Vinaconex bán sạch dự án 5.100 tỷ: Cát Bà Amatina về tay chủ mới

Mới đây, HĐQT Tổng công ty CP Vinaconex đã thông qua việc chuyển nhượng toàn bộ phần vốn góp tại Công ty CP Đầu tư và Phát triển Du lịch Vinaconex (Vinaconex ITC) - chủ đầu tư dự án Cát Bà Amatina, có quy mô hơn 170ha tại đảo Cát Bà (Hải Phòng).

Theo nghị quyết công bố, Vinaconex sẽ bán toàn bộ 107,1 triệu cổ phần tại Vinaconex ITC, với mức giá khởi điểm không dưới 48.000 đồng/cổ phiếu, tương đương tổng giá trị thoái vốn tối thiểu khoảng 5.140 tỷ đồng.

Ngày 3/7, Công ty TNHH Sàn Giao dịch BĐS Hà Nội Anpha đã hoàn tất mua vào hơn 48,4 triệu cổ phiếu, chiếm 23,06% vốn Vinaconex ITC, với mức giá giao dịch là 49.600 đồng/cổ phiếu, tổng giá trị hơn 2.400 tỷ đồng. Điều này xác lập chủ sở hữu mới cho đại dự án từng được định vị là khu đô thị du lịch sinh thái cao cấp bậc nhất miền Bắc.

Tuy nhiên, sau gần 15 năm khởi động, Cát Bà Amatina vẫn chỉ là bãi đất trống. Việc chuyển nhượng diễn ra giữa bối cảnh áp lực tài chính đang dâng cao, cho thấy Vinaconex buộc phải tái cơ cấu danh mục đầu tư để xoay vòng vốn, thay vì tiếp tục theo đuổi tham vọng xa xỉ ban đầu.

VietinBank bán dự án "đắp chiếu" hơn 10.000 tỷ

Một thương vụ gây chú ý không kém là việc Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (VietinBank) rao bán dự án VietinBank Tower – tòa trụ sở cao 68 tầng tại Ciputra (Tây Hồ, Hà Nội), với tổng mức đầu tư 10.267 tỷ đồng.

Dự án được khởi công từ năm 2010, kỳ vọng trở thành biểu tượng tài chính mới tại Hà Nội, nhưng đã bị đình trệ suốt hơn một thập kỷ. Hiện ngân hàng này đang tìm đối tác đủ năng lực tài chính để chuyển nhượng lại toàn bộ quyền phát triển dự án.

Theo nguồn tin từ VietinBank, quá trình tiếp nhận hồ sơ đăng ký chuyển nhượng sẽ kéo dài đến hết ngày 25/7/2025. Tuy nhiên, mức giá chào bán chưa được tiết lộ cụ thể, khiến giới đầu tư không khỏi e ngại về tính khả thi trong việc tìm ra “người giải cứu” phù hợp.

M&A dự án “nóng” trở lại, nhưng không còn dễ ăn

Sự trỗi dậy của các thương vụ M&A dự án trong thời gian gần đây đang tạo nên làn sóng mới. Một số giao dịch đáng chú ý có thể kể đến:

• Keppel Land thoái toàn bộ 42% cổ phần tại Công ty Nam Rạch Chiếc – chủ đầu tư Palm City (TP.HCM).

• Capitaland mua lại dự án tại Bình Dương từ Becamex IDC với giá trị khoảng 553 triệu USD (tương đương gần 14.000 tỷ đồng).

• Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi, NTT Urban Development bắt tay cùng Kim Oanh Group triển khai đại dự án The One World ở Long Thành (Đồng Nai).

• Nishi Nippon Railroad mua 25% cổ phần dự án Paragon Đại Phước từ Nam Long
• Tổng công ty CP Đầu tư phát triển Xây dựng (DIC Corp) đang lên kế hoạch chuyển nhượng dự án Lam Hạ Center Point tại TP Phủ Lý (nay thuộc phường Hà Nam, tỉnh Ninh Bình).
• Sun Group trở lại thị trường nhà ở Thủ đô với dự án Feliza Suites, gần 1.700 căn hộ tại vị trí đắc địa ở phường Cầu Giấy, tiếp giáp ba mặt đường Xuân Thủy, Phạm Hùng và Trần Quốc Vượng
• Sunshine Group gần đây cũng liên tục đón thêm các dự án về tay.

Tuy nhiên, theo ông Lê Trọng Hiếu – Giám đốc CBRE Việt Nam, xu hướng M&A này là con dao hai lưỡi. Một mặt, nó giúp dòng vốn được luân chuyển giữa các nhà đầu tư có năng lực. Mặt khác, nó cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro khi phần lớn các dự án đều chưa rõ ràng về pháp lý, hoặc có chi phí triển khai quá cao do bị đội giá.

Rủi ro sau lớp “hào quang” dự án lớn

Nhiều nhà đầu tư cá nhân đã “sập bẫy” khi chạy theo các dự án có vẻ ngoài hào nhoáng nhưng thiếu năng lực triển khai thực tế. Các yếu tố rủi ro cần đặc biệt lưu ý gồm:

• Giá đất bị định giá quá cao: nhiều chủ đầu tư đòi mức giá bán lại dự án cao hơn thực tế thị trường từ 20–30%, khiến nhà đầu tư mua lại khó đạt được tỷ suất sinh lời kỳ vọng.

• Vướng mắc pháp lý: không ít dự án bị “đắp chiếu” vì chưa đủ điều kiện mở bán, chưa được phê duyệt 1/500 hoặc thiếu giấy phép xây dựng.

• Sáp nhập hành chính gây chờ đợi: việc sáp nhập đơn vị hành chính khiến bảng giá đất, quy hoạch mới chưa rõ ràng, khiến nhà đầu tư “găm tiền chờ thời”.

Ông Phan Xuân Cần – Chủ tịch Sohovietnam, nhận định: “Quỹ đất sạch đang ngày càng khan hiếm, nhưng không vì thế mà mua bằng mọi giá. Nhà đầu tư cần cẩn trọng trước các dự án mang tính phô trương nhưng tiềm ẩn rủi ro lớn về tài chính, pháp lý.”

Đầu tư tỉnh táo, tránh “té ngựa giữa đường”

Khi các dự án tỷ đô bị rao bán, đó là tín hiệu cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ. Chỉ những nhà đầu tư thực sự am hiểu, có chiến lược và nguồn lực bền vững mới có thể trụ vững.

Đối với nhà đầu tư cá nhân, điều quan trọng nhất lúc này không phải là “săn đất rẻ” mà là nhận diện đúng giá trị thật của dự án, đọc kỹ pháp lý, phân tích năng lực chủ đầu tư và kiên định với chiến lược dài hạn.

Bởi sau lớp ánh sáng hào quang, đôi khi lại là bóng tối của những “giấc mơ đổ vỡ” nếu thiếu tỉnh táo.