HH LINH ĐÀM: MỘT “KHOẢN NỢ QUY HOẠCH” ĐANG ĐẾN KỲ PHẢI TRẢ
HH Linh Đàm không đơn thuần là một dự án sai phạm.
Nó là một “khoản nợ quy hoạch” đã được tạo ra từ hơn 10 năm trước và bây giờ đang đến kỳ phải trả.
Những ngày gần đây, câu chuyện HH Linh Đàm được nhắc lại. Nhưng nếu nhìn kỹ, đây không phải là vấn đề của riêng một khu nhà, mà là một case điển hình cho cách thị trường đã từng “giải bài toán nhà ở” trong một giai đoạn rất đặc biệt.
Cũng cần nhìn một cách công bằng: ở thời điểm đó, những dự án như HH Linh Đàm đã giải quyết một bài toán rất cần thiết, đó là nhà ở giá rẻ cho số đông. Với mức tài chính hạn chế, rất nhiều gia đình lần đầu tiên có cơ hội sở hữu nhà, thay vì tiếp tục thuê trọ hoặc sống trong điều kiện chật chội.
Có những gia đình đã sống ở đây hơn 10 năm, nhưng đến hôm nay vẫn chưa từng cầm trên tay một cuốn sổ đỏ hoàn chỉnh.
Một phần nhu cầu thật của thị trường đã được đáp ứng – dù bằng một cách chưa chuẩn về pháp lý và quy hoạch.
Nhưng trong tài chính, không có tài sản nào rẻ hơn giá trị thật của nó, chỉ có chi phí được trả sớm hoặc trả muộn. Và ở đây, chi phí đã bị dời về tương lai.
Quy mô của vấn đề không hề nhỏ: khoảng 10.000 căn hộ, hơn 40.000 cư dân. Các tòa nhà được phê duyệt khoảng 27 tầng nhưng thực tế xây lên tới 36–41 tầng, vượt từ 9 đến 14 tầng. Không chỉ vượt tầng, mà còn kéo theo tăng mật độ, thay đổi công năng và các nghĩa vụ pháp lý chưa hoàn tất.
Sai phạm ở đây không phải là một điểm đơn lẻ. Nó là sai cả hệ thống. Và vấn đề không còn là “dự án này sai như thế nào”, mà là: ai đang phải trả giá cho cái sai đó?
Rủi ro hiện hữu ở 3 lớp!
Thứ nhất là hạ tầng và an toàn. Khi một công trình vận hành vượt xa thiết kế ban đầu, mọi sự cố nếu xảy ra đều có xu hướng phóng đại.
Thứ hai là pháp lý. Hơn 10 năm chưa có sổ đỏ không chỉ là chậm thủ tục, mà là dấu hiệu của một tài sản chưa hoàn chỉnh.
Thứ ba là tài chính cá nhân. Giá có thể chưa giảm ngay, nhưng thanh khoản sẽ bị chiết khấu dần theo thời gian, và người mua sau luôn chịu rủi ro lớn hơn người mua trước.
Khi rủi ro đã tích tụ đủ lâu, mọi phương án xử lý đều trở nên khó khăn, và quan trọng hơn, đều có đánh đổi.
Phương án 1: Trả nhà – nhận lại tiền. Nhanh về pháp lý, nhưng gần như mất cơ hội tài chính. Vì giá nhà đã tăng, số tiền nhận lại khó mua được một lựa chọn tương đương, kể cả có lãi suất ngân hàng.
Phương án 2: Hoán đổi sang khu khác, cụ thể là dự án Thanh Hà. Nghe hợp lý, nhưng thực tế lại đụng vào bài toán lớn hơn: vị trí cách khu Linh Đàm 10km vì vậy công việc, trường học, cuộc sống, thói quen sẽ bị xáo trộn rất nhiều.
Không có phương án nào thực sự “win-win”. Và trong các kịch bản, người chịu thiệt nhiều nhất vẫn là cư dân.
Vì vậy, câu chuyện không nên dừng ở việc “chọn phương án nào”, mà là tìm phương án ít ảnh hưởng đến cuộc sống của người yếu thế (người dân) nhất và Nhà nước cần chủ động quản trị rủi ro theo từng lớp để tránh xảy ra các trường hợp tương tự.
Mình cũng muốn cảnh báo đến những người từng đầu tư loại tài sản không có sổ dạng này: đây có thể là một “án điểm” cho cách thị trường xử lý các tài sản có vấn đề pháp lý trong tương lai. Nếu bạn đã, đang và sẽ kiếm tiền từ loại tài sản này, bạn càng cần cẩn trọng hơn.
Vì thứ bạn từng coi là cơ hội, rất có thể đang dần trở thành rủi ro mang tính hệ thống. Một tài sản không chỉ có giá trị ở thời điểm mua, mà còn ở khả năng kiểm soát rủi ro trong suốt vòng đời. Nếu đã nhìn thấy rõ rủi ro có thể xảy ra hãy cân nhắc thật kỹ trước khi xuống tiền đầu tư.
P/s: Nếu buộc phải phá đi xây lại, một hướng có thể cân nhắc là cho CĐT mới vào tái phát triển, người dân được đổi ngang diện tích cũ hoặc đổi theo 1 tỷ lệ nhất định và được ưu tiên giá để mua phần diện tích chênh. Ví dụ căn 70m2 được đổi 70m2 hoặc đổi 50m2 và ưu tiên mua giá rẻ hơn giá thị trường cho phần diện tích chênh 20m2.
Bài toán lợi nhuận sẽ phải chia lại: CĐT mới chấp nhận biên lợi nhuận thấp, CĐT cũ có trách nhiệm góp chi phí hỗ trợ người dân đi thuê nhà, chi phí mua thêm để đủ diện tích cũ (nếu có), và Nhà nước đóng vai trò điều phối để đảm bảo cân bằng lợi ích.
Đây không phải phương án hoàn hảo, nhưng có thể là một cách tiếp cận thực tế hơn so với việc cố tìm một lời giải “không ai phải thiệt”.