Nhìn vào giai đoạn 2020–2023 trước. Nguồn cung căn hộ Hà Nội sụt giảm nghiêm trọng — từ 37.206 căn năm 2019 xuống còn 10.278 căn năm 2023. Covid, khủng hoảng BĐS, vướng mắc pháp lý kéo dài — tất cả cộng lại khiến nguồn cung gần như đóng băng hoàn toàn.
Cùng lúc đó, lãi suất tiết kiệm xuống chỉ còn 4–5%. Để tiền trong ngân hàng là mất giá thực tế. Người ta ồ ạt rút tiền ra — và đổ vào chung cư.
Cung thấp kỷ lục. Cầu tăng đột biến. Giá tăng từ 53 triệu lên 91 triệu/m² chỉ trong vài năm — không có gì khó hiểu.
Nhưng bây giờ hãy nhìn sang phần bên phải của biểu đồ — giai đoạn 2027 đến 2030.
Nguồn cung dự báo bùng nổ: 140.000 căn năm 2028, 180.000 căn năm 2029, lên đến 200.000 căn năm 2030. Gấp gần 20 lần so với đáy năm 2023.
Và đây là câu hỏi quan trọng: thị trường có hấp thụ được không?
Nhìn kỹ hơn vào cơ cấu nguồn cung đó — theo thông tin tôi nắm được thì phần lớn là căn hộ cao cấp, không phải tầm trung hay giá rẻ. Người mua để ở thực sự sẽ là ai? Di dân cơ học vào Hà Nội có đủ để hấp thụ con số đó không?
Chưa kể một yếu tố nữa đang âm thầm cạnh tranh trực tiếp: căn hộ dịch vụ đang được xây dựng rất tích cực, tạo thêm áp lực lên nguồn cung cho thuê.
Cung quá lớn. Cầu thực chưa chắc theo kịp.
Khi đó, hiệu suất cho thuê sẽ bị bào mòn dần. Và vùng giá vốn đã bị đẩy lên quá cao — dư địa tăng tiếp sẽ rất hạn chế.
Đó là lý do tại sao chúng tôi không còn ưu tiên khuyến nghị khách hàng đầu tư căn hộ Hà Nội ở thời điểm này.
Không phải vì thị trường xấu. Mà vì bài toán cung – cầu đang không còn nghiêng về phía người mua nữa.
Và trong đầu tư, chọn đúng thời điểm và đúng thị trường quan trọng không kém gì chọn đúng tài sản.
Nhìn vào biểu đồ này, bạn vẫn muốn xuống tiền vào căn hộ Hà Nội — hay sẽ tìm đến những thị trường mà cung – cầu đang nghiêng về phía bạn hơn ?
Cre: Nguyễn Dũng