Quê mình đất đỏ bazan màu mỡ có sẵn cây tiêu, cafe, sầu riêng đang thu hoạch, oto vào tận nơi, cách trung tâm dưới 10km có giá tầm 150K-200K mỗi mét vuông. Những nơi gần SG như Long An là 1-2tr, sát vách như Nhơn Trạch là 3-4tr.
Trong các phương pháp định giá bđs thì ngoài phương pháp so sánh còn có phương pháp thu nhập. Nếu dùng phương pháp thu nhập thì mình nghĩ đất nông nghiệp có giá tầm 100-200K mỗi mét vuông là phù hợp. Cao hơn nữa thì không biết trồng cây gì nuôi con gì để đáp ứng được về mặt thu nhập.
Ví dụ nếu giá đất nông nghiệp là 1tr mỗi mét, tương đương 10ty 1ha. Đố bạn trồng cây gì, nuôi con gì mà cho thu nhập ròng 400-500tr mỗi năm đấy. Nên nếu đơn thuần mua đất làm nông, mà giá 10ty 1ha thì lỗ chắc, gần như ko trồng cây gì, nuôi con gì để lại vốn cả.
Vậy lý do có nơi đất nông nghiệp lên 3-4tr nta vẫn mua, đó là do có tiềm năng lên thổ cư, và người đi mua nó hoặc là chủ đầu tư làm dự án hoặc dân đi buôn đất chứ ko phải dân làm nông chân chính. Tuy nhiên có những khu vực chỉ có cty BĐS mới đc làm thủ tục lên thổ, còn dân thì ko dc, ấy là những khu đất nằm trong dự án nào đó.
Làm dự án đô thị, khó nhất là phần đền bù, mà các cty bđs sẽ chọn làm dự án ở những nơi có nhiều đất nông nghiệp để đền bù cho dễ chứ chả ai chọn dự án nơi có nhiều đất thổ cư cả. Vậy cái qtrong là đền bù đất nông nghiệp giá bao nhiêu?
Như mình nói, hiện nay giá đất nông nghiệp có cây luôn tầm 100-200k mỗi mét vuông là phù hợp. Vì nếu giá cao hơn thì làm nông sẽ ko còn hiệu quả, nên nó chỉ có giá cao hơn nếu có tiềm năng chuyển đổi, nhưng có một số khu vực thì cá nhân lại ko thể chuyển đổi. Thế nên tiềm năng có thì bất lợi cũng có.
Một số chủ đất nông nghiệp đôi khi định giá đất của mình theo giá đầu ra của CĐT khi được hỏi về đền bù, ví dụ thấy CĐT sẽ bán được 50-60tr thì nghĩ rằng miếng đất của mình phải có giá 15-20tr mới phù hợp dù họ thừa biết 1ha đất nông nghiệp mà 150-200ty thì sẽ ko thể trồng cây gì để có lợi, mà bản thân họ cũng ko thể chuyển đổi dc lên thổ vì ko dc phép, ko có đường giao thông và cũng ko có tiền đóng tiền sdd. Với cả cá nhân đâu có dc lên thổ 1 lượng lớn đất.
Với mình thì phù hợp là dc, nói chứ đất nông nghiệp với những người thuần nông đa số là đc cho (được chia) hoặc mua với giá rất rẻ. Chứ đã bỏ tiền triệu mỗi mét để mua đất nông nghiệp thì gần như chắc chắn là dân buôn đất.
Có những người dc chia đất, kiếm sống trên mảnh đất đó, rồi đến 1 ngày có dự án, lại đc đền bù 1 cục tiền bự, thì mình nghĩ vẫn ổn hơn những người đi làm ở TP, mua cái chung cư 2ty mất toi gần 200tr thuế VAT.
Cre: Duc Le