Tại hội thảo "Tín dụng bất động sản: Kiểm soát như thế nào để phát triển" ngày 17/4, vấn đề không còn nằm ở chuyện “có chính sách hay không”, mà là chính sách có đi được đến thực tế hay không. Và câu trả lời, ít nhất ở thời điểm này, là đang bị nghẽn giữa đường.
Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc công ty Lê Thành nói rằng, NOXH hiện lại là phân khúc khó vay vốn nhất. Nghe hơi ngược đời, vì đây là nhóm được Nhà nước ưu tiên, có cả gói tín dụng 145.000 tỷ đồng với lãi suất thấp, thời hạn dài. Nhưng vấn đề là… ngân hàng không mặn mà giải ngân.
Lý do cũng không khó hiểu. Lãi suất huy động ngoài thị trường đang ở mức cao, trong khi cho vay NOXH chỉ khoảng 6,1%. Làm bài toán đơn giản thôi cũng thấy: cho vay kiểu này gần như không có lợi nhuận, thậm chí có nguy cơ lỗ...
Thế là tiền có gói, nhưng không chảy được.
Hệ quả nhìn thấy ngay: nhiều dự án NOXH đang xây dở phải “đắp chiếu”. Có nơi đã xong phần móng, chuẩn bị lên thân thì dừng lại vô thời hạn. Chủ đầu tư cũng không phải không cố, có đơn vị chấp nhận vay lãi suất thương mại cao hơn để làm tiếp nhưng lại vướng một nỗi lo khác từ phía ngân hàng: cho vay sai đối tượng ưu đãi thì rủi ro pháp lý ai chịu?
Câu chuyện bắt đầu rơi vào thế tiến thoái lưỡng nan. Làm đúng chính sách thì không vay được, còn muốn “linh hoạt” một chút thì lại vướng trách nhiệm.
Ở góc nhìn rộng hơn, ông Lê Hoàng Châu (Horea) cho rằng cách nhìn nhận bất động sản như một ngành “rủi ro cao” để siết tín dụng đồng loạt là chưa hợp lý. Vì thực tế, bất động sản không đứng riêng lẻ. Nó kéo theo hàng loạt ngành khác, từ xây dựng, vật liệu đến lao động, dịch vụ. Và quan trọng nhất, nhu cầu nhà ở, đặc biệt là NOXH là nhu cầu thật, không phải đầu cơ.
Nhưng thị trường không vận hành theo khẩu hiệu.
Ở phía doanh nghiệp phân phối, ông Nguyễn Thái Bình (Đông Tây Land) cho biết doanh thu giảm 30–40% dù nguồn hàng không thiếu. Vấn đề nằm ở người mua: họ có nhu cầu, tìm được sản phẩm phù hợp, nhưng lại không thể vay vốn như trước. Lãi suất tăng 20–30% trong một thời gian ngắn đủ để khiến nhiều người… dừng lại trước quyết định lớn nhất đời mình.
Còn với các chủ đầu tư lớn như Novaland, câu chuyện là “áp lực kép”: vừa bị giới hạn room tín dụng, vừa chịu lãi suất tăng. Có những dự án được đánh giá tốt, hồ sơ ổn, nhưng vẫn không có hạn mức để giải ngân, hoặc chỉ được rót vốn nhỏ giọt. Tiền không vào đều, tiến độ khó giữ, kế hoạch kinh doanh buộc phải điều chỉnh.
Nhìn ở một góc nào đó, thị trường đang tự “lọc máu”. Những nhà đầu tư lướt sóng, dùng đòn bẩy cao sẽ dần bị loại bỏ. Chỉ còn lại những đơn vị có dòng tiền tốt, chấp nhận đi đường dài 3–5 năm.
Nhưng vấn đề là, NOXH không phải sân chơi của đầu cơ ngay từ đầu. Đây vốn dĩ là phân khúc dành cho nhu cầu ở thật, biên lợi nhuận thấp, phụ thuộc nhiều vào chính sách. Nếu dòng vốn vẫn tiếp tục tắc như hiện tại, thì không chỉ doanh nghiệp khó, mà mục tiêu an sinh nhà ở cũng sẽ bị ảnh hưởng.
Nói một cách dễ hiểu, muốn làm nhà giá rẻ mà lại thiếu vốn rẻ, thì bài toán gần như… không có nghiệm.
Và nếu không sớm gỡ được điểm nghẽn này, thì câu chuyện NOXH sẽ còn mắc kẹt trong tình trạng quen thuộc: rất cần, rất đúng… nhưng rất khó làm.