Kobe Nguyen

Kobe Nguyen

Bán nhà trong ngõ để mua chung cư: Liệu có nên “đổi đất lấy mây” lúc này?

Góc xin tư vấn, 1 member chia sẻ:

“Tôi ở quận Cầu Giấy, được bố mẹ để lại căn nhà 4 tầng, diện tích 40m², trong khu phân lô nhưng nằm sâu trong ngõ. Môi giới báo giá khu này khoảng 220 triệu đồng/m², tức tổng giá trị nhà vào khoảng 8,8 tỷ đồng. Gia đình tôi sắp có thêm em bé, sống trong nhà ẩm thấp, thiếu sáng nên tính chuyển lên chung cư. Một số dự án tôi ưng ý đang có giá khoảng 80–90 triệu/m², nếu bán nhà, tôi có thể mua căn hộ 80–100m² trong cùng khu vực. Tuy nhiên, gần đây thấy giá chung cư có xu hướng giảm nhẹ, tôi phân vân có nên bán nhà để mua chung cư bây giờ hay chờ thêm?”

Đây là một bài toán không chỉ của riêng bạn, mà là băn khoăn chung của nhiều gia đình Hà Nội hiện nay: nên giữ nhà đất ngõ nhỏ để tích sản lâu dài, hay nên “thoát hẻm” chuyển sang chung cư để nâng chất lượng sống?

Dưới đây là một số phân tích và phương án từ quan điểm kinh nghiệm cá nhân của mình để bạn cân nhắc kỹ hơn.

Bán nhà trong ngõ để mua chung cư: Liệu có nên “đổi đất lấy mây” lúc này?  - Ảnh 1

1. Hiện trạng tài sản: Căn nhà trong ngõ có thực sự yếu thế?

Về mặt tích sản, căn nhà trong ngõ bạn đang sở hữu vẫn là một tài sản có giá trị lớn. Với diện tích 40m² nhân đơn giá 220 triệu đồng/m², tổng tài sản có thể giao dịch quanh ngưỡng 8,5–9 tỷ đồng, tùy vị trí cụ thể, độ sâu của ngõ, chất lượng xây dựng và pháp lý. Tuy nằm sâu trong ngõ, nhưng nếu ngõ rộng, nhà xây tốt, có sổ đỏ rõ ràng thì vẫn là hàng “giữ giá”.

Tuy nhiên, nhược điểm là môi trường sống không tốt: thiếu sáng, bí, ẩm thấp, bất tiện cho gia đình có trẻ nhỏ hoặc người lớn tuổi. Nếu xét trên nhu cầu an cư hiện tại thì đúng là căn nhà không còn phù hợp.

2. So sánh chuyển đổi sang chung cư: Được gì và mất gì?

Nếu bạn bán nhà, với ngân sách gần 9 tỷ, bạn có thể mua một căn hộ rộng khoảng 90–100m² ở các dự án cao cấp tại Cầu Giấy, Trung Hòa, Mỹ Đình hoặc Trần Duy Hưng, có đầy đủ tiện ích, ánh sáng, thang máy, khuôn viên, an ninh tốt. Về mặt chất lượng sống, đó là một sự nâng cấp rõ ràng.

Tuy nhiên, cần nhớ: chung cư là tài sản tiêu hao. Giá trị giảm dần theo thời gian sử dụng, khấu hao theo tuổi thọ công trình, và không có khả năng gia tăng như đất thổ cư. Trong 5–10 năm tới, nếu thị trường đi ngang hoặc giảm, căn hộ bạn mua có thể mất 10–20% giá trị. Trong khi đó, nhà đất phân lô dù trong ngõ vẫn có khả năng giữ giá hoặc tăng nhẹ theo quy hoạch khu vực.

