Bài học từ chính tòa nhà của mình

4 năm trước, mình triển khai một tòa hơn 50 phòng ở Triều Khúc. Vào mùa sinh viên, khách xếp hàng thuê, chốt full trong 2 tiếng.

Nhưng chính tòa nhà đó, 2 năm sau, khi nguồn cung khu vực tăng mạnh, giá phòng phải giảm từ 4,6–5 triệu xuống còn 3,5 triệu, ngang bằng giá thuê đầu vào. Lãi gần như bằng không.
Câu chuyện cung-cầu đúng trong mọi thị trường, kể cả cho thuê căn hộ.

3-4 năm tới: Thị trường sẽ thay đổi căn bản

Khi hàng chục nghìn căn chung cư thương mại và nhà ở xã hội bắt đầu bàn giao ở vùng ven, nơi nhiều người đang triển khai tìm đất, hoặc xây các tòa nhà CCMN với kì vọng tăng giá vốn và vẫn có dòng tiền, bức tranh cho thuê ở các khu vực hơi xa này sẽ khác đi rõ rệt.

Thay vì 2 người bỏ ra 3.5–4 triệu/tháng để chung một phòng CCMN ở vùng ven, họ hoàn toàn có thể góp thêm chút tiền, thuê một căn studio trong dự án. Hoặc rủ thêm 1-2 người để thuê 1 căn 1 ngủ 1 khách, hay 2 ngủ 1 khách mà chi phí chia ra trên người cũng chỉ cao hơn một chút so với CCMN. Và nếu các dự án đó lại gần các ga của tàu điện hình thành trong tương lai thì đúng là quá thuận tiện cho người đi thuê.

Thói quen người thuê có lẽ sẽ thay đổi?

Mình đã thấy điều này xảy ra rồi: 8 năm trước khi mới vào nghề, phòng cho thuê chỉ cần điều hòa và bộ giường tủ gỗ cánh dán mua 3 triệu ở Đê La Thành là xong. Nhưng 2-3 năm trở lại đây, khi nguồn cung nhiều, chủ đầu tư cạnh tranh nhau lắp tủ lạnh, máy giặt từng căn và khách thuê cũng nâng kỳ vọng theo. Từ "thuê phòng vừa tiền" chuyển sang "thuê căn hộ full nội thất dù có đắt hơn chút".

Xu hướng đó sẽ còn tiếp tục, và nhanh hơn khi nguồn cung chung cư thương mại ở vùng ven bùng nổ.

Lúc đó là thị trường của người thuê không phải của chủ nhà

Ở các khu vực không phải vùng lõi, Khi các đại dự án như Vinhomes Olympic hay các dự án dọc Đại Lộ Cảnh Quan Sông Hồng bắt đầu bàn giao nguồn cung cho thuê sẽ trở nên dồi dào, khách thuê sẽ ưu tiên những căn chung cư có giá tốt nhất. Không ai muốn trả tiền cho một "căn 1 ngủ 1 khách được ngăn bằng chiếc tủ ở giữa" nếu có lựa chọn tốt hơn với mức giá gần tương đương.

Phân khúc CCMN không chết nhưng sẽ bị thanh lọc mạnh

Đây không phải nhận định bi quan. Chung cư mini vẫn có thị trường riêng, nhưng sẽ là cuộc chơi của những ai làm đúng vị trí, đúng sản phẩm, đúng tập khách hàng trong khu vực.

Anh chị nào đang có đất, có tiền, đừng nghĩ cứ xây lên chia phòng là sẽ có dòng tiền bền vững. Hãy nghiên cứu thật kĩ khu vực và xu thế của thị trường cho thuê trong 3-4 năm tới.

Đây chỉ là góc nhìn cá nhân rất mong được anh chị cho góc nhìn tích cực để em hoàn thiện đánh giá của mình ^^

Nguồn: Nguyễn Đức Toàn