Mình giải thích kỹ cho bạn — cả cơ sở pháp lý, lý do quản lý, và cách xử lý thực tế nhé 
1. Về nguyên tắc thuế cho thuê tài sản của cá nhân
Theo Điều 4 và Điều 9 Thông tư 40/2021/TT-BTC (đang còn hiệu lực):
Cá nhân cho thuê tài sản là cá nhân kinh doanh, dù chỉ có 1 tài sản duy nhất.
Nếu tổng doanh thu từ cho thuê tài sản ≤ 100 triệu đồng/năm, thì:
Không phải nộp thuế GTGT, thuế TNCN,
Nhưng vẫn phải đăng ký thuế và khai thuế.
Nói cách khác:
Thuế không đánh vào doanh thu dưới 100 triệu,
nhưng vẫn coi đó là hoạt động kinh doanh, chứ không phải “thu nhập khác” như tiền lãi, cổ tức.
→ Vì vậy, cơ quan thuế buộc phải quản lý trong nhóm “cá nhân kinh doanh” — nên mới cấp MST hộ kinh doanh (MST cá nhân kinh doanh), chứ không dùng MST cá nhân thông thường.
2. Tại sao phải mở mã số thuế hộ kinh doanh, không cho kê bằng MST cá nhân?
Có 2 lý do chính:
(1) Phân loại quản lý thuế
Hệ thống thuế hiện hành chia rõ:
MST cá nhân (13 số) → dùng cho thu nhập từ tiền lương, đầu tư, v.v.
MST cá nhân kinh doanh / hộ kinh doanh (10 số) → dùng cho hoạt động có tính chất kinh doanh.
Việc cho thuê nhà được xem là hoạt động kinh doanh tài sản (theo Luật Quản lý thuế 2019),
nên buộc phải tạo một mã riêng (MST hộ kinh doanh) để quản lý doanh thu, kỳ kê khai, địa điểm kinh doanh, hợp đồng thuê, v.v.
(2) Liên thông với cơ sở dữ liệu địa phương
Khi bạn mở “hộ kinh doanh cho thuê nhà”, thuế có thể thông báo thông tin cho:
UBND, công an khu vực, điện lực, cấp nước, môi trường…
Đây là cách liên thông dữ liệu thuê – cho thuê để tránh thất thu.
→ Vì thế, dù không nộp thuế, bạn vẫn bị yêu cầu đăng ký để quản lý minh bạch.
3. Về việc kê khai thuế định kỳ (tháng/quý)
Theo Điều 9 Thông tư 40/2021, nếu:
Hợp đồng thuê trả tiền hàng tháng/quý, thì phải kê khai từng kỳ (tháng hoặc quý).
Nếu hợp đồng trả tiền 1 lần cho nhiều tháng/năm, thì kê khai 1 lần cho toàn bộ kỳ thuê.
Vì vậy, dù bạn chưa đến mức nộp thuế (dưới 100 triệu), nhưng vẫn phải gửi tờ khai để cơ quan thuế có căn cứ xác nhận “không phải nộp”.
Nếu không nộp tờ khai đúng hạn, vẫn bị xử phạt hành chính (phạt chậm nộp hồ sơ khai thuế).
Đúng là hơi phi lý với người chỉ có 1 tài sản nhỏ lẻ, nhưng hiện chưa có cơ chế “tự động miễn khai” cho nhóm này.
4. Khi hết thời hạn cho thuê, có cần hủy mã số thuế không?
Theo Điều 36 Luật Quản lý thuế 2019:
Khi cá nhân ngừng kinh doanh, phải thông báo chấm dứt mã số thuế hộ kinh doanh với cơ quan thuế.
Tức là:
Nếu bạn hết hợp đồng cho thuê và không có kế hoạch cho thuê nữa,
thì nên làm thủ tục chấm dứt mã số thuế (tương tự “ngừng hộ kinh doanh”).
Nếu không làm, mã số vẫn hoạt động, và cơ quan thuế vẫn đòi kê khai định kỳ, dẫn đến phạt khai chậm về sau.
5. Vậy tại sao không cho kê bằng mã số thuế cá nhân cho đơn giản?
Vì theo phân loại hiện hành, thu nhập từ cho thuê tài sản là thu nhập từ hoạt động kinh doanh,
không phải thu nhập từ đầu tư vốn hay tiền lương, nên:
Không kê khai bằng MST cá nhân thông thường (dùng cho TNCN lương),
Mà phải mở “MST hộ kinh doanh” để tách nhóm thu nhập.
Rất nhiều chuyên gia thuế và địa phương đã kiến nghị với Bộ Tài chính nên:
Cho phép cá nhân cho thuê nhỏ lẻ, dưới 100 triệu/năm, kê khai bằng MST cá nhân duy nhất,
thay vì bắt mở MST hộ kinh doanh,
để giảm phiền hà hành chính.
Hiện Bộ Tài chính đang xem xét cải tiến, nhưng chưa ban hành quy định mới (tính đến 2025).
Cre : Quỳnh Hương