3. Về xu hướng thị trường: Liệu có nên chờ giá chung cư giảm thêm?

Đúng là thời gian gần đây, giá một số dự án chung cư có tín hiệu giảm nhẹ, nhất là ở thị trường thứ cấp. Tuy nhiên, phần giảm chủ yếu nằm ở những căn không đẹp, chủ đầu tư cần thoát hàng hoặc ở các dự án xa trung tâm. Với các căn đẹp, vị trí tốt, bàn giao sớm, giá vẫn giữ mức cao. Nếu bạn đang nhắm đến căn hộ 90 triệu/m² ở khu vực lõi Cầu Giấy thì khả năng giảm sâu không cao, trừ khi nền kinh tế rơi vào chu kỳ suy thoái rõ rệt.

Chờ giảm giá thêm có thể tiết kiệm được vài trăm triệu nhưng lại đánh đổi thời gian sống trong điều kiện kém tiện nghi, đặc biệt khi gia đình bạn đang chuẩn bị đón thêm thành viên mới.

4. Các phương án tài chính khả thi

Phương án 1: Bán nhà để mua chung cư ngay

- Thanh khoản tốt trong giai đoạn hiện tại.

- Giải quyết ngay vấn đề sống bí bách, khó chịu trong ngõ.

- Có thể chọn căn hộ 2–3 phòng ngủ, 90–100m² ở khu vực trung tâm.

- Rủi ro: chuyển đổi tài sản từ có khả năng sinh lời sang tài sản có xu hướng giảm giá theo thời gian.

Phương án 2: Giữ nhà, cơi nới, cải tạo hoặc cho thuê, đồng thời đi thuê chung cư sống tạm

Nhà bạn đang ở có thể cho thuê 15–20 triệu/tháng (nếu thiết kế thành 2–3 căn hộ mini cho thuê), lấy tiền đó chi trả tiền thuê căn hộ mới. Nếu cải tạo thêm tầng hoặc sửa lại mặt bằng sống, có thể tiếp tục ở thêm vài năm trước khi quyết định bán.

- Ưu điểm: giữ được tài sản đất, hưởng dòng tiền hàng tháng.

- Rủi ro: vẫn phải lo về chi phí sửa chữa, công sức quản lý nhà cho thuê.

Phương án 3: Bán một phần (nếu tách được sổ) hoặc dùng nhà cũ làm tài sản đảm bảo vay mua chung cư

Nếu ngõ đủ rộng và pháp lý cho phép, bạn có thể tách sổ, bán một phần để lấy vốn mua chung cư nhỏ hơn, phần còn lại giữ làm tích sản. Hoặc dùng nhà để vay ngân hàng mua chung cư, rồi từ từ cân nhắc thanh toán sau.

Cần tính kỹ dòng tiền trả nợ hàng tháng để không rơi vào áp lực tài chính.

Tóm lại, 

Nếu mục tiêu chính của bạn là nâng cao chất lượng sống ngay có nhu cầu rõ ràng về không gian, tiện ích, ánh sáng, và có thể chấp nhận đổi từ tích sản đất sang tài sản tiêu dùng thì nên bán căn nhà trong ngõ và mua chung cư trong giai đoạn này, khi thị trường còn có những nhịp chững. Tuy nhiên, cần chọn kỹ dự án và tính toán dư địa thanh khoản của căn hộ bạn định mua.

Ngược lại, nếu bạn vẫn coi trọng việc giữ đất, đề cao khả năng tăng giá và dòng tiền cho thuê, thì có thể giữ nhà, khai thác thêm, hoặc trì hoãn kế hoạch mua căn hộ thêm một vài năm nữa, đặc biệt trong bối cảnh thị trường đang chững lại và chưa có đột biến tăng trưởng rõ ràng.

Căn nhà là một bài toán tài sản, nhưng cũng là một quyết định rất đời sống. Cân nhắc kỹ giữa giá trị sử dụng trước mắt và giá trị tích lũy lâu dài, bạn sẽ tự tìm ra lựa chọn phù hợp nhất.

