Khu đô thị Đại học Quốc tế Berjaya ở khu Tây Bắc TP.HCM là một câu chuyện như vậy.

Dự án này được cấp giấy chứng nhận đầu tư từ tận năm 2008. Tính ra đến nay gần hai chục năm, đủ lâu để một đứa trẻ sinh ra ngày đó bây giờ đã gần bước vào đại học. Trong suốt quãng thời gian ấy, dự án gần như “ngủ đông”. Thỉnh thoảng lại có tin nhắc tới, nhưng rồi đâu lại vào đó.

Cho đến khi cái tên Vinhomes xuất hiện.

Khi doanh nghiệp này xác lập quyền chi phối tại chủ đầu tư – Công ty cổ phần Đô thị Đại học Quốc tế Berjaya Việt Nam – thì câu chuyện bắt đầu chuyển hướng. Và mới đây, chính quyền địa phương đã chính thức công bố quy hoạch tỷ lệ 1/2000 của khu đô thị này, coi như bật công tắc cho một dự án khổng lồ có tổng vốn gần 59.000 tỷ đồng.

Con số này nếu so sánh cho dễ hình dung thì quy mô dự án khoảng 880 ha, gần tương đương diện tích toàn bộ quận 1 cũ của TP.HCM. Nghĩa là không phải một khu dân cư, cũng không phải một khu đô thị nhỏ. Nó giống kiểu xây dựng… một “thành phố con” trong lòng thành phố.

Vị trí của dự án nằm tại khu vực Xuân Thới Sơn, thuộc vùng phát triển Tây Bắc TP.HCM. Phạm vi dự án được bao quanh bởi hệ thống kênh rạch như kênh An Hạ, kênh ranh Tây Ninh, kênh 8 và kênh Thầy Cai. Nói cách khác, đây là một khu đất rất rộng, khá bằng phẳng và còn nhiều dư địa phát triển.

Điểm đặc biệt là dự án này không chỉ đơn thuần là một khu đô thị để ở.

Theo định hướng quy hoạch, đây sẽ là khu đô thị đại học, tích hợp nhiều chức năng từ nhà ở, giáo dục, nghiên cứu đến dịch vụ và đổi mới sáng tạo. Quy mô dân số dự kiến khoảng 135.000 cư dân và khoảng 60.000 sinh viên.

Hình dung đơn giản thế này: nếu mọi thứ diễn ra đúng kế hoạch, nơi đây sẽ giống một “thành phố đại học” thu nhỏ. Sinh viên học ở đây, nghiên cứu ở đây, sống ở đây. Doanh nghiệp công nghệ có thể đặt trung tâm R&D tại đây. Người dân thì sinh sống trong các khu đô thị xung quanh.

Một kiểu mô hình khá phổ biến ở nhiều quốc gia phát triển.

Nhìn vào cơ cấu đất trong quy hoạch cũng thấy rõ ý đồ đó. Khoảng 117 ha dành cho cây xanh và mặt nước, gần 150 ha cho giáo dục, nghiên cứu và dịch vụ, hơn 436 ha cho khu ở, cùng với các khu y tế, hạ tầng xã hội, bãi đỗ xe và các công trình kỹ thuật.

Nói nôm na, nếu làm đúng như bản vẽ thì đây không phải chỉ là nơi xây nhà bán. Nó giống như việc tạo ra một hệ sinh thái đô thị hoàn chỉnh.

Nhưng câu hỏi thú vị ở đây là: vì sao dự án ngủ đông gần 20 năm, đến bây giờ mới bắt đầu chuyển động?

Thực ra thị trường bất động sản Việt Nam có không ít dự án kiểu này. Nhiều dự án được cấp phép từ rất sớm, nhưng do nhiều lý do như vốn đầu tư, pháp lý, hạ tầng kết nối hoặc biến động thị trường mà phải nằm im nhiều năm.

Chỉ đến khi một chủ đầu tư đủ mạnh xuất hiện, mọi thứ mới có cơ hội “tái sinh”.

Trong trường hợp này, sự tham gia của Vinhomes rõ ràng là yếu tố khiến dự án được chú ý trở lại. Doanh nghiệp này vốn nổi tiếng với khả năng triển khai các đại đô thị quy mô lớn, từ Hà Nội đến TP.HCM.

Tuy nhiên, câu chuyện cũng không chỉ đơn giản là có nhà đầu tư lớn thì mọi thứ sẽ suôn sẻ. Vấn đề quan trọng nằm ở hạ tầng kết nối.

Khu Tây Bắc TP.HCM nhiều năm nay vẫn được xem là vùng đất tiềm năng nhưng phát triển chưa tương xứng. Lý do chính nằm ở giao thông. Nếu muốn khu vực này thực sự bứt phá, các dự án như Vành đai 3, cao tốc TP.HCM – Mộc Bài, hay việc mở rộng quốc lộ 22 phải được triển khai đúng tiến độ.

Hạ tầng giống như mạch máu của đô thị vậy. Đất có rộng đến mấy mà đường không thông thì cũng khó phát triển.

Nếu các tuyến giao thông này hoàn thiện, khu Tây Bắc có thể trở thành một cực tăng trưởng mới của TP.HCM. Khi đó, những dự án quy mô hàng trăm hecta như khu đô thị đại học này sẽ phát huy đúng vai trò của mình.

Nhưng ở góc nhìn người mua nhà hay nhà đầu tư cá nhân, cũng nên đặt vài câu hỏi thực tế. Liệu một khu đô thị đại học khổng lồ có thực sự hình thành đúng tiến độ, hay lại mất thêm vài chu kỳ thị trường nữa?

Liệu hệ sinh thái giáo dục – nghiên cứu – công nghệ có phát triển đúng như kỳ vọng, hay cuối cùng vẫn chỉ là… một khu đô thị để ở? Và quan trọng hơn, khi những đại dự án như thế này bắt đầu xuất hiện ở khu Tây Bắc, giá đất xung quanh sẽ thay đổi ra sao?

Dự kiến nếu mọi thứ thuận lợi, toàn bộ khu đô thị này có thể đi vào vận hành khoảng năm 2035. Tức là vẫn còn gần một thập kỷ phía trước. Mười năm nghe có vẻ dài, nhưng trong câu chuyện quy hoạch đô thị thì đó lại là khoảng thời gian khá bình thường.

Điều đáng chú ý là một khu đất từng nằm im gần 20 năm giờ đã bắt đầu chuyển động. Và mỗi khi một đại dự án như vậy được kích hoạt, nó thường kéo theo cả một chuỗi thay đổi trong khu vực xung quanh.

Câu chuyện bây giờ không chỉ là một dự án 59.000 tỷ. Mà là câu hỏi lớn hơn: liệu Tây Bắc TP.HCM có đang chuẩn bị bước vào một giai đoạn phát triển hoàn toàn mới?