Hiện nay, Hà Nội đang giải tỏa nhiều nơi để cải tạo thành phố. Sau đây là một góc nhìn.

​Phần 1: Định lượng hiện trạng 1 ha đất nội đô

​Hãy hình dung chúng ta có 1 ha đất, tương đương 10.000 m2, nằm tại khu vực lõi đông dân cư của Hà Nội. Hiện tại, khu đất này đã bị lấp đầy 85% diện tích bằng loại hình nhà ống cao từ 2 đến 3 tầng.

Thực tế con số này có nghĩa là gì?

• ​Thứ nhất, diện tích đất bị chiếm dụng để xây nhà chiếm 85%, tức là 8.500 m2. Chỉ còn lại vỏn vẹn 1.500 m2 dành cho ngõ ngách, lối đi chung và các khoảng trống chật hẹp.

• ​Thứ hai, tại các khu dân cư lâu đời ở nội đô, diện tích trung bình của một căn nhà ống thường dao động từ 40 m2 đến 60 m2. Nếu lấy mốc trung bình sát thực tế nhất là 50 m2 đất cho mỗi căn, thì trên 8.500 m2 diện tích xây dựng đó đang tồn tại khoảng 170 căn nhà ống nằm san sát nhau.

• ​Thứ ba, nếu chia đều theo tỷ lệ một nửa số nhà cao 2 tầng và một nửa cao 3 tầng, chiều cao trung bình của cả khu là 2,5 tầng. Như vậy, tổng diện tích sàn xây dựng thô của toàn bộ 170 căn nhà này rơi vào khoảng 21.250 m2 sàn.

• ​Thứ tư, về quy mô dân số, mỗi hộ gia đình sở hữu một căn nhà ống tại đây thường là gia dịch đa thế hệ, có từ 4 đến 6 nhân khẩu, trung bình là 5 người 1 nhà. Do đó, tổng số dân cư đang sinh sống chen chúc trên 1 ha đất này rơi vào khoảng 850 người đến 1.000 người, chưa tính lượng người thuê trọ hoặc lao động vãng lai.

​Nhìn từ trên cao, 1 ha này hiện là một khối bê tông đặc quánh, ngột ngạt. Không gian công cộng bằng 0, hạ tầng kỹ thuật quá tải và luôn tiềm ẩn nguy cơ cực lớn về hỏa hoạn, dịch bệnh.

​Phần 2: Giải pháp tháp 43 tầng - Mượn chiều cao bầu trời để giải phóng mặt đất

​Để giải quyết tận gốc bài toán ngột ngạt này, chiến lược đặt ra là giải phóng mặt bằng toàn bộ khu đất để có được 10.000 m2 đất trống hoàn toàn. Sau đó, chúng ta thay đổi tư duy quy hoạch: Không trải phẳng nhà ống nữa, mà gom tất cả lại theo chiều thẳng đứng bằng một tòa tháp cao 43 tầng.

Chúng ta chỉ dành đúng 1/4 diện tích khu đất để làm chân đế cho tòa nhà. Phép toán không gian mới sẽ vận hành như sau:

• ​Thứ nhất, diện tích chân đế xây dựng tòa nhà chiếm 25%, tương đương 2.500 m2. Điều này đồng nghĩa với việc chúng ta ngay lập tức giải phóng được 75% diện tích đất còn lại, tức là 7.500 m2 đất hoàn toàn trống trải dưới mặt đất để làm công viên, thảm cỏ, hồ nước, bể bơi và đường nội bộ.

• ​Thứ hai, kết cấu tháp 43 tầng được bóc tách khoa học: 3 tầng khối đế dưới cùng làm trung tâm thương mại và 40 tầng phía trên làm căn hộ ở.

• ​Thứ ba, đối với 40 tầng căn hộ phía trên, tổng diện tích sàn thô là 100.000 m2 (2.500 m2 x 40 tầng). Trừ đi 30% diện tích dành cho hành lang, thang máy, hộp kỹ thuật, diện tích hữu ích thực tế dùng để làm căn hộ ở sạch thu về là 70%, tương đương với 70.000 m2 sàn căn hộ sạch.

