Tại một buổi họp chia sẻ thông tin ngày 24/7 vừa qua, ông Nguyễn Kiên Giang – Phó Trưởng phòng Quản lý bảo trì và khai thác công trình giao thông (Sở Xây dựng TP.HCM) đã thẳng thắn thừa nhận: mục tiêu xây dựng 199.000 căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021–2025 vẫn đang “ì ạch” khi so với tiến độ kỳ vọng.

Vướng mắc muôn thuở: Đất, thủ tục và vốn

Lý do không mới nhưng vẫn rất “sát thương”: pháp lý rườm rà, bồi thường chậm chạp, thiếu đất sạch, và đặc biệt là nguồn vốn đầu tư không đủ hấp dẫn. Dù các chương trình vay ưu đãi đã được tung ra, nhưng giá nhà ở xã hội lại không còn “xã hội” như xưa. Mức vay tối đa 900 triệu đồng với lãi suất 4,7%/năm qua Quỹ Phát triển nhà ở TP.HCM bị cho là chưa đủ để người dân tiếp cận được căn hộ đúng nghĩa “vừa túi tiền”.

Về phía chủ đầu tư, dù TP.HCM đã có cơ chế vay tới 200 tỷ đồng/dự án từ Quỹ HFIT với lãi suất thấp hơn thị trường, nhưng bài toán lợi nhuận vẫn là rào cản. Nhà ở xã hội thường bị giới hạn biên độ lãi, trong khi chi phí đầu vào (đất, xây dựng, vật liệu) lại ngày càng tăng. Kết quả là ít doanh nghiệp mặn mà, ít dự án được triển khai.

Người mua: vay dễ nhưng mua… khó

TP.HCM hiện áp dụng mức vay 70% giá trị căn hộ, tối đa 900 triệu đồng, với lãi suất chỉ 3,2%/năm – nghe thì rất dễ chịu, nhưng thử làm phép tính đơn giản: với giá nhà ở xã hội hiện nay dao động từ 1,2 – 1,6 tỷ đồng/căn, người vay vẫn cần có sẵn trong tay từ 300 – 700 triệu đồng. Chưa kể các chi phí phát sinh, thuế, phí, nội thất… Với mức thu nhập phổ biến của công nhân, người lao động, đây vẫn là một thử thách không nhỏ.

Mặt khác, dù TP cũng mở rộng thêm nguồn vay qua Ngân hàng Chính sách xã hội, cho phép vay 80% hợp đồng thuê mua, nhưng hồ sơ, thủ tục và tiêu chí xét duyệt lại là “bức tường cao” mà không phải ai cũng đủ điều kiện vượt qua.

Nhà cho thuê là hướng đi cần thiết

Trong bối cảnh đó, một hướng mở đáng khích lệ là phát triển nhà ở xã hội cho thuê. TP.HCM đang đẩy mạnh mô hình này tại các khu chế xuất, khu công nghiệp, nơi tập trung hàng trăm nghìn lao động đang cần chỗ ở ổn định với chi phí hợp lý. Nhà ở xã hội cho thuê có thể là lối ra giúp người thu nhập thấp “an cư trước – tích lũy sau”.

Tuy nhiên, để mô hình này thực sự phát huy hiệu quả, thành phố cần thêm nhiều chính sách ưu đãi đặc biệt cho chủ đầu tư: miễn giảm thuế, rút gọn thủ tục, bố trí sẵn quỹ đất, đồng thời đảm bảo quyền lợi lâu dài của người thuê, để không chỉ là “chỗ ngủ”, mà còn là “chốn về” đúng nghĩa.

Không thể chỉ là con số trên giấy

199.000 căn – đó không chỉ là một mục tiêu, mà là 199.000 gia đình đang chờ đợi có nơi an cư. Để giải bài toán nhà ở xã hội, TP.HCM cần mạnh tay hơn nữa trong cải cách thủ tục, minh bạch hơn trong phân bổ quỹ đất, linh hoạt hơn trong cơ chế tài chính và thực dụng hơn trong việc lựa chọn mô hình nhà ở phù hợp với từng nhóm dân cư.

Sau sáp nhập, thách thức về nhà ở chỉ càng phức tạp hơn. Nhưng cũng chính từ đó, TP.HCM có cơ hội định hình lại chính sách nhà ở, không còn “xã hội” theo kiểu đối phó, mà là thật sự vì xã hội.