Mình không phải là nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp; mình chỉ tổng hợp các câu chuyện đầu tư bất động sản ở nhiều nơi và chia sẻ với mọi người, để cùng tìm ra hướng đi đúng và hợp lý

CHUNG CƯ XUỐNG CẤP RỒI XÂY LẠI LÀ CHUYỆN BÌNH THƯỜNG Ở NƯỚC NGOÀI

Ở các thị trường bất động sản trưởng thành, một tòa chung cư già đi được xem là chuyện bình thường. Tại Mỹ và Canada, tòa nhà càng cũ thì chi phí bảo trì càng cao, và những khoản "vòi tiền" sửa chữa lớn (người ta gọi là special assessment) là chuyện quen thuộc với nhiều người - có người bị yêu cầu đóng thêm 10-20 nghìn đô la cho một hạng mục sửa chữa, thậm chí có trường hợp phải gánh khoản nợ hàng trăm nghìn đô la. Vụ sập tòa chung cư Champlain Towers ở Florida năm 2021, khiến gần 100 người thiệt mạng, là lời nhắc đắt giá về hậu quả của việc trì hoãn bảo trì nhiều năm.

Ở Nhật Bản, chuyện này còn rõ ràng hơn: căn hộ được tính khấu hao theo tuổi tòa nhà, mua xong là mất giá dần theo năm tháng, và phá dỡ rồi xây lại là một chu kỳ bình thường của đô thị. Ở Singapore, mô hình giao đất có thời hạn khiến người mua biết trước tài sản của mình có ngày kết thúc, và giá cả phản ánh điều đó ngay từ đầu.

Điểm chung của những thị trường này: "tòa nhà có vòng đời" là kiến thức phổ thông của người mua, chứ không phải tin tức gây sốc. Bài viết này chỉ gom lại những kinh nghiệm đó, để người mua đầu tư ở Việt Nam có thể áp dụng khi cân nhắc mua chung cư.

VÌ SAO ĐIỀU NÀY ĐỔI BÀI TOÁN ĐẦU TƯ

Trước đây, nhiều người mua chung cư với tâm lý "mua đất hộ" - nghĩ rằng giá trị chủ yếu đến từ việc đất tăng giá, còn tòa nhà chỉ là phần phụ. Nhưng ở các thị trường nước ngoài, nhà đầu tư đã hiểu rõ: đất mới là thứ tăng giá, còn công trình thì mất giá theo thời gian. Họ thường đưa ra một phép so sánh: cùng một lô đất, có thể xây 4 nhà riêng hoặc 40 căn hộ; khi đất tăng giá, chủ nhà riêng hưởng một phần tư giá trị tăng, còn chủ căn hộ chỉ hưởng một phần bốn mươi. Trên các diễn đàn bất động sản, người ta còn có câu: căn hộ thường là loại tăng giá cuối cùng và giảm giá đầu tiên khi thị trường xoay chiều, và tòa nhà thì xuống cấp dần về con số không nếu không được bảo trì đúng cách.

Người mua Việt Nam giờ cũng nên tính bài toán theo cách đó: mình không mua một tài sản "đất vàng" vĩnh viễn, mà là một tài sản có vòng đời, kèm theo nghĩa vụ duy trì và viễn cảnh phải góp tiền xây lại.

6 ĐIỀU CẦN KIỂM TRA TRƯỚC KHI MUA ĐẦU TƯ

Điều 1 - Tuổi tòa nhà và tuổi thọ thiết kế. Hỏi rõ tòa nhà được thiết kế để dùng bao nhiêu năm, lịch sử bảo trì và kiểm định chất lượng gần nhất ra sao. Kinh nghiệm của nhà đầu tư nước ngoài: trước khi mua căn hộ cũ, họ đọc kỹ báo cáo khấu hao và lịch sử bảo trì của tòa nhà, vì tòa nhà càng già thì phí càng cao và giá càng khó giữ.

Điều 2 - Quỹ bảo trì có đủ không. Hỏi quỹ bảo trì hiện còn bao nhiêu, đã được dùng đúng mục đích chưa. Bài học quốc tế rất rõ: tòa nhà có quỹ dự phòng mỏng thì gần như chắc chắn sẽ có những đợt "vòi tiền" sửa chữa lớn bất ngờ - và những đợt đó thường rơi trúng người mua mới nhất.

