Kobe Nguyen

Kobe Nguyen

Bán nhà trong ngõ để mua chung cư: Liệu có nên “đổi đất lấy mây” lúc này?

Góc xin tư vấn, 1 member chia sẻ:

“Tôi ở quận Cầu Giấy, được bố mẹ để lại căn nhà 4 tầng, diện tích 40m², trong khu phân lô nhưng nằm sâu trong ngõ. Môi giới báo giá khu này khoảng 220 triệu đồng/m², tức tổng giá trị nhà vào khoảng 8,8 tỷ đồng. Gia đình tôi sắp có thêm em bé, sống trong nhà ẩm thấp, thiếu sáng nên tính chuyển lên chung cư. Một số dự án tôi ưng ý đang có giá khoảng 80–90 triệu/m², nếu bán nhà, tôi có thể mua căn hộ 80–100m² trong cùng khu vực. Tuy nhiên, gần đây thấy giá chung cư có xu hướng giảm nhẹ, tôi phân vân có nên bán nhà để mua chung cư bây giờ hay chờ thêm?”

Đây là một bài toán không chỉ của riêng bạn, mà là băn khoăn chung của nhiều gia đình Hà Nội hiện nay: nên giữ nhà đất ngõ nhỏ để tích sản lâu dài, hay nên “thoát hẻm” chuyển sang chung cư để nâng chất lượng sống?

Dưới đây là một số phân tích và phương án từ quan điểm kinh nghiệm cá nhân của mình để bạn cân nhắc kỹ hơn.

Bán nhà trong ngõ để mua chung cư: Liệu có nên “đổi đất lấy mây” lúc này?  - Ảnh 1

1. Hiện trạng tài sản: Căn nhà trong ngõ có thực sự yếu thế?

Về mặt tích sản, căn nhà trong ngõ bạn đang sở hữu vẫn là một tài sản có giá trị lớn. Với diện tích 40m² nhân đơn giá 220 triệu đồng/m², tổng tài sản có thể giao dịch quanh ngưỡng 8,5–9 tỷ đồng, tùy vị trí cụ thể, độ sâu của ngõ, chất lượng xây dựng và pháp lý. Tuy nằm sâu trong ngõ, nhưng nếu ngõ rộng, nhà xây tốt, có sổ đỏ rõ ràng thì vẫn là hàng “giữ giá”.

Tuy nhiên, nhược điểm là môi trường sống không tốt: thiếu sáng, bí, ẩm thấp, bất tiện cho gia đình có trẻ nhỏ hoặc người lớn tuổi. Nếu xét trên nhu cầu an cư hiện tại thì đúng là căn nhà không còn phù hợp.

2. So sánh chuyển đổi sang chung cư: Được gì và mất gì?

Nếu bạn bán nhà, với ngân sách gần 9 tỷ, bạn có thể mua một căn hộ rộng khoảng 90–100m² ở các dự án cao cấp tại Cầu Giấy, Trung Hòa, Mỹ Đình hoặc Trần Duy Hưng, có đầy đủ tiện ích, ánh sáng, thang máy, khuôn viên, an ninh tốt. Về mặt chất lượng sống, đó là một sự nâng cấp rõ ràng.

Tuy nhiên, cần nhớ: chung cư là tài sản tiêu hao. Giá trị giảm dần theo thời gian sử dụng, khấu hao theo tuổi thọ công trình, và không có khả năng gia tăng như đất thổ cư. Trong 5–10 năm tới, nếu thị trường đi ngang hoặc giảm, căn hộ bạn mua có thể mất 10–20% giá trị. Trong khi đó, nhà đất phân lô dù trong ngõ vẫn có khả năng giữ giá hoặc tăng nhẹ theo quy hoạch khu vực.

