Ở Phần 1, chúng ta đã cùng tìm hiểu về vai trò của tỷ lệ tăng dân số cơ học thuần (TLTDSCHTh) như một chỉ báo quan trọng cho "sức khỏe" của thị trường bất động sản (BĐS). Giờ đây, chúng ta sẽ đi sâu vào một yếu tố có thể tạo ra những biến động đáng kể cho chỉ số này: Thay đổi địa giới hành chính, đặc biệt là việc sáp nhập, mở rộng đô thị hoặc nâng cấp đơn vị hành chính sẽ tác động sâu sắc đến dòng chảy dân cư và thị trường BĐS tại các khu vực liên quan, tạo ra các dòng di cư mới, định hình lại bức tranh dân số và kinh tế.

Khi một đô thị được mở rộng, sáp nhập các đơn vị hành chính lân cận, hoặc một tỉnh được thành lập/sáp nhập, thường sẽ có một trung tâm kinh tế - hành chính mới được quy hoạch và đầu tư phát triển mạnh mẽ hơn. Các cơ quan hành chính, trụ sở doanh nghiệp, trung tâm thương mại - dịch vụ, trường học, bệnh viện có xu hướng tập trung hoặc mở rộng tại khu vực trung tâm mới này. Điều đó kéo theo một lượng lớn cán bộ công chức, nhân viên, giáo viên, học sinh, sinh viên, người lao động có tay nghề cao và đội ngũ kinh doanh dịch vụ di chuyển đến để làm việc và sinh sống, khiến TLTDSCHTh tại khu vực này sẽ tăng mạnh.

Ngược lại, những khu vực bị sáp nhập nhưng chưa được đầu tư đồng bộ hoặc các vùng nông thôn lân cận có thể đối mặt với tình trạng dịch chuyển dân số về trung tâm mới. Nếu các đô thị hay khu dân cư từng là trung tâm của đơn vị hành chính cũ không được định hướng phát triển rõ ràng hoặc không có lợi thế cạnh tranh mới, chúng có thể chứng kiến sự giảm sút TLTDSCHTh, thậm chí chuyển sang âm.

Sự thay đổi về TLTDSCHTh do điều chỉnh địa giới hành chính sẽ kéo theo những hệ quả rõ rệt cho thị trường BĐS. Tại khu vực trung tâm mới được nâng tầm, thị trường BĐS sẽ "thăng hoa". Nhu cầu về nhà ở (cả mua và thuê), văn phòng, mặt bằng kinh doanh, dịch vụ bùng nổ do dòng người đổ về và các hoạt động kinh tế gia tăng. Để đáp ứng nhu cầu này, các dự án nhà ở, khu đô thị mới, trung tâm thương mại - dịch vụ sẽ được đầu tư ồ ạt. Sự gia tăng nhu cầu và kỳ vọng phát triển đẩy giá BĐS thiết lập mặt bằng mới, tạo ra "sóng" đầu tư trong ngắn hạn và tăng trưởng bền vững trong dài hạn.

Trái lại, tại các khu vực bị sáp nhập hoặc vùng ven chưa được đầu tư kịp, thị trường BĐS sẽ đối mặt với thách thức lớn: Sức hút dân cư giảm sút hoặc sự dịch chuyển về trung tâm khiến nhu cầu mua bán, thuê BĐS đi xuống. Giao dịch chậm, dẫn đến thanh khoản thấp hoặc thậm chí mất thanh khoản. Giá BĐS có thể đi ngang, giảm dần hoặc giảm mạnh ở những dự án cũ đang dư thừa. Đối với các dự án mới, rủi ro "đứng đường" là rất cao, bởi họ khó tìm được khách hàng có nhu cầu thực. Những thành phố/thủ phủ (cũ) về cơ bản sẽ bị tác động theo hướng này, trừ khi chúng có lợi thế cạnh tranh riêng về thiên nhiên, địa lý, nghề truyền thống, hoặc được định hướng phát triển độc lập khác.

Quá trình hình thành một trung tâm mới từ thay đổi địa giới hành chính cần có thời gian và được triển khai theo các thứ tự ưu tiên nhất định. Các dòng chảy dân cư dồn về thủ phủ tỉnh mới giai đoạn đầu chủ yếu là cán bộ, công chức … sau dần dần sẽ là gia đình của họ chuyển đến để hợp lý hóa gia đình, các công ty, trung tâm thương mại dịch vụ, trường học, bệnh viện … cũng được chuyển về hoặc xây mới/ mở rộng….quá trình kết tụ còn lôi kéo dòng người từ nông thông trong và ngoại tỉnh …bồi đắp nên một đô thị bền vững. Tất nhiên, mức độ đô thị hóa và dịch chuyển dân cư có tốc độ khác nhau chẳng hạn dân Bắc Ninh chuyển về Bắc Giang hay Phúc Yên chuyển lên Phú Thọ … sẽ ít do đô thị họ đang sống đã phát triển, gần Thủ đô hơn và khoảng cách giữa nơi mới và cũ cho phép đi về hằng ngày….
ấy là giai đoạn đầu, đời con cháu sẽ dần chuyển về Thủ phủ mới trừ khi ở đó có lợi thế cạnh tranh riêng do Mẹ Thiên nhiên ban tặng hoặc chính quyền mới có kế hoạch phát triển độc lập nhằm phát huy thế mạnh của địa phương.

Nhà đầu tư, các gia đình có quyền lợi trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan tới việc điều chỉnh địa giới hành chính, cụ thể là sáp nhập tỉnh cần nghiên cứu kỹ quy hoạch và định hướng phát triển của các khu vực được điều chỉnh để nắm bắt cơ hội hoặc tránh rủi ro, đặc biệt là theo dõi sát sao sự dịch chuyển và tập trung dân cư.

Chúc thành công !