Nhìn lại vài tháng qua, mặt bằng lãi suất tăng lên không chỉ là con số, mà là áp lực thật sự. Khi lãi vay mua nhà sau ưu đãi nhảy lên vùng 13–15%, thậm chí có trường hợp chạm 17%, thì câu chuyện mua nhà không còn là thích là xuống tiền nữa, mà chuyển sang bài toán tài chính dài hơi. Một khoản vay 2–3 tỷ, mỗi tháng đội thêm vài triệu tiền lãi, đủ khiến nhiều người đang hào hứng cũng phải… xin phép suy nghĩ lại.
Hôm trước, khi đi một hội thảo công bố thị trường Quý 1/2026 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, tôi được phỏng vấn ông Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes, Chuyên gia của Viện Nghiên cứu bds, ông Chung cho biết, việc lãi suất huy động tăng nhanh đã kéo theo lãi suất cho vay đi lên, khiến chi phí vốn của cả người mua lẫn doanh nghiệp đều bị siết lại.
Thực ra thì Các gói ưu đãi vẫn có, nhưng thường chỉ “ngọt” trong thời gian đầu, còn về dài hạn thì vẫn phải quay lại mặt bằng lãi suất chung mà mặt bằng này thì không hề dễ chịu.
Dữ liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy một bức tranh khá thú vị: giao dịch vẫn có, thậm chí tăng so với cùng kỳ, nhưng tốc độ hấp thụ lại giảm so với quý trước. Nói cách khác, thị trường chưa “đóng băng”, nhưng rõ ràng đã chậm lại. Người mua không biến mất, họ chỉ trở nên khó tính hơn.
Khoảng hơn 24.000 giao dịch trong quý 1/2026 không phải con số thấp, nhưng điều đáng chú ý là tỷ lệ hấp thụ giảm. Điều này phản ánh đúng tâm lý hiện tại: tiền vẫn có, nhu cầu vẫn có, nhưng quyết định thì không còn nhanh.
Ông Nguyễn Văn Đính chủ tịch Vars gọi đây là trạng thái “kép” của thị trường, vừa chịu tác động từ vĩ mô, vừa tự tái cấu trúc bên trong. Nghe có vẻ học thuật, nhưng hiểu đơn giản là: thị trường đang tự thanh lọc.
Những ai dùng đòn bẩy quá mạnh, đầu tư kiểu “lướt sóng”, giờ gần như bị loại khỏi cuộc chơi. Trong khi đó, nhóm mua ở thực hoặc nhà đầu tư có dòng tiền ổn định vẫn tiếp tục tham gia, nhưng với một thái độ hoàn toàn khác: chọn lọc, kỹ lưỡng và… ít cảm xúc hơn.
Điểm đáng chú ý là dù khó khăn, số lượng doanh nghiệp bất động sản mới vẫn tăng mạnh. Điều này cho thấy niềm tin dài hạn vào thị trường chưa hề mất đi. Nhưng lớp doanh nghiệp mới này cũng khác: vốn lớn hơn, bài bản hơn, và có xu hướng làm thật thay vì “đánh nhanh thắng nhanh”.
Quay lại câu chuyện người mua nhà – có lẽ đây là nhóm chịu ảnh hưởng rõ nhất. Một người đang định mua nhà lúc này thường rơi vào trạng thái khá “dở dang”: không mua thì sợ giá tăng tiếp, mà mua thì sợ lãi suất cao quá không gánh nổi. Thế là đứng giữa, tính đi tính lại, rồi… hoãn.
Và chính cái “hoãn” này đang làm thị trường chậm lại.
Nhưng nếu nhìn kỹ, đây không hẳn là tín hiệu xấu. Khi dòng tiền không còn dàn trải, thị trường buộc phải quay về giá trị thật: pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín, sản phẩm phù hợp nhu cầu ở thực. Những dự án “vẽ tương lai” quá đẹp nhưng thiếu nền tảng sẽ ngày càng khó bán.
Một cách nào đó, lãi suất cao đang làm cái việc mà thị trường từng thiếu trong giai đoạn nóng: ép tất cả phải tỉnh táo.
Câu chuyện bây giờ không còn là “mua gì để lãi”, mà là mua gì để sống được với khoản vay đó trong 10–20 năm. Và với nhiều người, đó mới là bài toán khó nhất.