3. Về xu hướng thị trường: Liệu có nên chờ giá chung cư giảm thêm?

Đúng là thời gian gần đây, giá một số dự án chung cư có tín hiệu giảm nhẹ, nhất là ở thị trường thứ cấp. Tuy nhiên, phần giảm chủ yếu nằm ở những căn không đẹp, chủ đầu tư cần thoát hàng hoặc ở các dự án xa trung tâm. Với các căn đẹp, vị trí tốt, bàn giao sớm, giá vẫn giữ mức cao. Nếu bạn đang nhắm đến căn hộ 90 triệu/m² ở khu vực lõi Cầu Giấy thì khả năng giảm sâu không cao, trừ khi nền kinh tế rơi vào chu kỳ suy thoái rõ rệt.

Chờ giảm giá thêm có thể tiết kiệm được vài trăm triệu nhưng lại đánh đổi thời gian sống trong điều kiện kém tiện nghi, đặc biệt khi gia đình bạn đang chuẩn bị đón thêm thành viên mới.

4. Các phương án tài chính khả thi

Phương án 1: Bán nhà để mua chung cư ngay

- Thanh khoản tốt trong giai đoạn hiện tại.

- Giải quyết ngay vấn đề sống bí bách, khó chịu trong ngõ.

- Có thể chọn căn hộ 2–3 phòng ngủ, 90–100m² ở khu vực trung tâm.

- Rủi ro: chuyển đổi tài sản từ có khả năng sinh lời sang tài sản có xu hướng giảm giá theo thời gian.

Phương án 2: Giữ nhà, cơi nới, cải tạo hoặc cho thuê, đồng thời đi thuê chung cư sống tạm

Nhà bạn đang ở có thể cho thuê 15–20 triệu/tháng (nếu thiết kế thành 2–3 căn hộ mini cho thuê), lấy tiền đó chi trả tiền thuê căn hộ mới. Nếu cải tạo thêm tầng hoặc sửa lại mặt bằng sống, có thể tiếp tục ở thêm vài năm trước khi quyết định bán.

- Ưu điểm: giữ được tài sản đất, hưởng dòng tiền hàng tháng.

- Rủi ro: vẫn phải lo về chi phí sửa chữa, công sức quản lý nhà cho thuê.

Phương án 3: Bán một phần (nếu tách được sổ) hoặc dùng nhà cũ làm tài sản đảm bảo vay mua chung cư

Nếu ngõ đủ rộng và pháp lý cho phép, bạn có thể tách sổ, bán một phần để lấy vốn mua chung cư nhỏ hơn, phần còn lại giữ làm tích sản. Hoặc dùng nhà để vay ngân hàng mua chung cư, rồi từ từ cân nhắc thanh toán sau.

Cần tính kỹ dòng tiền trả nợ hàng tháng để không rơi vào áp lực tài chính.

Tóm lại, 

Nếu mục tiêu chính của bạn là nâng cao chất lượng sống ngay có nhu cầu rõ ràng về không gian, tiện ích, ánh sáng, và có thể chấp nhận đổi từ tích sản đất sang tài sản tiêu dùng thì nên bán căn nhà trong ngõ và mua chung cư trong giai đoạn này, khi thị trường còn có những nhịp chững. Tuy nhiên, cần chọn kỹ dự án và tính toán dư địa thanh khoản của căn hộ bạn định mua.

Ngược lại, nếu bạn vẫn coi trọng việc giữ đất, đề cao khả năng tăng giá và dòng tiền cho thuê, thì có thể giữ nhà, khai thác thêm, hoặc trì hoãn kế hoạch mua căn hộ thêm một vài năm nữa, đặc biệt trong bối cảnh thị trường đang chững lại và chưa có đột biến tăng trưởng rõ ràng.

Căn nhà là một bài toán tài sản, nhưng cũng là một quyết định rất đời sống. Cân nhắc kỹ giữa giá trị sử dụng trước mắt và giá trị tích lũy lâu dài, bạn sẽ tự tìm ra lựa chọn phù hợp nhất.

0

Bình luận

Bộ Tài chính muốn áp thuế chuyển nhượng nhà đất theo thời gian nắm giữ: Nếu được duyệt sắp tới sẽ có định danh BĐS?

