Trong khi tín dụng toàn nền kinh tế chỉ tăng khoảng 3,18%, thì riêng tín dụng bất động sản đã tăng tới 11,7% - tức nhanh gấp gần 4 lần phần còn lại của nền kinh tế. Nghe qua tưởng như thị trường BĐS đang “hồi sinh mạnh mẽ” nhưng nếu bóc tách sâu cấu trúc dòng tiền, câu chuyện phía sau lại hoàn toàn khác.

1. DÒNG TIỀN KHÔNG CHẢY VÀO NGƯỜI MUA NHÀ MÀ ĐANG CHẢY MẠNH VÀO CHỦ ĐẦU TƯ

Đây mới là điều đáng chú ý nhất khi tín dụng dành cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS tăng tới 20%. Trong khi đó tín dụng cá nhân vay mua nhà chỉ tăng 3,9% và dư nợ vay đầu tư BĐS thậm chí còn giảm 1%. Điều này phản ánh một thực tế rất rõ là chủ đầu tư vẫn đang vay rất mạnh để hoàn thiện dự án, đảo dòng tiền, xử lý hàng tồn và tiếp tục triển khai các siêu dự án nhưng người dân thì ngày càng khó tiếp cận nhà ở thực sự. Nói cách khác thì nguồn cung đang tăng nhưng sức mua thật lại không theo kịp. Đây chính là trạng thái lệch pha cực kỳ nguy hiểm của thị trường hiện tại.

2. VÌ SAO NGƯỜI DÂN KHÔNG DÁM MUA NHÀ?

Lý do không nằm ở việc thiếu nhu cầu mà nằm ở việc giá nhà tăng quá nhanh so với thu nhập, lãi suất vay mua nhà vẫn quá cao với số đông, người dân mất niềm tin vào khả năng sở hữu nhà ở, thu nhập thực bị bào mòn bởi lạm phát và chi phí sinh hoạt. Một căn hộ tại Hà Nội hay TP.HCM hiện đã vượt rất xa khả năng chi trả của tầng lớp trung lưu. Trong khi đó vàng tăng giá, điện tăng, xăng dầu neo cao, học phí - viện phí leo thang và chi phí sống ngày càng đắt đỏ khiến người dân buộc phải ưu tiên GIỮ TIỀN thay vì vay thêm nợ để mua tài sản lớn. Đây là lý do tiền đang chảy vào vàng, tiết kiệm và đầu cơ ngắn hạn nhiều hơn là mua nhà ở thực.

3. RỦI RO LỚN NHẤT: “BƠM TIỀN VÀO CUNG NHƯNG CẦU THẬT KHÔNG CÓ”

Đây mới là điểm đáng lo nhất của chu kỳ hiện tại. Nếu tín dụng tiếp tục chủ yếu chảy vào doanh nghiệp BĐS trong khi sức mua thật không hồi phục tương ứng, thị trường rất dễ rơi vào trạng thái nguồn cung tăng mạnh, hàng tồn kho phình to, áp lực dòng tiền đè lên chủ đầu tư và ngân hàng gánh rủi ro tín dụng lớn hơn. Đặc biệt ở nhóm đại đô thị, dự án cao cấp, sản phẩm đầu cơ BĐS giá quá cao so với thu nhập thực tế. Khi đó, tăng trưởng tín dụng chưa chắc giúp nền kinh tế khỏe hơn mà có thể chỉ đang “nuôi” thêm áp lực tài chính cho hệ thống.

4. VẬY NHÀ NƯỚC ĐANG MUỐN GÌ?

Thực tế, Chính phủ đang đứng trước bài toán cực khó là nếu siết tín dụng BĐS quá mạnh thì doanh nghiệp thiếu tiền, thị trường đóng băng khiến GDP chịu áp lực nhưng nếu bơm tín dụng quá mạnh thì giá tài sản tiếp tục neo cao, nguy cơ bong bóng, lạm phát tài sản gia tăng và khoảng cách giàu nghèo ngày càng lớn. Đó là lý do thị trường hiện xuất hiện cảm giác tiền vẫn được bơm ra nhưng người dân lại càng khó mua nhà hơn. Đây là một nghịch lý xã hội rất lớn của chu kỳ 2026.

5. GÓC NHÌN ĐẦU TƯ

Thị trường BĐS sắp tới sẽ phân hóa cực mạnh, không phải cứ BĐS là tăng. Nhóm hưởng lợi thật sự sẽ là các dự án pháp lý sạch có giá phù hợp nhu cầu thực, tập trung khu vực có hạ tầng thật, chủ đầu tư khỏe về tài chính và sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực. Ngược lại, các phân khúc đầu cơ giá quá cao và phụ thuộc đòn bẩy lớn, thanh khoản thấp sẽ đối mặt áp lực rất lớn nếu dòng tiền thị trường chậm lại. Chu kỳ tới không còn là “mua đất là thắng” mà là cuộc thanh lọc rất mạnh của toàn ngành bất động sản.

Theo anh/chị liệu dòng tiền tín dụng hiện nay đang “cứu” thị trường BĐS hay chỉ đang kéo dài thêm một bài toán khó cho nền kinh tế?

Bài viết trong Cộng đồng Cố vấn tài chính Việt Nam