Vì cái này có thể chưa làm bạn thấy khác biệt ngay lúc nhận nhà.
Nhưng khoảng 30 năm sau, lúc tòa nhà xuống cấp và câu chuyện “xây lại chung cư” bắt đầu được đặt lên bàn, lúc đó mới thấy ngày xưa mình mua nhà có đọc kỹ quy hoạch hay không nó quan trọng thế nào. 😂
Hiểu đơn giản, hệ số sử dụng đất = tổng diện tích sàn xây dựng / diện tích đất.
Ví dụ một khu đất có diện tích nhất định, nếu hệ số sử dụng đất thấp thì về lý thuyết vẫn còn dư địa để khai thác thêm diện tích sàn khi xây dựng lại, tất nhiên còn phải phụ thuộc quy hoạch, chỉ tiêu dân số, chiều cao, mật độ xây dựng và hàng loạt điều kiện pháp lý khác chứ không phải cứ thích là đập 12 tầng xây lên 24 tầng được.
Nhưng chính vì thế, mình mới thấy cái hệ số này đáng để người mua căn hộ có thời hạn quan tâm.
Ví dụ: Một chung cư khoảng 12 tầng, mật độ xây dựng 40% thì hệ số sử dụng đất có thể quanh mức 5. Căn hộ có thêm khối đế thương mại thì có thể khoảng 6.
Những dự án có khối đế thương mại lớn, khai thác nhiều diện tích hơn thì hệ số có thể lên 7–8. Hệ số 8 chẳng hạn có thể hình dung kiểu mật độ 40%, xây khoảng 20 tầng. Và từ đây mới bắt đầu có một câu chuyện khá thú vị: giá đất phân bổ vào mỗi mét vuông sàn xây dựng.
Ví dụ đất có giá 50 triệu/m². Nếu hệ số sử dụng đất là 5 thì phần giá đất phân bổ bình quân sẽ là khoảng:
50 triệu / 5 = 10 triệu đồng/m² sàn.
Còn nếu hệ số sử dụng đất là 10 thì:
50 triệu / 10 = 5 triệu đồng/m² sàn.
Tức là cùng một miếng đất, nhưng hệ số sử dụng đất khác nhau thì “miếng bánh” giá trị đất phân bổ trên mỗi mét vuông căn hộ cũng khác.
Và đến đây mới thấy một điều khá hay:
Hệ số sử dụng đất thấp chưa chắc là chuyện dở.
Nếu nhìn về bài toán xây dựng lại sau này, trong một số trường hợp, khu đất có hệ số hiện tại thấp có thể còn dư địa để tăng diện tích sàn khi tái phát triển. Khi đó, nếu quy hoạch cho phép, phần giá trị đất và giá trị phát triển thêm có thể trở thành một nguồn lợi đáng kể cho những người sở hữu căn hộ.
Ví dụ rất đơn giản: hôm nay tòa nhà chỉ 12 tầng, nhưng sau này quy hoạch cho phép xây cao hơn, chẳng hạn 24 tầng.
Nghe đến đây chủ căn hộ bắt đầu thấy... à, hóa ra cái thứ mình chẳng thèm đọc ngày xưa lại có thể liên quan đến túi tiền của mình 30 năm sau. 😂
Nhưng mình cũng phải nói rõ: đây không phải công thức “hệ số càng thấp = chắc chắn sau này chủ nhà càng giàu”.
Xây lại chung cư còn phụ thuộc vào quy hoạch tại thời điểm đó, quyền sử dụng đất, phương án tái định cư, tiêu chuẩn xây dựng, dân số, khả năng thực hiện dự án, bài toán tài chính... và rất nhiều yếu tố khác.
Nói cách khác, hệ số sử dụng đất là một biến số quan trọng, chứ không phải lá bùa phong thủy.
Nhưng nếu đã mua một căn hộ có thời hạn và xác định mình có thể nắm giữ rất lâu, thậm chí nghĩ tới câu chuyện 30–50 năm sau, thì mình cho rằng đây là một trong những thông tin nên tìm hiểu từ đầu.
Chứ mua nhà mà chỉ chăm chăm hỏi: “View này có đẹp không?”“Ban công hướng nào?” “Bể bơi có xịn không?”
mà quên hỏi: “Hệ số sử dụng đất của khu này là bao nhiêu?”
thì có khi hôm nay nhìn căn hộ rất đẹp, nhưng 30 năm sau mới phát hiện ra... mình đã mua căn nhà, nhưng chưa bao giờ thật sự hiểu cái miếng đất bên dưới nó đáng giá thế nào. 😅