Trong dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi) vừa được Bộ Tài chính trình lên, một điểm mấu chốt đang thu hút sự quan tâm lớn của thị trường là đề xuất tính thuế chuyển nhượng bất động sản dựa trên thời gian nắm giữ. Nếu được thông qua, đây có thể sẽ là bước ngoặt làm thay đổi hành vi đầu tư, đầu cơ và cả chiến lược tích sản nhà đất của người dân Việt Nam trong nhiều năm tới. Xem thêm
Bộ Tài chính muốn áp thuế chuyển nhượng nhà đất theo thời gian nắm giữ: Nếu được duyệt sắp tới sẽ có định danh BĐS?  - 1

Đô thị Sun Group Nam Hà Nội: “Chạm chuẩn sống mới, khắc họa chất riêng”

Mới đây, tại phường Nam Định (Ninh Bình), sự kiện mở bán phân khu Kim Ngân 2 và căn hộ Park Residence thuộc đô thị Sun Urban City thu hút gần 800 nhà đầu tư, chứng minh sức hút của khu đô thị đẳng cấp bậc nhất Nam Hà Nội. Xem thêm
Đô thị Sun Group Nam Hà Nội: “Chạm chuẩn sống mới, khắc họa chất riêng” - 1

Sợ "bán hớ", chủ đầu tư tung chiêu "giá rumor" để thăm dò thị trường... nhưng đời không như mơ!

Thị trường bất động sản Hà Nội đang có những bước chuyển mình rõ rệt khi các chính sách tháo gỡ pháp lý bắt đầu vào guồng, nhiều đạo luật quan trọng đã được thông qua, và niềm tin thị trường đang dần hồi phục. Xem thêm
Sợ "bán hớ", chủ đầu tư tung chiêu "giá rumor" để thăm dò thị trường... nhưng đời không như mơ! - 1

Đề xuất thuế chuyển nhượng mới: Lợi bất cập hại

Dự thảo sửa đổi thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản đang gây chú ý khi đề xuất tăng thuế theo thời gian nắm giữ, với mức cao nhất lên tới 10% cao gấp 5 lần so với hiện nay. Mục tiêu được nêu là để hạn chế đầu cơ, khuyến khích nắm giữ dài hạn và tăng thu ngân sách, tuy nhiên lợi bất cập hại: Xem thêm
Đề xuất thuế chuyển nhượng mới: Lợi bất cập hại - 1

Sóng không nổi ở TP.HCM, nhà đầu tư đổ về vùng ven săn hàng “có sổ”

Sau một thời gian im ắng, thị trường đất nền lại rục rịch chuyển động, nhưng không phải ở TP.HCM mà là tại các tỉnh giáp ranh. Theo báo cáo thị trường quý II/2025 từ DKRA Consulting, đất nền phía Nam đang có dấu hiệu “tăng nhiệt” rõ rệt, trong đó nổi bật nhất là Long An (cũ), Bình Dương (cũ) và Đồng Nai (cũ). Xem thêm
Sóng không nổi ở TP.HCM, nhà đầu tư đổ về vùng ven săn hàng “có sổ” - 1

Người mua thì chờ, người bán thì ngó, cả thị trường như đang chơi “ai nhúc nhích trước là thua”!

Thị trường bất động sản những tháng giữa năm 2025 nhìn chung có chuyển động… rất nhẹ nhàng, nhẹ đến mức nhiều người ví như một ván cờ chờ mãi không thấy ai đi nước đầu tiên. Từ người mua, nhà đầu tư cho đến chủ đầu tư, tất cả đều trong trạng thái “phòng thủ”, ai nấy đều thủ thế quan sát, không ai muốn là người vội vã. Xem thêm
Người mua thì chờ, người bán thì ngó, cả thị trường như đang chơi “ai nhúc nhích trước là thua”! - 1

🔥 [NÓNG] Bộ Tài chính đề xuất luật thuế mới “siết” chuyển nhượng bất động sản: Bán nhà có thể chịu thuế TNCN tới 20%

