Theo đề xuất mới, giá đất ở của TP được chia thành ba khu vực, và mức độ chênh lệch giữa “trung tâm siêu sang” với “vùng xa bình dị” tiếp tục mở rộng. Cụ thể, khu vực 1, tức vùng lõi TP.HCM cũ ghi nhận mức giá cao nhất lên tới 687,2 triệu đồng/m² trên các tuyến đường như Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi. 

Ở chiều còn lại, Thiềng Liềng vẫn giữ phong độ với mức giá thấp nhất khu vực: 2,3 triệu đồng/m². Một bên gần 700 triệu, một bên hơn 2 triệu, đúng nghĩa “một thành phố, hai thế giới”.

Sang khu vực 2 (vùng Bình Dương cũ), biên độ giá cũng không kém phần bất ngờ. Giá cao nhất được đề xuất đến 89,6 triệu đồng/m² ở các tuyến như Bác sĩ Yersin, Bạch Đằng. Nhưng ở một số đường địa phương, mức giá chỉ 1,3 triệu đồng/m². Tuy nhiên điểm đáng nói nhất lại là hệ số điều chỉnh: có nơi tăng tới hơn 8 lần, nghe mà nhiều người chắc phải kiểm tra lại xem mình có đang sống đúng ở tuyến đường đó hay… một chiều không gian khác.

Khu vực 3 (vùng Bà Rịa – Vũng Tàu cũ) lại mang màu sắc của đô thị biển: đường Thùy Vân có giá đề xuất 149,48 triệu đồng/m², trong khi mức thấp nhất quanh 1,81 triệu đồng/m². Hệ số điều chỉnh cũng dao động khá mạnh, từ 1,7 đến 4,1 lần.

Không chỉ đất ở, các loại đất thương mại – dịch vụ, sản xuất – kinh doanh và đất trồng cây lâu năm cũng được cập nhật. Đất thương mại ở khu vực 1 có tuyến đạt 573,6 triệu đồng/m², còn thấp nhất là 1,6 triệu đồng/m². Đất sản xuất, kinh doanh cao nhất 481,1 triệu, thấp nhất 1,9 triệu. Riêng đất trồng cây lâu năm ở khu vực trung tâm, giá cao nhất 625.000 đồng/m², thấp nhất 400.000 đồng/m² nghe dễ chịu hơn nhưng hệ số điều chỉnh vẫn giảm còn 0,77 lần so với bảng giá cũ.

Tóm lại, bảng giá đất lần đầu áp dụng theo quy định mới khiến bức tranh giá trị đất đai của TP.HCM trở nên rõ ràng, phân tầng và… thú vị hơn rất nhiều. Ai đang có đất mặt tiền Đồng Khởi chắc sẽ có thêm lý do để mỉm cười. Còn những người đang tìm đất lên kế hoạch tương lai thì có lẽ sắp phải cập nhật lại toàn bộ bài toán tài chính của mình.

Mức giá gần 700 triệu/m² ở trung tâm TP.HCM, xét công bằng, không phải chuyện lạ. Thị trường thực tế có nơi còn vượt xa. Nhưng khi con số đó được viết hẳn vào bảng giá, nó mang lại cảm giác: “À, vậy là đất trung tâm chính thức bước vào giải đấu của những thứ không còn dành cho đại đa số”. Từ rất lâu rồi, người dân bình thường đã không còn mơ nhà mặt tiền Đồng Khởi, nhưng giờ thì giấc mơ đó thậm chí… không còn đáng để mơ nữa.

Ngược lại, những khu vực giá thấp vài triệu mỗi mét lại cho thấy một điều thú vị: TP.HCM rộng lớn đến mức trong cùng một thành phố, bạn có thể đi từ “tài sản quốc gia” đến “giá bằng một chiếc điện thoại cũ”. Điều đó vô hình chung tạo nên một thị trường phân hóa mạnh mẽ: ai mua ở thì tiếp tục trôi về vùng ven; ai đầu tư thì phải chấp nhận cuộc chơi vốn lớn hơn, phí cao hơn, rủi ro cũng tinh vi hơn.

Hệ số điều chỉnh đặc biệt có nơi lên đến 8 lần mới là thứ khiến thị trường “giật mình”. Không phải vì dân sẽ phải đóng thuế nhiều hơn ngay lập tức, mà bởi nó phản ánh một thực tế: định giá đất lâu nay đang bị bỏ xa so với giá trị thật, và lần điều chỉnh này là cách TP cố gắng “bắt nhịp” trở lại. Nhưng khi bảng giá tăng mạnh, các nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất, khi tính tiền thuê đất, khi giao đất… cũng sẽ thay đổi. Điều này tác động trực tiếp đến chi phí đầu vào của doanh nghiệp, kéo theo giá nhà ở tương lai khó mà… mềm mại.

Bảng giá mới giống như tiếng “hắt hơi” của nền kinh tế đất đai: nó không làm ai sốt ngay, nhưng báo hiệu cơ thể thị trường đang chuyển mùa. Chủ đầu tư phải tính toán kỹ hơn. Người mua phải cân nhắc lâu hơn. Và môi giới, đặc biệt nhóm chuyên ôm hàng khu trung tâm chắc sắp có thêm nội dung mới để… livestream.

Cũng cần nói thêm: dù bảng giá đất tăng mạnh, nhưng với phần đông người dân, khả năng mua nhà không phụ thuộc vào bảng giá, mà phụ thuộc vào thu nhập và mức giá thực tế thị trường. Vấn đề là: bảng giá đi lên thì thường kéo theo mặt bằng kỳ vọng đi lên, và kỳ vọng đi lên thì thị trường rất khó đi xuống.