​Hãy so sánh hai con số để thấy sự đột phá: Khu nhà ống cũ chiếm tới 8.500 m2 mặt đất nhưng chỉ tạo ra 21.250 m2 sàn sinh hoạt chật hẹp, nhếch nhác. Tòa tháp cao tầng hiện đại chỉ chiếm đúng 2.500 m2 mặt đất nhưng tạo ra tới 70.000 m2 sàn căn hộ hiện đại, văn minh. Diện tích ở tạo ra cao gấp hơn 3 lần, trong khi trả lại cho đô thị một khoảng không gian xanh rộng tới 7.500 m2 ngay dưới mặt đất.

​Phần 3: Cơ chế hệ số k và giảm áp lực chi trả tiền đền bù giải phóng mặt bằng nhờ cơ chế hoán đổi quyền sở hữu.

​Điểm cốt lõi biến chiến lược này thành một bài toán khả thi, loại bỏ hoàn toàn các xung đột lợi ích, chính là chính sách hoán đổi tài sản dựa trên hệ số quy đổi diện tích sử dụng thực tế (hệ số k) thay vì đền bù bằng tiền mặt.

• ​Thứ nhất, phân bổ diện tích tái định cư TẠI CHỖ cho cư dân bằng hệ số k = 1,5. Bài toán thực tế của mỗi hộ dân được tính như sau: Mỗi căn nhà ống cũ có 50 m2 mặt bằng đất, xây cao trung bình 2,5 tầng, nghĩa là tổng diện tích sàn xây dựng cũ là 125 m2. Khi lên tòa tháp mới tại chỗ, áp dụng hệ số k = 1,5 nghĩa là mỗi hộ dân sẽ được nhận lại tổng diện tích sàn căn hộ mới là: 125 m2 nhân với 1,5 bằng chính xác 187,5 m2 sàn căn hộ sạch. Diện tích 187,5 m2 này sẽ được chia nhỏ thành 3 căn hộ riêng biệt trong tòa tháp mới ở đúng khu vực họ ở cũ : 1 căn rộng 87,5 m2 để gia đình ở cực kỳ rộng rãi, và 2 căn hộ nhỏ rộng 50 m2 để cho thuê, tạo ra dòng tiền sinh kế ngay tại chỗ. Tổng quỹ nhà sạch cần dùng để trả lại cho toàn bộ 170 hộ dân cũ sẽ là: 170 hộ nhân với 187,5 m2, bằng chính xác 31.875 m2 sàn căn hộ.

• ​Thứ hai, vì sao hệ số k = 1,5 là giới hạn tối ưu để bảo đảm an toàn tài chính cho dự án? Nếu chúng ta đẩy hệ số quy đổi lên quá cao, ví dụ như nhân đôi đơn giản (X2 diện tích sàn thành 250 m2), tổng quỹ nhà trả cho dân sẽ vọt lên 42.500 m2. Khi đó, quỹ nhà dôi dư còn lại quá ít, không đủ để chủ đầu tư bán bù chi phí xây dựng. Với hệ số k = 1,5, người dân được hưởng lợi lớn vì tài sản tăng thêm 50% diện tích, chia được thành nhiều căn hộ, trong khi dự án vẫn giữ được điểm cân bằng kinh tế.

• ​Thứ ba, giải pháp hỗ trợ tiền thuê nhà tạm cư và triệt tiêu chi phí đất thô. Thay vì phải chi trả toàn bộ giá trị đất bằng tiền mặt ngay từ đầu, dự án

Nguồn: st

P/s: Hiện tại các khu chung cư cũ đang có kế hoạch cải tạo lại có hệ số K=1,5, có thể nhà đất sau này nếu khu nào quy hoạch sang cc sẽ có thể áp dụng theo?