Bộ Tài chính đang đề xuất một loạt thay đổi quan trọng trong dự thảo Luật Thuế Thu nhập cá nhân (TNCN) nhằm điều chỉnh cách tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Điểm mới đáng chú ý là thay vì áp dụng mức thuế suất cố định như trước, cá nhân có thể lựa chọn hai phương thức tính thuế tùy theo trường hợp cụ thể. Xem thêm
🔥 [NÓNG] Bộ Tài chính đề xuất luật thuế mới “siết” chuyển nhượng bất động sản: Bán nhà có thể chịu thuế TNCN tới 20%  - 1

58.000 căn hộ sắp đổ bộ Hà Nội: Giá nhà có giảm khi nguồn cung tăng mạnh?

Thị trường bất động sản Hà Nội đang bước vào giai đoạn sôi động trở lại với dấu hiệu "bùng nổ" về nguồn cung. Theo báo cáo mới nhất của Savills, từ cuối năm 2025 đến năm 2027, Hà Nội sẽ đón thêm hơn 58.000 căn hộ từ 58 dự án mới - con số được đánh giá là đợt bổ sung lớn nhất trong nhiều năm qua. Điều này khiến nhiều người kỳ vọng giá nhà có thể “hạ nhiệt” sau thời gian dài tăng phi mã. Xem thêm
58.000 căn hộ sắp đổ bộ Hà Nội: Giá nhà có giảm khi nguồn cung tăng mạnh?  - 1

🏘️ 50% người không muốn mua chung cư vì giá quá cao: Nguy cơ bong bóng bất động sản có thực sự cận kề?

Bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn tăng giá chưa từng có, đặc biệt là ở hai đô thị lớn Hà Nội và TP.HCM. Trong khi nguồn cung mới liên tục đổ vào phân khúc cao cấp với mức giá lên tới hàng trăm triệu mỗi mét vuông, thì phần lớn người dân với thu nhập trung bình 8–10 triệu đồng/tháng ngày càng bị đẩy xa khỏi giấc mơ an cư. Xem thêm
🏘️ 50% người không muốn mua chung cư vì giá quá cao: Nguy cơ bong bóng bất động sản có thực sự cận kề?  - 1

Mua nhà trong ngõ cụt: Quyết định đúng đắn cho một tổ ấm an toàn và bình yên

Trong thời buổi giá nhà leo thang từng ngày, mỗi quyết định về nơi an cư đều là một bài toán kinh tế – nhưng cũng rất đỗi cảm xúc. Với gia đình tôi, việc chọn mua một căn nhà nằm cuối ngõ cụt ban đầu là lựa chọn mang tính “tạm ổn trong tầm tài chính”. Thế nhưng sau vài năm sinh sống, tôi nhận ra: đó lại là một trong những quyết định đúng đắn nhất. Xem thêm
Mua nhà trong ngõ cụt: Quyết định đúng đắn cho một tổ ấm an toàn và bình yên  - 1

🏖️ Một phân khúc bất động sản vẫn đang hạ giá, người mua cần cẩn trọng

Dù thị trường bất động sản đã có dấu hiệu hồi phục ở một số phân khúc như đất nền, nhà phố và căn hộ đô thị, thì bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đang mắc kẹt trong vùng trũng. Dòng sản phẩm từng một thời "đắt như tôm tươi" giờ đây liên tục phải hạ giá, ưu đãi hết cỡ nhưng vẫn khó thanh khoản. Điều này cho thấy: giảm giá không còn là chiếc đũa thần, và niềm tin nhà đầu tư đã thực sự bị tổn thương sau nhiều lần thất vọng. Xem thêm
🏖️ Một phân khúc bất động sản vẫn đang hạ giá, người mua cần cẩn trọng - 1

Shoptel Isla Bella - Tài sản thương mại sở hữu lâu dài giữa trung tâm đô thị đảo nghỉ dưỡng

Khác biệt so với nhiều BĐS nghỉ dưỡng truyền thống chỉ có thời hạn sở hữu 50 năm, shoptel Isla Bella tại Vinhomes Royal Island (Hải Phòng) không chỉ mở ra cơ hội kinh doanh lợi nhuận cao suốt 4 mùa trong năm, mà còn là “lá chắn tài chính” bền vững qua nhiều thế hệ. Xem thêm
Shoptel Isla Bella - Tài sản thương mại sở hữu lâu dài giữa trung tâm đô thị đảo nghỉ dưỡng - 1

Để kìm hãm đà tăng giá bất động sản, nên làm gì?

