Chính phủ vừa mớban hành Nghị định 68/2026/NĐ-CP, một văn bản mang tính "luật chơi mới" dành riêng cho các hộ và cá nhân kinh doanh, đặc biệt là mảng cho thuê nhà đất. Nói một cách bỗ bã cho dễ hiểu thì việc đi thu tiền trọ bây giờ không còn là chuyện "tiền tươi thóc thật" đút túi xong là xong nữa, mà nó đi kèm với một mớ quy tắc kê khai mà nếu lơ là, anh em sẽ thấy cái "miếng bánh" thu nhập của mình bị sứt mẻ đáng kể vì các khoản phạt hành chính.

Điểm "ngon" nhất trong nghị định này chính là con số 500 triệu đồng. Anh em được phép trừ thẳng 500 triệu đồng trước khi tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) mỗi năm. Nếu anh em có nhiều nhà cho thuê ở khắp nơi, từ quận này sang tỉnh nọ, thì cứ chọn cái hợp đồng nào "béo" nhất mà trừ, trừ chưa hết 500 triệu ở căn này thì bê sang căn kia trừ tiếp cho đến khi đủ định mức thì thôi.

Tuy nhiên, đừng có khôn lỏi mà đòi căn nào cũng trừ 500 triệu nhé, tổng mức ưu đãi chỉ chốt hạ đúng nửa tỷ bạc cho tất cả các tài sản cộng lại trong một năm mà thôi. Đặc biệt, nếu anh em cho công ty thuê mà họ nộp thuế thay cho mình, thì nhớ ghi rõ trong hợp đồng là "ông trừ cho tôi bao nhiêu tiền thuế" để sau này đối chiếu cho chuẩn, tránh tình trạng "ông nói gà bà nói vịt" rồi lại bị truy thu thì khổ.

Câu hỏi đặt ra là: "Ủa, thế tôi nhận tiền cọc hay tiền thuê trước vài năm thì tính doanh thu kiểu gì cho đúng luật?". Nghị định 68 quy định rất rõ, doanh thu là số tiền bên thuê trả từng kỳ. Nếu khách hàng "sộp" quá, trả trước một cục cho 3-5 năm thì anh em có quyền lựa chọn: hoặc là phân bổ doanh thu đó ra từng năm để đóng thuế cho nhẹ đầu, hoặc là xác định doanh thu trả tiền một lần luôn.

Ngoài ra, anh em cũng cần để ý các mốc doanh thu 500 triệu, 1 tỷ hay trên 3 tỷ mỗi năm để áp dụng hóa đơn điện tử cho đúng. Việc dùng hóa đơn điện tử bây giờ nó như cái "giấy thông hành", thiếu nó là anh em không làm việc được với các khách hàng tổ chức lớn đâu.

Nhưng quan trọng nhất, cái "tử huyệt" khiến nhiều người mất tiền oan chính là 2 thời điểm khai thuế.

Nếu anh em trực tiếp đi khai thuế, luật cho phép chọn 2 phương án: Khai 2 lần/năm hoặc khai 1 lần/năm. Nếu chọn khai 2 lần cho đỡ "nặng" tiền đóng một lúc, thì mốc thứ nhất phải nộp hồ sơ chậm nhất là ngày 31/7 của năm tính thuế, và mốc thứ hai là ngày 31/1 của năm sau. Còn nếu lười, muốn dồn lại khai 1 lần cho gọn thì ngày 31/1 năm sau là hạn chót.

Riêng trường hợp anh em cho cá nhân thuê thì bắt buộc phải tự thân vận động đi khai, còn cho tổ chức thuê mà thỏa thuận họ khai thay thì thời hạn sẽ tính theo kỳ thanh toán tiền nhà. Đừng có để quá cái ngày 31/1 mà chưa thấy hồ sơ đâu, lúc đó tiền phạt nộp chậm nó nhảy như đồng hồ taxi, xót ruột lắm!

Phương án giải quyết tốt nhất lúc này cho các "chủ thầu" là hãy dành ra một buổi rà soát lại toàn bộ hợp đồng, tính toán xem tổng doanh thu năm nay dự kiến là bao nhiêu để lựa chọn cách trừ 500 triệu sao cho có lợi nhất. Nếu thấy thủ tục quá loằng ngoằng, hãy cài ngay mấy cái app của ngành thuế hoặc thuê một đơn vị kế toán dịch vụ để họ "canh" mốc 31/7 và 31/1 cho mình.

Đầu tư một chút phí dịch vụ nhưng đổi lại là sự an tâm, không phải lo ngay ngáy chuyện bị cơ quan thuế "gọi tên". Vậy anh em đã kiểm tra lại xem mình đã trừ đủ 500 triệu cho các hợp đồng hiện tại chưa, hay vẫn đang đóng thuế "full" mà không hay biết mình có quyền lợi?