**Nhà cả 2 loại giá trị đều giảm dần theo thời gian, hết hạn sử dụng phải đập bỏ, xây mới.

Theo định nghĩa về tiêu sản, cái nhà trong cả 2 loại đúng nghĩa tiêu sản, giá trị giảm dần theo thời gian.

Nhà phố do của riêng nên việc xây mới dễ dàng hơn, nhưng chủ đầu tư phải tự bỏ tiền toàn bộ, tự lo nơi ở tạm …

Nhà chung cư với những căn xây trước 1994 nhà nước bao cấp toàn bộ việc xây mới, cấp lại miễn phí 100% ít nhất 1 căn hộ cùng diện tích cho người sở hữu. Chính việc bao cấp này, cùng việc chung cư không quy định niên hạn sử dụng, không có ngưỡng cụ thể để cưỡng chế tháo dỡ, nên nhà nước rất khó khăn trong việc xây mới chung cư cũ, quyền lợi giữa các bên, nhà nước, nhà đầu tư, cư dân …, khó dàn xếp.

Những chung cư xây sau năm 1994 theo luật nhà ở, đặc biệt theo định hướng của NQ 21, sẽ có hạn sử dụng, cứ đến hạn mà kiểm định không đạt tiêu chuẩn để ở là buộc ngừng hoạt động. Thêm vào đó, NQ 21 nêu rõ tiền bỏ ra xây lại là do cư dân góp vào, giống như chủ nhà phố tự bỏ tiền nêu trên. Nhà đến hạn buộc phải đập nếu không muốn bị cưỡng chế, việc xây mới, từ tiền đầu tư cho đến việc ra quyết định …, đều do cư dân tự lo, không trông chờ vào nhà nước được nữa, lúc đó việc xây mới sẽ nhanh hơn, vì càng để lâu cư dân càng thiệt.

Rất nhiều người lo ngại đến lúc phải xây mới, chủ đầu tư cũ rủi không còn tồn tại, ai đứng ra xây ? Chung cư, sau khi được bán/chuyển quyền sở hữu từ nhà đầu tư sang cư dân, sẽ hoạt động như một công ty cổ phần, hội nghị cư dân bầu ra ban quản trị/hđqt, ban quản trị thuê ban quản lý/ban điều hành. Hội nghị cư dân là định chế quyền lực cao nhất trong tổ chức. Chủ đầu tư cũ lúc này vai trò như một cư dân nếu còn một phần diện tích trong chung cư, chẳng còn quyền hành gì ghê gớm. Cư dân tự bỏ tiền ra xây lại nên sẽ quyết tất tần tật mọi việc, từ chọn ban quản lý dự án, đến chọn nhà thầu, giám sát …, chẳng cần gì đến nhà đầu tư cũ. Nhà đầu tư cũ muốn tham gia quá trình xây mới cũng phải xếp hàng để được chọn như những người khác.

NQ 21 nêu rõ sẽ ưu tiên xây dựng chung cư ở những khu trung tâm đất chật người đông, nên chính sách nhà nước sắp tới sẽ dần mở theo hướng này. Trước đây việc xây mới chung cư yêu cầu sự đồng thuận 100%, luật mới nhất đã giảm xuống 75%, một số trường hợp thực tế ở Hà nội chỉ cần 51%. Chính sách nhà nước ngày càng đi theo hướng tạo thuận lợi cho nhà chung cư.

**Đất cả 2 loại do đều có giá trị bằng lúc mua hay tăng theo thời gian, nên có thể xem là tài sản.

Đất chung cư theo định hướng mới nhất tại nghị quyết 21 sẽ được sử dụng lâu dài để đảm bảo quyền sở hữu tài sản trên đất, giống như đất nhà phố. Rất nhiều người cho rằng diện tích đất chung cư ít, không nên tính. Thực ra cái cần tính là giá trị, không phải diện tích. Đất chung cư toàn nằm vị trí đẹp, giá trị gấp nhiều lần đất nhà phố cùng khu vực trong hẻm, 10 m2 đất chung cư giá trị có khi bằng 30-40m2 đất hẻm. Rất nhiều chung cư hiện diện tích đất trên căn hộ từ 8-10m2.

Trong cả 2 loại hình nhà phố và chung cư, cái mà bạn để lại cho con cháu có thể chỉ là đất, nhà đến lúc nào đó cũng không còn. Với chung cư khi đã có đất rồi, chi phí xây lại nhà không quá cao như mua chung cư từ đầu, thời điểm hiện tại giá xây hoàn thiện, bao gồm chi phí tháo dỡ, cứ cho đâu đó 20 triệu/m2, căn 50m2 tầm 1 tỷ, có thể cao hơn xây nhà phố chút đỉnh, nhưng vẫn thấp hơn nhiều so với mua mới. Đất chung cư cho dù nhỏ đến đâu cũng đi kèm căn hộ trên đó, tức đảm bảo bạn, con cháu bạn, sẽ có căn hộ ở đó lâu dài nếu phù hợp quy hoạch.

Tóm lại, nếu xem nhà phố là tài sản nhờ đất tăng giá theo thời gian, có thể truyền đời cho con cháu thì chung cư, với đất có thời hạn sử dụng lâu dài, cũng là tài sản. Việc tài sản tăng giá nhanh chậm ra sao, là do cách bạn chọn. Nếu muốn chung cư trở thành tài sản tốt, bạn nên nhắm đến đất khi mua, chọn những dự án tổng diện tích đất lớn, số tầng/lượng căn hộ ít mà mua, giữa chung cư 20 và 40 tầng, nên chọn 20 tầng, ví dụ vậy.

Vì cùng là tài sản nên việc lựa chọn nhà phố hay chung cư chẳng có đúng sai, chỉ là phù hợp hay không phù hợp với sở thích, hoàn cảnh từng người. Ai thích đầy đủ tiện ích, đi kèm là chi phí sinh hoạt tăng chút đỉnh, phụ thuộc quyết định tập thể … thì chọn chung cư. Ai thích công ty tnhh một mình tao, muốn làm gì làm, nhanh gọn lẹ, đổi lại hơi thiếu tiện ích, thì chọn nhà phố.

Cre: Linh Do Nguyen Thy