Giá bất động sản liên tục leo thang trong khi thu nhập của đại đa số người dân tăng chậm đã tạo ra khoảng cách ngày càng xa giữa nhu cầu thực và khả năng sở hữu. Trong bối cảnh đó, nhiều chuyên gia cho rằng cần triển khai đồng bộ các giải pháp để kiểm soát giá nhà đất, đảm bảo thị trường phát triển bền vững và lành mạnh hơn. Xem thêm
Để kìm hãm đà tăng giá bất động sản, nên làm gì? - 1

🔍 Nhiều dự án BĐS bị rao bán hàng loạt, nhà đầu tư "té ngựa": Sau hào quang là gì?

Thị trường bất động sản đang chứng kiến làn sóng rao bán dự án quy mô lớn từ các “ông lớn” với mức định giá lên đến hàng nghìn tỷ đồng. Trong khi đó, giới đầu tư không còn dễ dãi xuống tiền như giai đoạn nóng sốt trước đây. Những thương vụ chuyển nhượng đình đám và những rủi ro tiềm ẩn đang dần bóc tách bức tranh thật của thị trường địa ốc hiện nay. Xem thêm
🔍 Nhiều dự án BĐS bị rao bán hàng loạt, nhà đầu tư "té ngựa": Sau hào quang là gì?  - 1

Người thu nhập cao cũng bó tay mua nhà: Chuyện gì đang xảy ra với thị trường bất động sản Hà Nội?

Nếu bạn nghĩ rằng chỉ người thu nhập thấp mới chật vật mua nhà thì có lẽ đã đến lúc… nghĩ lại. Tại Hà Nội, giá căn hộ trung bình đang leo thang đến mức ngay cả những người có mức thu nhập cao trên 40 triệu/tháng cũng phải dè chừng. Bởi khi mặt bằng giá mở bán mới đã chạm mốc 91 triệu đồng/m², có nơi vượt 100 triệu đồng/m², thì “giấc mơ an cư” của số đông đang bị đẩy lùi một cách rõ ràng. Xem thêm
Người thu nhập cao cũng bó tay mua nhà: Chuyện gì đang xảy ra với thị trường bất động sản Hà Nội?  - 1

BẤT ĐỘNG SẢN 2025: NGUỒN CUNG TĂNG NHƯNG THỊ TRƯỜNG VẪN KHÓ THOÁT "LỆCH PHA"

Trong nửa đầu năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận sự gia tăng mạnh mẽ về nguồn cung. Theo báo cáo từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tổng nguồn cung nhà ở trên cả nước đạt khoảng 64.000 sản phẩm tương đương 80% tổng nguồn cung của cả năm 2024. Xem thêm
BẤT ĐỘNG SẢN 2025: NGUỒN CUNG TĂNG NHƯNG THỊ TRƯỜNG VẪN KHÓ THOÁT "LỆCH PHA"  - 1

CÓ AI CÙNG HOÀN CẢNH NÀY KHÔNG?

Sau mấy chục năm làm công chức ăn dè tiết kiệm, ông bà Tâm cũng xây được ngôi nhà hai tầng khá khang trang giữa làng quê. Ông bà nghỉ hưu "chưa ấm chỗ" thì vợ chồng anh con trai ở thành phố về thuyết phục ông bà bán căn nhà ở quê, được bao nhiêu cho họ mượn để mua chung cư và đón ông bà lên ở cùng.... Xem thêm
CÓ AI CÙNG HOÀN CẢNH NÀY KHÔNG?  - 1
Thông báo
vừa bình luận bài viết