Điều 3 - Phí quản lý và ban quản lý. Phí vận hành là bao nhiêu, và liệu nó có tăng theo tuổi tòa nhà không? Ở nước ngoài, phí quản lý chung cư có thể lên tới hàng trăm, thậm chí hơn 2.000 đô la một tháng ở các tòa cũ, và có người phàn nàn phí này đã ngốn gần 80% số tiền gốc phải trả ngân hàng. Cộng đồng nhà đầu tư quốc tế còn gọi việc mua chung cư là "kết hôn tài chính với người lạ": ban quản lý và hàng xóm có thể quyết định giá trị tài sản của bạn. Tòa nhà có ban quản lý tốt thì giữ giá, ban quản lý yếu kém thì xuống cấp nhanh và mọi chủ căn hộ đều phải gánh hậu quả.

Điều 4 - Vị trí - điều quan trọng nhất. Bài học xuyên suốt từ quốc tế: vị trí thắng tuổi tòa nhà. Căn hộ ở thành phố khan hiếm nhà ở vẫn tăng giá dù tòa nhà đã cũ - có người mua 175 nghìn đô la và bán lại 280 nghìn chỉ sau 3 năm. Ở Nhật Bản, nơi căn hộ mất giá theo tuổi công trình rất nhanh, một căn hộ ở khu vực trở nên hút người vẫn được bán lại đúng giá mua sau 5 năm. Với Việt Nam, hãy nhìn vào yếu tố giữ giá duy nhất khi tòa nhà già đi: vị trí gần trung tâm, hạ tầng đang phát triển, khu vực có nhu cầu thuê thật sự.

Điều 5 - Bài toán dài hạn: mình có sẵn sàng góp tiền xây lại không. Ở nước ngoài, khi tòa nhà đến cuối vòng đời, chủ sở hữu cùng góp kinh phí để xây lại. Trước khi mua, hãy tự hỏi: tài sản này có nằm trong kế hoạch 30-50 năm của mình không, hay chỉ là chỗ trú chân ngắn hạn? Nhiều nhà đầu tư quốc tế đã chuyển sang cách nghĩ thực dụng: với chung cư, hãy xem đó là "tiêu dùng" - một nơi ở có chi phí - thay vì kênh tối đa hóa lợi nhuận.

Điều 6 - Nếu đầu tư cho thuê, hãy tính đủ chi phí vào lợi suất. Kinh nghiệm phổ biến của giới đầu tư: chi phí bảo trì nhà ở trung bình khoảng 1-4% giá trị mỗi năm. Cộng thêm phí quản lý và khoản trích quỹ bảo trì, đừng chỉ tính bài toán "tiền thuê chia giá mua" - vì chính phần chi phí bị bỏ quên này sẽ ăn mòn lợi nhuận theo năm tháng.

CHECKLIST NHANH TRƯỚC KHI XUỐNG TIỀN

1. Tòa nhà bao nhiêu tuổi, tuổi thọ thiết kế là bao nhiêu, lịch sử bảo trì và kiểm định gần nhất ra sao?

2. Quỹ bảo trì còn bao nhiêu, có đủ cho các hạng mục sửa chữa lớn trong 10 năm tới?

3. Phí quản lý bao nhiêu, có xu hướng tăng không, ban quản lý làm ăn ra sao?

4. Vị trí có thật sự giữ giá được khi tòa nhà già đi?

5. Mình có sẵn sàng góp tiền xây lại khi tòa nhà đến cuối vòng đời không?

6. Nếu cho thuê, lợi suất còn bao nhiêu sau khi trừ phí quản lý, quỹ bảo trì và chi phí bảo trì?

KẾT LẠI

Chuyện chung cư có vòng đời không phải để dọa người mua, mà để mọi người mua tỉnh táo hơn. Mua chung cư không còn là chuyện ký một hợp đồng, mà là cam kết đồng hành với tòa nhà và những người cùng ở trong đó suốt vòng đời của nó. Người biết kiểm tra trước khi mua sẽ tránh được những cú ngã mà cộng đồng nhà đầu tư quốc tế đã trải qua - và bài toán này giờ đây cũng đang đặt ra với người mua chung cư Việt Nam.

Cre: Cuong Phan