Nhưng sau nhiều năm, câu hỏi vẫn lơ lửng: Làm thế nào để thị trường thật sự tiếp cận được nhóm người này?

Người mua thực là ai?

Là những người có thu nhập trung bình, thấp đang vật lộn mưu sinh tại các đô thị lớn, tiền tiết kiệm thì ít trong khi giá nhà tăng phi mã, không ngừng nghỉ, khiến họ cố gắng cả đời vẫn không thể mua nổi những "giấc mơ an cư" giá vài tỷ đồng. Họ Có nhu cầu thật sự về nhà ở, chứ không phải đầu tư, lướt sóng.

Vì sao người mua thực khó tìm được nhà?

Thu nhập bình quân của người lao động đô thị tăng khoảng 6–10%/năm, trong khi giá nhà tăng 10–15%/năm. Vậy là cứ mỗi năm trôi qua, khoảng cách giữa “có nhà” và “chưa thể mua” lại giãn thêm một chút.

Nguyên do thứ hai, các dự án mới nghiêng hẳn về phân khúc cao cấp: Các doanh nghiệp bất động sản thích làm phân khúc cao cấp hơn vì biên lợi nhuận cao, chi phí marketing dễ thu hồi. Nhà trung cấp, bình dân thì dần biến mất khỏi bản đồ thành thị.

Bên cạnh đó, đang thiếu đi quỹ đất đất dành cho nhà ở phù hợp. Có những dự án nhà giá rẻ nhưng nằm xa 20–30km, hạ tầng yếu, không trường học, không trạm xe buýt. Người mua thật không dám liều.

Người mua nhà lần đầu, thu nhập trung bình, lại không có tài sản thế chấp,  thường không được ngân hàng ưu ái. Hoặc nếu được, thì mức lãi suất vẫn quá cao so với khả năng trả nợ.

Làm sao để thị trường “chạm” được tới người mua thực?

1. Phát triển thật sự nhà ở trung cấp, vừa túi tiền

Không phải “gọi là trung cấp nhưng giá cao cấp”. Cần có những dự án diện tích vừa phải, giá hợp lý (tầm 2–3 tỷ đồng) ở vị trí có thể chấp nhận được. Nếu chủ đầu tư được hỗ trợ về đất, thuế, thủ tục, họ sẽ có động lực xây loại nhà này.

Giải pháp: Nhà nước có thể quy định tỉ lệ căn hộ vừa túi tiền trong mỗi dự án mới ở đô thị lớn, giống như quy định về nhà ở xã hội bắt buộc trong một số nước.

2. Cải thiện chính sách tín dụng nhà ở lần đầu

Hiện tại, người mua nhà lần đầu không có nhiều ưu đãi. Trong khi đó, tại các nước như Singapore, Malaysia, Canada… nhóm này được vay với lãi suất ưu đãi, thời gian trả dài hơn, điều kiện linh hoạt hơn.

Giải pháp: Xây dựng gói vay riêng dành cho người mua ở thực – có sự bảo lãnh, đồng hành của Nhà nước, giống như chương trình “gói 30.000 tỷ” trước đây từng được ủng hộ.

3. Tăng cung nhà ở xã hội, cho thuê giá rẻ

Không phải ai cũng cần phải mua nhà ngay. Nhưng họ cần một nơi ở ổn định, lâu dài, không bị đẩy giá thuê mỗi năm. Ở các quốc gia phát triển, nhà ở xã hội và nhà cho thuê dài hạn chiếm phần lớn.

Giải pháp: Ưu tiên ngân sách, quỹ đất và chính sách để phát triển hệ thống nhà ở xã hội đa dạng, linh hoạt theo từng nhóm thu nhập.

4. Minh bạch, chống đầu cơ, tránh “thổi giá”

Giá nhà tăng không chỉ do thị trường thật mà còn do một lượng không nhỏ đầu cơ, môi giới “thổi giá”, tạo sóng, gây sốt ảo. Điều này khiến người mua thật bị loại ra khỏi cuộc chơi.

Giải pháp: Tăng cường kiểm soát thị trường thứ cấp, đánh thuế cao hơn với giao dịch lướt sóng, nhà bỏ không, giữ đất chờ tăng giá.

Thị trường lành mạnh phải phục vụ người có nhu cầu thật sự. Một thị trường lành mạnh không phải là nơi chỉ toàn siêu dự án, mà là nơi người thu nhập trung bình cũng có thể mơ về căn nhà đầu tiên, mà không cần đánh đổi hơn nửa cuộc đời vẫn bấp bênh không mua được.