Nhưng thị trường thì không có ký ức, chỉ có chu kỳ.

Quý I năm nay, bức tranh đất nền bắt đầu lộ rõ những mảng màu kém tươi. Lượng tìm kiếm giảm mạnh ở cả hai đầu đất nước, thanh khoản gần như “đóng băng” ở nhiều khu vực. Có những dự án mở bán cả năm trời, bảng hàng vẫn còn gần như nguyên vẹn, môi giới gọi điện nhiều hơn khách đi xem. Một thị trường từng sôi động với cảnh “đặt cọc trong 5 phút” giờ chuyển sang trạng thái… chờ người hỏi.

Số liệu của DKRA đang hot hòn họt chỉ ra: 

📉 Thị trường đất nền đang bước vào giai đoạn trầm lắng rõ rệt khi cả nhu cầu lẫn thanh khoản cùng suy giảm. Dữ liệu quý I cho thấy lượng tìm kiếm đất nền tại Hà Nội giảm 23%, TP.HCM giảm 5% so với cuối năm 2025. Ở các tỉnh phía Bắc như Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng, mức giảm phổ biến 12-15%. Phía Nam còn rõ nét hơn, khi Bình Dương (cũ) giảm hơn 22%, Bà Rịa - Vũng Tàu giảm 15%.

🛑 Không chỉ “nguội” về mức độ quan tâm, sức mua thực tế cũng chạm đáy. Theo DKRA, trong quý vừa qua, gần 7.500 nền đất được chào bán tại TP.HCM và vùng phụ cận nhưng chỉ tiêu thụ được khoảng 224 sản phẩm, tương đương tỷ lệ hấp thụ vỏn vẹn 3%. Nhiều dự án mở bán từ giữa năm 2025 đến nay vẫn chưa thoát hàng, thậm chí xuất hiện tình trạng mua xong lại “sang tay” nhưng không có người nhận.

Nghe hơi phũ, nhưng đất nền đang bị chính điểm mạnh của nó quay lại gây áp lực: không tạo ra dòng tiền.

Trong giai đoạn tiền rẻ, điều này không phải vấn đề. Người mua sẵn sàng ôm đất vài năm, vì chi phí vốn thấp, áp lực tài chính gần như không đáng kể. Nhưng khi lãi suất tăng, mỗi tháng trôi qua không còn là “chờ tăng giá”, mà là “trả lãi ngân hàng”. Một mảnh đất không cho thuê được, không khai thác được, bỗng từ tài sản trở thành… khoản chi phí.

Trong khi đó, ở phía bên kia chiến tuyến, chung cư – từng bị chê là “tiêu sản”, “mua xong là mất giá” lại bắt đầu có tiếng nói.

Không phải vì chung cư bỗng nhiên trở nên hoàn hảo, mà vì nó giải được một bài toán rất thực tế: dòng tiền và nhu cầu ở thật. Một căn hộ có thể cho thuê, có thể ở ngay, có thể khai thác tức thì. Trong bối cảnh chi phí tài chính cao, khả năng “nuôi được chính nó” trở thành lợi thế rất lớn.

Đấy là lý do vì sao dòng tiền đang có dấu hiệu dịch chuyển. Không còn quá nhiều người hỏi “đất khu này có tăng không”, mà thay vào đó là “căn này cho thuê được bao nhiêu”, “lãi suất vay thì dòng tiền có cân nổi không”.

Câu hỏi đã thay đổi, và thị trường cũng thay đổi theo.

Một yếu tố khác cũng đáng chú ý: giá đất đã đi qua một giai đoạn tăng nóng khá dài. Khi mặt bằng giá bị đẩy lên cao, biên lợi nhuận kỳ vọng không còn hấp dẫn như trước, trong khi rủi ro thanh khoản lại lộ rõ. Lúc này, câu chuyện không còn là “mua gì cũng thắng”, mà bắt đầu phân hóa: vị trí, pháp lý, hạ tầng – tất cả đều phải đủ tốt, nếu không muốn bị mắc kẹt.

Và thực tế là nhiều khu đất nền hiện nay đang rơi vào tình trạng đứng im trong khi chi phí vẫn chạy.

Tất nhiên, nói đất nền hết thời thì cũng vội. Đây vẫn là phân khúc có biên độ tăng giá lớn trong dài hạn, đặc biệt ở những khu vực có quy hoạch rõ ràng, hạ tầng phát triển thực sự. Nhưng giai đoạn “đánh đâu thắng đó” có lẽ đã qua. Thị trường đang buộc nhà đầu tư phải chọn lọc kỹ hơn, thay vì xuống tiền theo tâm lý đám đông.

Còn chung cư, dù đang “lên tiếng”, cũng không phải là câu trả lời cho mọi bài toán. Giá cao, áp lực tài chính lớn, lợi suất cho thuê không phải lúc nào cũng hấp dẫn, tất cả vẫn là những vấn đề hiện hữu. Nhưng ít nhất, trong giai đoạn này, nó mang lại một thứ mà đất nền đang thiếu: sự vận hành.

Nhìn rộng ra, câu chuyện không phải là đất nền hay chung cư thắng thế, mà là thị trường đang tự điều chỉnh về trạng thái thực tế hơn. Dòng tiền không còn chạy theo kỳ vọng mơ hồ, mà bắt đầu quay về những tài sản có thể tạo ra giá trị sử dụng rõ ràng.

Và trong cuộc đối thoại này, có vẻ như chung cư đang là bên chủ động lên tiếng trước.

Còn đất nền… không phải là im lặng, mà là đang chờ một điều kiện khác để trả lời lại.