kinh doanh, trong đó có hoạt động cho thuê bất động sản.

Theo quy định này, cá nhân cho thuê nhà sẽ được trừ tối đa 500 triệu đồng doanh thu mỗi năm trước khi tính thuế thu nhập cá nhân.

Hiểu đơn giản thế này: nếu tổng doanh thu cho thuê nhà của bạn trong năm là 700 triệu, thì phần 500 triệu đầu tiên có thể được trừ trước khi tính thuế. Phần còn lại mới là cơ sở để tính nghĩa vụ thuế.

Nếu bạn có nhiều bất động sản cho thuê ở các nơi khác nhau thì vẫn có thể tự chọn một hoặc vài hợp đồng cho thuê để áp dụng mức trừ này, miễn sao tổng số tiền được trừ không vượt quá 500 triệu mỗi năm.

Nhưng câu chuyện không chỉ dừng lại ở việc được trừ bao nhiêu tiền. Vấn đề nằm ở chỗ ai là người khai thuế.

Trong nhiều hợp đồng thuê nhà hiện nay, đặc biệt là khi doanh nghiệp thuê văn phòng hoặc mặt bằng, hai bên thường thỏa thuận bên thuê sẽ khai thuế và nộp thuế thay cho chủ nhà. Điều này hoàn toàn hợp pháp, nhưng phải ghi rõ trong hợp đồng.

Nếu không ghi rõ ràng, sau này khi có vấn đề phát sinh thì rất dễ rơi vào tình huống… mỗi bên nghĩ một kiểu.

Chưa kể nếu hợp đồng đã khai thay, nộp thay mà phần doanh thu được trừ vẫn chưa đủ 500 triệu, chủ nhà vẫn có quyền chọn thêm các hợp đồng khác để áp dụng phần miễn trừ còn lại.

Nói cách khác, nếu hiểu đúng quy định thì người cho thuê hoàn toàn có thể tối ưu nghĩa vụ thuế hợp pháp, chứ không phải cứ có nhà cho thuê là phải đóng thuế “cứng nhắc”.

Ngoài ra, với trường hợp cá nhân tự khai thuế, người cho thuê có thể chọn khai thuế hai lần trong năm hoặc khai một lần theo năm. Còn nếu bên thuê là tổ chức và có thỏa thuận nộp thuế thay, thì việc kê khai sẽ gắn với kỳ thanh toán tiền thuê.

Nghe qua thì thấy khá nhiều chi tiết. Nhưng thực ra nếu nhìn rộng hơn, đây là một bước trong quá trình minh bạch hóa thị trường cho thuê bất động sản.

Trước đây, hoạt động cho thuê nhà ở Việt Nam khá “tự phát”. Nhiều người có nhà trống thì cho thuê, thu tiền mặt, ít khi nghĩ đến chuyện kê khai doanh thu. Nhưng khi thị trường phát triển lớn hơn, đặc biệt ở các thành phố như Hà Nội hay TP.HCM, việc quản lý thuế chặt hơn là điều gần như không thể tránh.

Vấn đề không phải là có quản lý hay không, mà là quản lý theo cách nào để người dân dễ thực hiện nhất.

Nếu cơ quan thuế chỉ kiểm tra và xử phạt thì chắc chắn sẽ tạo áp lực lớn. Nhưng nếu chủ động hướng dẫn, giải thích và hỗ trợ kê khai thì mọi thứ sẽ nhẹ nhàng hơn nhiều.

Ở góc độ người cho thuê, có lẽ đây cũng là lúc nên thay đổi tư duy một chút.

Cho thuê nhà bây giờ không còn đơn giản là “có chìa khóa, có người thuê là xong”. Nó giống như một dạng kinh doanh nhỏ. Mà đã là kinh doanh thì phải có hợp đồng rõ ràng, dòng tiền minh bạch và nghĩa vụ thuế đầy đủ.

Để giải quyết cái mớ bòng bong này và giúp anh em chủ nhà ngủ ngon hơn, giải pháp thực tế nhất chính là số hóa toàn diện. Thay vì ngồi đợi cán bộ thuế "liên hệ hướng dẫn", chúng ta cần một hệ thống tự động kết nối giữa hợp đồng công chứng và mã số thuế cá nhân. Chủ nhà chỉ cần lên app, nhập mã hợp đồng, hệ thống tự nhảy số xem đã trừ đủ 500 triệu chưa, phần còn lại đóng bao nhiêu, click một phát là xong như chuyển khoản mua hàng online vậy. Bên cạnh đó, các bên đi thuê cũng cần phải sòng phẳng ngay từ khâu đặt bút ký hợp đồng: ai là người đi đóng, mức doanh thu trừ là bao nhiêu phải ghi trắng đen rõ ràng để sau này không ai đổ thừa cho ai.

Nếu làm đúng ngay từ đầu thì chẳng có gì phải lo. Còn nếu cứ nghĩ “chắc không ai để ý đâu”, thì đến lúc cơ quan thuế chủ động liên hệ, có khi lại giật mình hỏi: ủa, sao họ biết mình có nhà cho thuê? 😄