Bạn xuống tiền sớm, nghĩ mình “đi trước đón đầu”, giữ được một suất mua đẹp. Bạn chấp nhận chờ vài năm, tin vào câu chuyện pháp lý rồi sẽ xong, dự án rồi sẽ triển khai. Nhưng đến một ngày đẹp trời, thay vì nhận nhà, bạn nhận được một thông báo: thanh lý hợp đồng, hoàn tiền.
Câu chuyện của SimCity 2 là một ví dụ rất điển hình.
Sau 5–7 năm đóng tiền, nhiều khách hàng được Công ty TNHH Đầu tư Nhật Hoàng mời lên làm việc. Lý do thì nghe quen lắm rồi: vướng pháp lý, thay đổi quy định, không thể tiếp tục triển khai. Doanh nghiệp nói đã cố gắng nhiều năm nhưng bất khả kháng, nên phương án cuối cùng là… trả lại tiền cho khách. Khách hàng xuống tiền, chờ đợi mòn mỏi cả thanh xuân, để rồi nhận lại một cái thông báo thanh lý hợp đồng nhẹ tựa lông hồng.
Cái hay của cuộc chơi này nằm ở chỗ chủ đầu tư luôn ở thế "cửa trên". Lúc dự án còn nằm trên giấy, khó vay ngân hàng vì pháp lý chưa chuẩn, họ huy động vốn từ người mua dưới dạng đặt cọc hay "hợp đồng nguyên tắc". Đây chính là nguồn vốn "thơm" nhất trần đời: không cần tài sản thế chấp, không cần điều kiện tín dụng khắt khe, và quan trọng là lãi suất cực thấp hoặc bằng không.
Sau 5-7 năm, khi quỹ đất đã tăng giá gấp 3, gấp 4 lần, họ chỉ việc "bẻ kèo", hoàn tiền cho khách cũ là xong. Dự án sau đó được "thay tên đổi họ", thay lớp áo mới và tung ra thị trường với mức giá cao ngất ngưởng. Người mua cũ bỗng chốc trở thành những kẻ "giữ chỗ hộ" cho một chu kỳ tăng giá mới mà chính họ không bao giờ được chạm tay vào.
Vậy câu hỏi nhức nhối ở đây là: Đây là rủi ro thị trường hay là một "chiến thuật" kinh doanh có tính toán ngay từ đầu? Trong một thị trường mà giá bất động sản chỉ có chiều đi lên, việc "mất cơ hội" đôi khi còn đau đớn hơn cả mất tiền. Khách hàng cứ ngỡ mình đang "đi trước đón đầu", đang sở hữu một tài sản tiềm năng, nhưng thực chất họ chỉ đang đóng vai trò là những chủ nợ không lãi suất cho chủ đầu tư xoay vòng vốn. Khi kịch bản thanh lý diễn ra, chủ đầu tư nghiễm nhiên thu hồi lại sản phẩm với giá gốc để bán lại với giá ngọn, còn người mua thì nhận về một đống tiền đã bị lạm phát bào mòn, đứng nhìn giấc mơ an cư tan thành mây khói.
Nói đi cũng phải nói lại, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn quá nhiều "vùng xám" trong việc bảo vệ người mua ở giai đoạn sơ khai. Tại sao một dự án chưa có giấy phép xây dựng như ở Nhà Bè vẫn có thể huy động 5% rồi vài năm sau trả lại tỉnh bơ mà không chịu chế tài gì đủ mạnh? Liệu đã đến lúc chúng ta cần một cơ chế "phạt cọc" nặng tay hơn, kiểu như nếu chủ đầu tư hủy hợp đồng thì phải đền bù theo giá thị trường hiện tại chứ không phải trả lại tiền gốc? Nếu không, cái kịch bản "ngâm vốn" này sẽ còn lặp lại dài dài, và người mua vẫn mãi là những kẻ khờ khạo đi xây lâu đài trên cát cho kẻ khác hưởng lợi.
Bạn nghĩ sao, nếu rơi vào trường hợp này, bạn sẽ chấp nhận cầm tiền về cho êm chuyện hay quyết theo kiện đến cùng để đòi lại "giá trị cơ hội" đã mất, dù biết con đường pháp lý có khi còn dài hơn cả thời gian chờ giao nhà?