0

Bình luận

🏙️ TP.HCM chính thức “mở cửa” 17 dự án nhà ở cho người nước ngoài mua nhà

Thị trường bất động sản TP.HCM vừa đón nhận một thông tin tích cực dành cho cộng đồng người nước ngoài đang sinh sống và làm việc tại Việt Nam. UBND TP.HCM đã chính thức công bố danh sách 17 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện để người nước ngoài được mua, sở hữu theo đúng quy định của Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 95/2024/NĐ-CP. Xem thêm
🏙️ TP.HCM chính thức “mở cửa” 17 dự án nhà ở cho người nước ngoài mua nhà  - 1

Những con số “vui” từ bất động sản Hà Nội & TP.HCM quý 2/2025

Báo cáo mới nhất từ Savills Việt Nam (quý II/2025) đã hé lộ nhiều chuyển động đáng chú ý trong thị trường bất động sản tại hai đầu tàu kinh tế của cả nước. Dù chưa thật sự bùng nổ, nhưng từng phân khúc đang cho thấy tín hiệu phục hồi rõ rệt với những "điểm sáng" riêng biệt tại Hà Nội và TP.HCM. Xem thêm
Những con số “vui” từ bất động sản Hà Nội & TP.HCM quý 2/2025  - 1

Bất động sản đôi khi không cần ai “thổi giá”. Chỉ cần vài người chịu chơi… và một người chịu mua...

Tuấn – bạn đại học cũ của tôi vốn là dân công nghệ thông tin, hiền lành và ít nói. Ấy vậy mà sau vài lần nghe người quen rỉ tai chuyện đầu tư đất vùng ven “ăn chắc thắng lớn”, cậu ta bỏ luôn việc đang làm để về tỉnh “nuôi đất”. Xem thêm
Bất động sản đôi khi không cần ai “thổi giá”. Chỉ cần vài người chịu chơi… và một người chịu mua... - 1

Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Việt Long: Bức tranh doanh nghiệp sau lệnh cưỡng chế thuế

Từ một cái tên còn ít được biết đến trên thị trường bất động sản, Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Việt Long (MST: 0109534553) đang dần gây chú ý không chỉ bởi chiến lược mở rộng táo bạo mà còn vì những dấu hiệu cảnh báo về khả năng kiểm soát dòng tiền, mới nhất là quyết định cưỡng chế thuế do Chi cục Thuế cơ sở số 8 TP Hà Nội ban hành. Xem thêm
Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Việt Long: Bức tranh doanh nghiệp sau lệnh cưỡng chế thuế  - 1

Thị trường bất động sản HCM tái định vị giá từ “đơn cực" sang "đa cực"

Trong suốt nhiều năm vừa qua, thị trường BĐS Tp.HCM vẫn vận hành theo cấu trúc “đơn cực" với trung tâm CBD truyền thống là các quận 1,3,5 nơi tập trung các cơ quan hành chính, tài chính, thương mại, dịch vụ cao cấp và các khu dân cư lâu đời. Xem thêm
Thị trường bất động sản HCM tái định vị giá từ “đơn cực" sang "đa cực" - 1

Sống như nghỉ dưỡng giữa trung tâm Đà Nẵng: “Đặc quyền” tại Sun Solar Residence

Thức dậy đón ánh nắng sớm mai bên khung cửa view sông Hàn, tận hưởng bầu khí quyển trong lành, luyện tập thể thao từ phòng gym cho đến bể bơi vô cực trong tòa tháp, trải nghiệm dịch vụ, mua sắm ngay khối đế... Không cần phải đi xa, tòa tháp Sun Solar Residence mang đến không gian sống chuẩn VVIP, đầy đủ tiện ích mà giới tinh hoa luôn khao khát, ngay giữa lõi trung tâm thành phố Đà Nẵng. Xem thêm
Sống như nghỉ dưỡng giữa trung tâm Đà Nẵng: “Đặc quyền” tại Sun Solar Residence - 1

Gánh nợ 40 năm chỉ để có một căn nhà: Liệu có đáng?

