Mình có một người bạn, mua căn nhà hơn 6 tỷ nhưng tiền thực có 2 tỷ, còn lại vay 4 tỷ. Lúc vay lãi suất đâu đó khoảng 8%, lúc mua cũng tính toán kĩ với mức lương của hai vợ chồng hoàn toàn có thể trả lãi và gốc trong vòng 12 năm tới. Thế nhưng cuộc đời không được lập trình giống như bài toán luôn có lời giải trước. Khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất bỗng tăng lên 15%, vậy là từ mức đóng lãi khoảng 27 triệu đồng/tháng bỗng vụt tăng lên 50 triệu đồng/tháng. Xin nhấn mạnh đây là tiền lãi không phải gốc!! Giờ trên thị trường nhiều bank thả nổi đã chạm 16-17%. Sợ

Vậy là 2 vợ chồng lo lắng mất ăn mất ngủ, vì không biết xoay đâu để tiếp tục gồng gánh khoản vay này. Đây không phải là câu chuyện cá biệt. Trong bất động sản, rủi ro lớn nhất nhiều khi không nằm ở việc mua đúng giá hay sai thời điểm, mà nằm ở khả năng duy trì dòng tiền trong suốt vòng đời của khoản vay.

Một bất động sản chất lượng có thể gia tăng giá trị theo thời gian, nhưng để hưởng được thành quả đó, người mua cần đủ khả năng nắm giữ tài sản trong dài hạn. Vì vậy, cấu trúc khoản vay, tỷ lệ đòn bẩy và khả năng chịu đựng trước biến động lãi suất luôn quan trọng không kém việc lựa chọn sản phẩm. Do đó, bài toán lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay không phải bán một căn nhà mà là phải giúp người mua giải bài toán dòng tiền. Chỉ khi người mua cảm thấy an toàn với khoản vay, họ mới sẵn sàng xuống tiền. Đó cũng là lúc vai trò của những chủ đầu tư có

tiềm lực tài chính và tầm nhìn dài hạn trở nên rõ nét hơn bao giờ hết.

Và đây cũng là lý do mà thị trường gần đây đánh giá cao cách Masterise bắt tay cùng Techcombank để đưa ra giải pháp dòng tiền cho người mua nhà. Giải pháp hay ở chỗ lãi suất chỉ 7,5%, và người mua có thêm một khoảng thời gian đủ dài để chủ động với dòng tiền của mình.

Nói một cách dễ hiểu, thay vì phải đưa gần như toàn bộ tiền vào bất động sản ngay từ đầu, mình có thêm khoảng hai năm để “thở” với dòng tiền.

Hai năm đó có thể là thời gian chờ thị trường ổn định hơn, chờ căn hộ được bàn giao, đi vào vận hành và từng bước gia tăng giá trị. Còn nếu mình thực sự có sẵn tiền mặt, dòng tiền ấy vẫn có thể tiếp tục được sử dụng cho những cơ hội đầu tư khác, đơn giản là gửi tiết kiệm, thay vì bị “chôn” toàn bộ vào một tài sản.

Đòn bẩy tài chính không đáng sợ. Điều đáng sợ là sử dụng đòn bẩy mà không biết trước chi phí vốn của mình sẽ đi về đâu. Khi lãi suất được “khóa” ở mức 7,5% trong một thời gian đủ dài, bài toán tài chính ít nhất trở nên dễ hơn rất nhiều.

Và trong một thị trường mà người mua đang thận trọng hơn với cả giá nhà lẫn lãi suất, đôi khi sự an tâm về dòng tiền cũng quan trọng không kém một mức giá tốt.

Cre: Bạch Huệ