Thế nhưng, thay vì cảnh người mua đổ xô đi "chốt đơn", thì lượng quan tâm lại giảm mạnh tận 22%. Rõ ràng là mức giá này đã tạo ra một phản ứng ngược, khiến những người vốn định dùng đòn bẩy tài chính để "lướt sóng" hay thậm chí là mua ở thực cũng phải "chùn tay" đứng nhìn.
Câu hỏi lớn nhất lúc này là: Tiền của người dân đang chảy đi đâu? Có phải họ đã rút khỏi bất động sản rồi không? Câu trả lời có lẽ là chưa hẳn. Nguyên nhân chính khiến thị trường rơi vào trạng thái "đứng hình" chính là lãi suất. Sau một năm 2025 đi ngang, bước sang đầu 2026, mặt bằng lãi suất bắt đầu có tín hiệu nhích lên, tạo áp lực cực lớn lên những ai đang vay nợ.
Kết quả là khoảng 73% nhà đầu tư đang chọn giải pháp an toàn là đứng ngoài quan sát. Hơn một nửa trong số đó vẫn đang "nín thở" chờ đợi những tín hiệu rõ ràng hơn về chính sách tiền tệ trước khi quyết định xuống tiền. Tiền không hề biến mất, nó chỉ đang chuyển từ trạng thái "tấn công" sang "phòng thủ" cực kỳ thận trọng mà thôi.
Nhưng dòng tiền thì không thể đứng yên mãi được, nó phải chảy vào đâu đó. Và trong lúc nhà đất thổ cư tăng giá quá nhanh, căn hộ chung cư lại bất ngờ trở thành "phao cứu sinh" cho cả thị trường. Điểm thú vị là tâm lý người mua đã thay đổi hoàn toàn: 67% người mua căn hộ hiện tại là để ở thực, còn dân đầu tư lướt sóng chỉ còn vỏn vẹn 4%. Đây là một tín hiệu cho thấy thị trường đang ưu tiên giá trị sử dụng thật hơn là các trò chơi đầu cơ. Nguồn cung hiện tại cũng đang dịch chuyển dần từ nội đô ra các vành đai, gắn chặt với hạ tầng giao thông và mô hình TOD – một xu hướng mà mình nghĩ là tất yếu cho một đô thị lớn.
Tuy nhiên, cuộc chơi chung cư cũng không hề "dễ thở". Thị trường đang chứng kiến sự phân hóa giá cực kỳ khốc liệt. Bên cạnh những căn hộ vừa tầm với mức giá 60–70 triệu đồng/m², thì cũng có những dự án "siêu cao cấp" đã chạm ngưỡng 90–100 triệu, thậm chí vượt cả mốc 200 triệu đồng/m². Dù vậy, mức tăng giá chung của chung cư chỉ dao động ở mức 2–3%, nhẹ nhàng hơn nhiều so với "bão giá" của nhà đất. Chính sự ổn định này đã giúp phân khúc căn hộ duy trì được sức hút.
Mình tự hỏi, nếu phần lớn người mua hiện nay là để ở thực, vậy mặt bằng giá hiện tại có còn phù hợp với thu nhập của số đông? Hay thị trường đang dần trở thành “cuộc chơi của những người có sẵn tiền mặt”?
Nhìn vào bức tranh toàn cảnh này, mình cứ tự hỏi, liệu người mua nhà trong năm 2026 sẽ đối mặt với áp lực nào lớn hơn: nỗi sợ lỡ cơ hội khi giá cứ tăng, hay nỗi sợ nợ nần khi lãi suất biến động? Liệu sự "phòng thủ" của dòng tiền hiện tại là một sự thông thái để chờ đợi giá điều chỉnh, hay là chúng ta đang bỏ lỡ cơ hội sở hữu khi thị trường ngày càng khan hiếm?
Liệu mô hình TOD có thực sự là lời giải cho bài toán an cư khi giá căn hộ cứ liên tục thiết lập mặt bằng mới? Với những ai đang cầm tiền lúc này, chiến lược nào mới là tối ưu: chờ đợi lãi suất ổn định hay tìm kiếm một dự án chung cư có giá trị sử dụng thật ngay hôm nay? Bài toán này không có đáp án chung cho tất cả, chỉ có đáp án phù hợp nhất với túi tiền và mục tiêu dài hạn của mỗi gia đình thôi. Còn bạn, bạn đang chọn phương án nào trong cuộc chơi đầy biến động này?