(1) NOXH với giá của nhà ở thương mại.

Hãy lấy 1 dự án NOXH điển hình.

NOXH Đại Kim (phường Hoàng Mai, Hà Nội) khi bàn giao cách cuối năm 2017 có giá ~14 triệu đồng/m². Gần đây, giá rao đã ~75 triệu đồng/m², tức là hơn 5 lần trong khoảng hơn 8 năm. Mức này không rẻ và so tương quan thì có thể mua nhiều dự án chung cư bình thường khác ở Sài Gòn (đương nhiên mình chỉ đang nói góc nhìn về giá trị; còn về giá và vị trí thì so sánh cũng hơi khập khiễng vì chung cư Hà Nội cũng đang có mặt bằng giá cao hơn).

Giá rao cao không phải lỗi của người bán, vì họ làm đúng luật. Nhưng thực tế thì capital gain với đa phần các giao dịch xảy ra ở phân khúc NOXH này sau thời gian 5 năm khả năng cao chảy vào túi của những người không có thu nhập thấp, thậm chí là cả 2 bên mua bán có khi cũng...không chỉ có một ngôi nhà. Trong khi người cần mua nhà thật thì vẫn đang xếp hàng chờ.

Mình nghĩ đề xuất mới này là một định hướng đúng để hạn chế sự đầu cơ của 1 phân khúc nhà ở thực, dành cho người yếm thế.

(2) Quy định "chỉ bán cho người đủ điều kiện"

Đây là điểm mình thấy cần bàn thêm.

Nghị định 54/2026/NĐ-CP (có hiệu lực từ tháng 2/2026) vừa sửa đổi loạt quy định về mua, bán, thuê mua NOXH — trong đó mở rộng điều kiện xác định "chưa có nhà ở" và điều chỉnh thủ tục hồ sơ. Tức là ngay cả với quy trình mua lần đầu, chính sách vẫn đang trong quá trình được chỉnh sửa liên tục để đơn giản hoá. Vậy nếu sang nhượng thứ cấp cũng yêu cầu người mua phải đủ điều kiện chính sách, đi kèm xác nhận, kiểm tra... thị trường thứ cấp NOXH sẽ trở nên cực kỳ kém thanh khoản.

Hệ quả là người mua NOXH sẽ gánh một chi phí vô hình: không phải bằng tiền — mà bằng sự linh hoạt và khả năng bán khi cần. Điều này sẽ làm giảm sức hút của NOXH, đặc biệt với những ai đang cân nhắc giữa mua NOXH để ở và các lựa chọn tài chính khác.
Trong khi tỷ lệ đầu cơ là có, thì với những nhu cầu mua NOXH rồi upgrade lên nhà khác theo thời gian thì quy định này là 1 trade-off đáng lưu ý.

(3) Vấn đề chính yếu về nguồn cung.

Siết đầu cơ là một định hướng đúng, nhưng có lẽ cần nhiều hơn thế trong bối cảnh cung NOXH quá ít so với cầu thục.

Khi cầu vượt xa cung, dù siết đến đâu, áp lực giá vẫn còn — chỉ là chuyển từ thị trường chính thức sang các hình thức giao dịch ít minh bạch hơn. Chính phủ đặt mục tiêu 110.000 căn NOXH trong năm 2026 — là tham vọng đáng trân trọng, nhưng vẫn còn cách xa nhu cầu thực tế, đặc biệt tại hai đầu tàu Hà Nội và TP.HCM.

Giải quyết được nhu cầu an cư ở các thành phố lớn có mật độ dân số đông thông qua việc đảm bảo nguồn cung, hoặc ít nhất là có giải pháp cho người dân ở thuê dài hạn, dù còn là khoảng cách xa, là cần thiết để giải quyết vấn đề tận gốc.

(4) Tác động của Nghị định

Quy định mới (nếu được thông qua) có nghĩa là:

–NOXH ngày càng thiên về tài sản để ở dài hạn, không phải kênh đầu tư hay tích luỹ ngắn hạn.

– Thanh khoản khi cần bán sẽ thấp hơn — cần tính vào bài toán tài chính từ đầu.

– Với người yếm thế có nhu cầu ở thực — đây vẫn là lựa chọn tốt nhất về giá so với thu nhập ở thành phố lớn.

Ảnh: Batdongsan.com.vn, lịch sử giá chung cư ở Đại Kim trong 5 năm gần nhất (trên platform hiện tại thì đây là giới hạn tối đa lấy lịch sử giá để tham khảo)