Trong đời sống xã hội, không khó để bắt gặp những lời than phiền: “Miếng đất đẹp như vậy mà để hoang mấy chục năm, thật lãng phí”. Cách nhìn ấy xuất phát từ cảm quan tự nhiên rằng đất đai nếu chưa có nhà cửa, công trình hay hoạt động hiện hữu thì đồng nghĩa với chưa tạo ra giá trị.

Tuy nhiên, trong nền kinh tế hiện đại, giá trị của đất đai không chỉ nằm ở những gì nhìn thấy trên bề mặt. Có những mảnh đất tưởng như “đứng yên”, nhưng thực chất vẫn đang vận động trong dòng chảy tài chính, đầu tư và sản xuất của nền kinh tế.

Nhiều chủ đất sử dụng quyền sở hữu hợp pháp của mình để thế chấp ngân hàng, vay vốn đầu tư kinh doanh, mở rộng sản xuất, phát triển dịch vụ hoặc hình thành doanh nghiệp. Từ một tài sản chưa xây dựng trực tiếp, dòng vốn tín dụng được tạo lập để tiếp tục sinh ra nhà xưởng, việc làm, hàng hóa, dịch vụ và nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.

Theo nghĩa đó, mảnh đất tuy chưa mọc lên công trình cụ thể nhưng không hề “ngủ yên”. Nó đang đóng vai trò như một tài sản bảo đảm, một nền tảng tín dụng giúp tạo ra của cải cho xã hội. Trong kinh tế thị trường, ngân hàng không chỉ cho vay bằng niềm tin mà còn dựa trên năng lực tài sản. Đất đai vì thế không đơn thuần là nơi để xây dựng, mà còn là nguồn lực tài chính quan trọng để kích hoạt đầu tư và sản xuất. Bởi vậy, không nên chỉ nhìn vào hiện trạng “chưa xây dựng” để kết luận một mảnh đất vô ích. Điều quan trọng hơn là từ tài sản ấy có tạo ra dòng vốn, việc làm, sản xuất và đóng góp cho nền kinh tế hay không.

Ở chiều ngược lại, có một nghịch lý đáng suy ngẫm: nhiều nơi nhà cửa mọc lên dày đặc nhưng không có người ở, không có sinh hoạt kinh tế, không tạo ra dòng chảy xã hội thực sự. Những khu đô thị sáng đèn ít người, những căn nhà khóa cửa nhiều năm, thậm chí xuất hiện khái niệm “khu đô thị ma”, mới là biểu hiện rõ hơn của sự lãng phí nguồn lực.

Thực tế này cho thấy, trong quy hoạch và phát triển đô thị, không nhất thiết toàn bộ quỹ đất phải được xây dựng đồng loạt trong cùng một thời điểm. Việc phát triển quá nhanh, vượt xa nhu cầu thực tế của thị trường, dễ dẫn đến cung vượt cầu, hình thành những khu nhà ở vắng người, gây lãng phí vốn đầu tư xã hội và tạo áp lực không cần thiết lên hạ tầng kỹ thuật. Nguy cơ “đổ bể“ bất động sản rất dễ xẩy ra nếu xây nhà cung quá cầu.

Vì vậy, cần nghiên cứu các chính sách phát triển đô thị linh hoạt hơn. Sau khi hoàn thiện hạ tầng giao thông và kỹ thuật cơ bản, có thể dành một phần quỹ đất làm khu dự trữ phát triển dài hạn, cho phép giãn tiến độ xây dựng 10 năm hoặc 20 năm tùy theo nhu cầu thực tế. Trong thời gian chưa xây dựng, các khu đất này hoàn toàn có thể được phủ xanh bằng cây cỏ, công viên sinh thái, Nhà đầu tư có trách nhiệm trồng cấy cỏ đẹp, người mua đất chưa làm nhà có thể phải đóng góp ít chi phí chăm sóc cây cỏ. Hoặc có các hình thức sử dụng tạm thời phù hợp như sân chơi thể thao, sân chơi trẻ em, kinh doanh sân vườn. Đây không chỉ là giải pháp bảo vệ môi trường và tạo không gian xanh cho đô thị, mà còn giúp đất đai tiếp tục phát huy vai trò là tài sản tạo lập vốn cho sản xuất, kinh doanh và đầu tư.

Cùng với đó, cần có cơ chế thúc đẩy đưa nhà ở vào sử dụng thực chất như phát triển thị trường cho thuê minh bạch, khuyến khích chuyển đổi công năng phù hợp, hạn chế đầu cơ chỉ nhằm mục đích “để đó chờ tăng giá”. Đô thị chỉ thật sự có sức sống khi có cư dân, có hoạt động kinh tế, văn hóa và dòng chảy xã hội diễn ra hằng ngày.

Một nền kinh tế phát triển cần cả những công trình hữu hình lẫn những dòng vốn âm thầm vận hành phía sau. Đất đai, nếu được sử dụng đúng hướng, không chỉ là tài sản tích lũy mà còn có thể trở thành bệ đỡ cho sản xuất, kinh doanh và phát triển dài hạn.

Có lẽ trong giai đoạn phát triển mới, cần một cách nhìn mới, sâu hơn, linh hoạt hơn, nên có các giải pháp dự trữ, chống lãng phí và công bằng hơn về giá trị của đất đai: không chỉ đánh giá bằng những khối bê tông hiện hữu trên mặt đất, mà còn bằng những giá trị kinh tế và xã hội mà nó đang âm thầm tạo ra cho đất nước.

Bác sĩ Trần Nguyên Phú
Bất Động Sản Xanh VNP