Bản lĩnh săn mồi của chó sói

Chó sói có một số đặc điểm được gọi là bản lĩnh, được bộc lộ rõ khi săn mồi mà bản thân con người đang cố gắng học tập đó là (1) kiên trì, nhẫn nại để xác định đúng, trúng mục tiêu và (2) truy sát đến cùng, không bao giờ bỏ cuộc. Với bản lĩnh (1) dù lạnh cóng trong tuyết với cái bụng trống rỗng, khi phát hiện con mồi bao giờ sói cũng kiên trì, nhẫn nại theo sát mục tiêu, xác định rõ con nào yếu nhất, con ăn dễ bị hạ gục nhất… sói có thể đi theo con mồi, đàn mồi cả ngày để xác định đúng và trúng mục tiêu. Sau khi xác định được mục tiêu, sói chọn thời điểm tấn công,  thường khi con mồi đã no không còn khả năng chạy nhanh sói áp sát mục tiêu và truy sát, sói đuổi mồi đến cùng và không bao giờ bỏ mục tiêu kể cả khi có những con mồi khác chạy ngang qua, sói đầu đàn mệt thì con khác lên dẫn đầu, dù con mồi có to hơn, khỏe hơn, bày sói vẫn tập trung tấn công cho đến khi hạ gục được mồi.  

M&A BĐS, cuộc dượt đuổi của bày sói đối với đàn bò

Bản lĩnh chó sói khi săn mồi được những công ty, tập đoàn tìm kiếm và mua lại BĐS qua M&A BĐS đúng như vậy. Thông qua thông tin sàng lọc chung ( screen review), thường được cung cấp bởi những công ty môi giới mua bán dự án (M&A) họ đưa những BĐS đắc địa vào tầm ngắm. Quá trình nghiên cứu báo cáo tài chính của công ty sở hữu BĐS, “Sói” soi cả báo cáo hợp nhất của tập đoàn, của các công ty liên kết … vv xác định các cân đối, các khoản vay ngắn hạn, dài hạn, dòng tiền.. ngoài ra nghiên cứu tình trạng nợ xấu và cả các chủ nợ … để xác định khả năng cứu trợ/viện trợ của các công ty thành viên hay việc hoãn, dãn cơ cấu lại khoản vay của chủ nợ…và cả các chính sách vĩ mô liên quan (chính sách điều hành tiền tệ và hạn mức dư nợ tín dụng của NHNN, chủ trương kiểm soát chặt chẽ các lĩnh  vực nhạy cảm ( BĐS, chứng khoán…) của Chính phủ …vv cuối cùng đưa ra một danh sách các con mồi vào tầm ngắm (shortlist). Đàn sói tiếp tục bám sát mục tiêu, nghiên cứu, quan sát, phân tích, nhận định…khi chín muồi bắt đầu truy sát, bám đến khi con mồi kiệt sức rồi quyết định vồ mồi.

Thị trường rộ lên thông tin nhiều khách sạn chào bán, tuy nhiên chủ yếu là những khách sạn mini, khách sạn qui mô nhỏ từ 2-3 sao, lác đác có vài khách sạn lớn chào bán như khách sạn Ibis Saigon South và khách sạn Capri by Frasers  ở Sài Gòn mới được chủ Thái Lan chào sàn. Như đã phân tích ở Bài 1 “Đây mới là lý do tại sao khách sạn chào bán nhiều nhưng vẫn ế !  thị trường mới thấy phần nổi của tảng băng chìm của thị trường mua bán khách sạn.

 Mặc dù kinh tế vĩ mô nói chung, hoạt động của những tập đoàn, công ty sở hữu khách sạn cao cấp nói riêng đang gặp rất nhiều khó khăn,  nhưng tình yêu của CĐT đối với các tài sản là khách sạn, tòa nhà văn phòng, trung tâm thương mại là vô cùng lớn. Những BĐS đó là đích đến, là nơi thể hiện sự thành công và thương hiệu của bản thân, tập đoàn… vì vậy đói no họ cố gắng nuôi đến cùng, hình ảnh vẫn phải đẹp. Về phía ngược lại, vị thế của BĐS khách sạn, tòa nhà văn phòng đối với giới chủ vô cùng quan trọng, nó không đơn thuần chỉ là “ bò để vắt sữa” để tạo ra dòng tiền mà vừa là tài sản thế chấp vừa là nơi củng cố lòng tin để vay tiền, huy động vốn … vì vậy sống chết cũng phải cố giữ.

Thời điểm vồ mồi.

“Sói” biết và hiểu tất cả những tâm lý đó và nó vẫn đang rất bình tĩnh, kiên nhẫn chờ theo dõi tình hình sức khỏe từng “con bò” trong shortlist của mình.