Gần đây, các ngân hàng rầm rộ tung ra gói vay mua nhà dành cho người trẻ, lãi suất ưu đãi và thời hạn vay lên đến... 40 năm. Nghe thì hấp dẫn, nhưng không ít người lại chùn bước, nhất là khi tính ra có thể “cõng nợ” đến tận tuổi về hưu. Xem thêm
Gánh nợ 40 năm chỉ để có một căn nhà: Liệu có đáng? - 1

🏫 Mua nhà gần trường: Một quyết định đáng giá hơn bạn nghĩ

Khi tôi và chồng quyết định mua nhà, tiêu chí đầu tiên chúng tôi nghĩ tới không phải là gần trung tâm, gần chợ hay sát bên bệnh viện, mà là: nhà có gần trường học không? Lúc đó, nhiều người còn bảo "con mới học mẫu giáo, lo xa thế", nhưng thật lòng, nếu không có sự lo xa ấy, tôi nghĩ cuộc sống của chúng tôi bây giờ đã khác, tất nhiên là… bận rộn, mệt mỏi hơn rất nhiều. Xem thêm
🏫 Mua nhà gần trường: Một quyết định đáng giá hơn bạn nghĩ - 1

Lotte Eco Smart City chính thức “chốt đơn” đất vàng Thủ Thiêm, được duyệt giá đất 16.190 tỉ đồng và phép thử thực sự của đô thị lõi Thủ Thiêm

Sau gần một thập kỷ kể từ ngày đầu công bố, đại dự án Lotte Eco Smart City vừa chính thức “mở khoá” pháp lý quan trọng: được TP.HCM phê duyệt giá đất 16.190 tỷ đồng, tạo cơ sở để hoàn thiện nghĩa vụ tài chính, xin cấp sổ đỏ và triển khai xây dựng. Đây không chỉ là tín hiệu cho thấy thị trường đang có sự khởi động trở lại, mà còn là phép thử lớn cho tầm nhìn phát triển đô thị lõi Thủ Thiêm, nơi từng mang tham vọng trở thành trung tâm tài chính mới của Đông Nam Á. Xem thêm
Lotte Eco Smart City chính thức “chốt đơn” đất vàng Thủ Thiêm, được duyệt giá đất 16.190 tỉ đồng và phép thử thực sự của đô thị lõi Thủ Thiêm - 1

Bất động sản Việt Nam chưa thể “chết” - Phần 3: Sau đỉnh núi cao thường là thung lũng/vực thẳm – Lịch sử liệu có lặp lại?

Lịch sử BĐS Việt Nam từng chứng kiến những chu kỳ "đỉnh núi – thung lũng" (ví dụ: các "cơn sốt" năm 2007-2008, 2010-2011, và 2018-2022 đều cho thấy quy luật bong bóng vỡ khi giá bị đẩy lên quá cao). Tuy nhiên, bối cảnh hiện tại cho thấy sự khác biệt cốt lõi, hướng tới một giai đoạn điều chỉnh để trưởng thành thay vì lao xuống "vực thẳm". Xem thêm
Bất động sản Việt Nam chưa thể “chết” - Phần 3: Sau đỉnh núi cao thường là thung lũng/vực thẳm – Lịch sử liệu có lặp lại? - 1

“Sống chất” tại căn hộ Sun Group cận kề 4 đại công viên hàng đầu khu Nam Hà Nội

Sở hữu vị trí hiếm có giữa lòng đô thị nghỉ dưỡng Sun Urban City, tổ hợp căn hộ cao tầng Park Residence nổi lên như một lựa chọn an cư, đầu tư hấp dẫn khi trở thành tâm điểm của hệ tiện ích thuộc 4 đại công viên lần đầu tiên xuất hiện tại đô thị cửa ngõ Nam Hà Nội. Xem thêm
“Sống chất” tại căn hộ Sun Group cận kề 4 đại công viên hàng đầu khu Nam Hà Nội - 1

Hà Nội vào mùa… “giá trọ leo thang”! Có nơi nhảy vọt 15%

Không chỉ nắng nóng ngoài trời, mà cả bảng giá thuê trọ cũng đang âm thầm tăng nhiệt. Mỗi mùa nhập học, khi mà tân sinh viên chưa kịp quen đường đã phải quen luôn với cụm từ “phòng trọ full rồi em ơi”. Người thuê thì thở dài, chủ nhà thì… mỉm cười, còn môi giới thì “cháy máy”. Xem thêm

Vậy giá thuê trọ đang tăng thế nào? Người thuê ứng phó ra sao? Cùng dạo một vòng “bản đồ nhà trọ” Hà Nội mùa cao điểm!

