Tôi vừa đi một sự kiện mở bán dự án The Vista Văn La, nằm trên trục Quang Trung, Hà Đông. Nếu cách đây vài năm, nhắc đến Hà Đông là người ta nghĩ ngay đến “vùng ven”, nơi để những người không đủ tiền vào nội đô tìm một chỗ an cư vừa túi tiền, thì bây giờ… xin lỗi, khái niệm đó gần như không còn tồn tại.
Chủ đầu tư công bố mức giá trung bình 9x triệu/m². Nhưng vấn đề là, nó không còn là con số để gây sốc nữa mà đang dần trở thành một mức giá có thật trên thị trường.
Nhìn lại một chút cho rõ câu chuyện. Cùng khu vực Hà Đông, các dự án đã bàn giao trước đó, giá vẫn đang dao động đâu đó khoảng 4x–7x triệu/m². Nghĩa là dự án mới đang đứng cao hơn mặt bằng cũ một khoảng khá rõ ràng, có thể lên tới 20–30%. Nhưng điều đáng nói là, dù chênh như vậy, thị trường lại không phản ứng theo kiểu “quay xe” như nhiều người kỳ vọng.
Tại sao?
Vì bản chất câu chuyện bây giờ không còn nằm ở việc “giá cao hay thấp”, mà là “còn hàng để mua hay không”.
Quỹ đất đẹp ở các trục chính như Quang Trung – Trần Phú gần như đã kín. Những dự án mới, nếu còn, là phải đi xa hơn nữa, hoặc là phải chấp nhận giá cao hơn. Chưa kể, chi phí đầu vào từ đất, vốn đến pháp lý đều không có dấu hiệu giảm. Chủ đầu tư không có lý do gì để bán rẻ đi, nhất là khi nguồn cung vẫn đang hạn chế.
Một điểm nữa ít người để ý: tiêu chuẩn dự án mới bây giờ khác hẳn giai đoạn 7–10 năm trước. Từ PCCC, vận hành đến tiện ích, tất cả đều được “nâng cấp”, và dĩ nhiên, người mua là người trả tiền cho phần nâng cấp đó.
Nhưng nói vậy không có nghĩa là mức giá 9x/m² ở Hà Đông là đương nhiên hợp lý. Nó chỉ đơn giản là một phép thử.
Phép thử xem người mua sẵn sàng trả tiền cho cái gì: một vị trí đã phát triển, hạ tầng rõ ràng, hay là một kỳ vọng tăng giá trong tương lai khi các tuyến vành đai, hạ tầng xung quanh hoàn thiện.
Vì nếu cầm cùng một số tiền, bạn hoàn toàn có lựa chọn khác. Bạn có thể mua một căn hộ cũ hơn, ở ngay, giá mềm hơn. Hoặc đi xa thêm vài kilomet để đổi lấy không gian và mức giá dễ chịu hơn. Không có lựa chọn nào đúng tuyệt đối, chỉ có lựa chọn phù hợp với nhu cầu và khẩu vị rủi ro của mỗi người.
Nhưng có một điều đang diễn ra rất rõ: thị trường không còn giảm theo mong đợi của số đông.
Nó không tăng nóng như trước, nhưng cũng không giảm sâu. Nó lừ lừ đi lên, hoặc đứng im ở mức cao, đủ lâu để người ta dần quen với nó. Và một khi người mua bắt đầu thấy 9x/m² ở Hà Đông là cũng bình thường thôi, thì lúc đó, mặt bằng giá mới coi như đã được thiết lập.
Câu chuyện không còn là giá có giảm không. Mà là chúng ta có chấp nhận cuộc chơi với mức giá mới này hay không.