Tình hình dịch bệnh có thể kéo dài, kể cả khi có vắc-xin thì loài người vẫn phải ứng sử với Covid như những chương trình tiêu diệt dịch bệnh trước đây như bạch hầu, bại liệt… có nghĩa là thời gian tiêu diệt dịch bệnh thường phải kéo dài khoảng 4 năm. Hoạt động khách sạn không chỉ phụ thuộc và lượng khách du lịch nước ngoài mà còn phụ thuộc vào du lịch nội địa, và sức mua của người bản sứ. Mặc dù được đánh giá là quốc gia có khả năng khống chế dịch bệnh tốt và là một trong số ít nền kinh tế có GDP dương. Tuy nhiên, hãy nhớ lại chúng ta đã trải qua những gì vào giai đoạn  2008-2012 với GDP lần lượt các năm là 5.66; 5.32; 6.42; 6.24 và 6.25. Chín tháng đầu năm ta mới đạt 2.12%, phấn đầu năm 2020 đạt từ 2.5-3%. Như vậy, điều tồi tệ nhất vẫn chưa đến !

Việc kéo dài thời gian thực hiện Nghị quyết 01/2020-NHNN đến 31/12/2020 cũng chỉ là bơm thêm ô xi trợ thở, sau đó sẽ không còn chuyện các ngân hàng được phép cho các khách “sộp” của mình được giãn, hoãn, các khoản nợ hay không nâng bậc nợ xấu….từ đầu 2021, sức ép nợ xấu sẽ gia tăng mạnh khi các khoản nợ không được trì hoãn việc nâng hạng. Ngoài ra, năm 2020 cũng là năm những khoản nợ không bán được của VIMC được trả về với chủ của nó làm cho bức tranh nợ xấu của nhiều ngân hàng càng thêm xám xịt… chắc chắn sẽ có làn sóng giải chấp mạnh mẽ vào cuối năm 2020 và trong năm 2021.

Thời gian trung bình cho trái phiếu doanh nghiệp giai đoạn 2018-2020 là 3,7 năm, và thời điểm nở rộ của những đợt phát hành ban đầu là 2017-2019 như vây sẽ nhiều gói trái phiếu sẽ đáo hạn vào cuối 2020 và trong 2021 đối với trái phiếu kỳ hạn 3 năm và 2023 đối với những gói kỳ hạn 5 năm. Với qui định mới của Nghị định 81/2020/NĐ-CP của Chính phủ, các doanh nghiệp sẽ khó khăn hơn rất nhiều trong việc tiếp tục phát hành trái phiếu để đáo hạn, “trả nợ đậy” cho những khoản vay trước đây.

Với tình yêu vô bờ bến, các tập đoàn chủ  khách sạn, resort sẽ cố gắng hết sức níu kéo nhằm giữ lại những đứa con tinh thần của mình… chính bởi lực kéo-đẩy triệt tiêu nhau nên có thể nhận định mùa săn mồi tuyệt vời nhất cho “bầy sói” sẽ là giai đoạn từ cuối 2021 và cả năm 2022.

Liệu gió có đổi chiều ? và nhẹ nhàng chuyển giao.  

Trước 2010 khi nền công nghiệp khách sạn ở Việt Nam còn sơ khai, thị trường chứng kiến cảnh các nhà đầu tư nước ngoài liên danh, liên kết với các khách sạn trong nước, xây mới, cải tạo, nâng cấp… rồi mua, thôn tính….Qua thời kỳ BĐS khó khăn bắt đầu từ năm 2014, đặc biệt gia đoạn 2015-2018 các tập đoàn, ông chủ lớn Việt Nam giành lại BĐS là khách sạn, tòa nhà văn phòng từ các ông chủ nước ngoài. Công ty TNHH Phát triển Du lịch Hà Nội (Tập đoàn BRG) mua 75% Cty THHH Nghi Tàm Village từ tập đoàn Berjaya của Malaysia; Công ty Bông Sen (thành viên Saigontourist) mua khách sạn Hà Nội Deawoo; Hilton Hanoi Opera; Ha Noi Westlake, hay VinaCapital bán lại hàng loạt khách sạn tiếng tăm cho các ông chủ Việt như Legend Saigon, Sheraton Nha Trang và Movenpick Saigon…Lý do chính cho trào lưu này là sự lớn mạnh của các công ty, ông chủ người Việt và sự thăng hoa của thị trường du lịch tại Việt Nam.

Sắp tới, có thể gió sẽ đổi chiều, các quỹ đầu tư, các ông chủ nước ngoài, như những con “sói” đã và đang theo dõi chặt chẽ sức khỏe của những “con bò” và nó sẽ nhảy vào vồ khi điều kiện chín muồi. Tuy nhiên, vì thương hiệu, vì bộ mặt của những ông chủ khách sạn…. nên sẽ không có chuyện mua mua, bán bán ầm ĩ mà sẽ có những cuộc đàm phán dai dẳng trong bí mật và chuyển giao trong hòa bình thông qua việc mua cổ phần chi phối, chuyển giao quyền sở hữu ./.