Từ tháng 3 đến nay, giá thuê phòng trọ tại Hà Nội tăng mạnh, nhất là ở các quận Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, Thanh Xuân. Mức tăng phổ biến từ 10-15%, cả với phòng trọ giá rẻ và chung cư mini.

Ở Nam Từ Liêm, phòng trọ 20-25m2 không nội thất tại Mỹ Đình tăng từ 2,4-3 triệu lên 2,8-3,4 triệu đồng/tháng. Chung cư mini tại Mỹ Đình và Mễ Trì cũ đều tăng lên mức 5,5-6 triệu/tháng. Các khu như Phú Đô, Tân Mỹ, Nhân Mỹ cũng có mức tăng tương tự.

Cầu Giấy ghi nhận phòng khép kín 20-30m2 tăng từ 2,5-3,5 triệu lên 2,8-4 triệu đồng/tháng, còn căn hộ mini dao động từ 4,7 đến 6,5 triệu/tháng.

Thanh Xuân và Hà Đông cũng trong xu hướng tăng, giá thuê phòng khép kín đầy đủ nội thất phổ biến 4-5 triệu đồng, căn hộ mini lên đến 5,2 triệu/tháng.

Các bác thuê trọ khu nào, giá có tăng không? Các tân sinh viên chuẩn bị tinh thần nhé!

Hà Nội vào mùa… “giá trọ leo thang”! Có nơi nhảy vọt 15% - 1

Bất động sản chưa thế “chết” - Phần 2: Những yếu tố tạo đà tăng trưởng cho BĐS Việt Nam

Trong phần 1, chúng ta đã khẳng định thị trường bất động sản không thể “chết” nhờ ý chí chủ quan của Nhà điều hành và vai trò quan trọng của BĐS đối với nền kinh tế. Tiếp nối, phần 2 sẽ chỉ ra rằng BĐS không những không "chết", mà đang được "bơm máu hồi sức" một cách mạnh mẽ nhờ những yếu tố then chốt sau: Xem thêm
Bất động sản chưa thế “chết” - Phần 2: Những yếu tố tạo đà tăng trưởng cho BĐS Việt Nam  - 1

🏡 Chàng rể nhà người ta: Mua đất, xây nhà tiết kiệm điện tặng mẹ vợ ở Đà Nẵng 💚

Anh Bình, một chàng rể sống tại phường Ngũ Hành Sơn (TP. Đà Nẵng) đã mua một mảnh đất nhỏ ở phường Điện Bàn Đông, rồi thuê kiến trúc sư thiết kế căn nhà 1 tầng xinh xắn, đầy đủ tiện nghi. Xem thêm
🏡 Chàng rể nhà người ta: Mua đất, xây nhà tiết kiệm điện tặng mẹ vợ ở Đà Nẵng 💚  - 1

Chi phí xây dựng leo thang: Bất động sản Việt Nam đang bước vào “tam áp lực”

Trong bối cảnh thị trường bất động sản toàn cầu đang dần hồi phục sau đại dịch, một thách thức mới đang âm thầm định hình lại cuộc chơi: chi phí xây dựng tăng vọt nhanh hơn cả tốc độ lạm phát tại nhiều quốc gia phát triển, theo báo cáo mới nhất từ Savills: Việt Nam, dù không phải trung tâm của cơn bão này, nhưng cũng đang cảm nhận rõ sức ép từ ba tầng chi phí chồng lấn: vật liệu – tài chính – lao động. Xem thêm
Chi phí xây dựng leo thang: Bất động sản Việt Nam đang bước vào “tam áp lực”  - 1
Thông báo
vừa bình luận bài viết