Tại hội thảo do Báo Tiền Phong tổ chức ngày 23/3, TS. Vũ Đình Ánh đã nói một điều rất đáng suy nghĩ: gọi bất động sản là “tài sản chết” là một cách hiểu sai lệch. Trong tiếng Anh, “real estate” nghĩa là tài sản thực – và đúng như tên gọi, đây là một phần rất “thực” của nền kinh tế, chứ không phải thứ gì đó chỉ để mua đi bán lại.

Nhưng có lẽ vấn đề không nằm ở khái niệm, mà nằm ở cách chúng ta đối xử với nó.

Bao năm qua, bất động sản thường bị đặt ở thế đối lập với sản xuất kinh doanh, như thể cứ đổ tiền vào đất đai là rút vốn khỏi nền kinh tế. Trong khi thực tế, mỗi dự án bất động sản là một chuỗi kéo dài từ xây dựng, vật liệu, tài chính, lao động cho đến dịch vụ. Nó không đứng ngoài nền kinh tế, nó nằm ngay trong lõi của nền kinh tế.

TS. Ánh cho rằng tỷ trọng bất động sản thực tế có thể lên tới 20–30%, thay vì con số khoảng 10% như lâu nay vẫn thống kê. Nếu nhìn theo góc này, việc “siết” tín dụng bất động sản một cách cơ học đôi khi giống như… tự bóp một phần dòng máu nuôi cơ thể.

Nhưng nói vậy không có nghĩa là mở van vô điều kiện.

Cái đáng bàn hơn là chúng ta đang quản lý bất động sản theo kiểu “gom chung cho dễ”. Trong khi bản chất thị trường lại chia rất rõ: có loại để ở, có loại để sản xuất, có loại để đầu tư tích sản. TS. Ánh phân ra 4 nhóm: tích sản, đầu tư kinh doanh, tư liệu sản xuất và tiêu dùng, và mỗi nhóm lẽ ra phải có một cách ứng xử khác nhau.

Thử nghĩ đơn giản thế này: doanh nghiệp vay tiền mua máy móc thì được ưu đãi vì phục vụ sản xuất. Nhưng nếu cũng doanh nghiệp đó vay để mua nhà xưởng hay văn phòng, tức là phần “đất” để đặt hoạt động sản xuất thì lại bị kiểm soát chặt hơn. Nghe qua đã thấy logic đang có vấn đề.

Ở chiều ngược lại, với nhà ở xã hội, ông lại đưa ra một góc nhìn khá “tỉnh”: không nên thúc đẩy người thu nhập thấp vay mua nhà khi chưa đủ khả năng trả nợ. Điều này dễ gây tranh cãi, nhưng nếu nhìn thẳng thì cũng không sai. Vì một chính sách tốt không chỉ giúp người ta “mua được”, mà còn phải giúp họ “sống được” sau khi mua.

Một điểm nữa cũng đáng để suy ngẫm: câu chuyện “đầu cơ”. Lâu nay, cứ giá tăng là gắn mác đầu cơ, nhưng theo TS. Ánh, Việt Nam thực tế chưa có đầu cơ theo kiểu thao túng thị trường, mà chủ yếu là hoạt động đầu tư. Và đầu tư thì không thể vừa kêu gọi, vừa dè chừng theo kiểu mặc định tiêu cực.

Cá nhân mình nghĩ, cái chúng ta thiếu không phải là kiểm soát, mà là phân loại và hiểu đúng. Khi chưa tách bạch được đâu là đầu tư dài hạn, đâu là lướt sóng, đâu là nhu cầu thật, thì mọi chính sách đưa ra kiểu gì cũng dễ… trượt mục tiêu.

Tất nhiên, bức tranh không chỉ có màu sáng. Áp lực lãi suất vẫn còn, nhất là trong bối cảnh lạm phát và tỷ giá tạo sức ép lên chi phí vốn. Nguy cơ lãi suất tăng trở lại là hoàn toàn có thật.

Nhưng giữa bối cảnh đó, thị trường bắt đầu có những tín hiệu “biết điều” hơn. Một số chủ đầu tư đã chấp nhận cam kết lãi suất dài hạn – tức là họ cũng đang chia sẻ rủi ro với người mua, thay vì đẩy hết về phía khách hàng như trước.

Và có lẽ, đây mới là điểm mấu chốt.

Bất động sản không phải “tài sản chết”. Nhưng nếu cứ quản lý nó bằng những định kiến cũ, hoặc kỳ vọng nó phải “ngoan” theo một cách rất lý tưởng, thì chính chúng ta đang làm nó… khó sống.

Còn khi đã nhìn đúng vai trò của nó – như một ngành sản xuất, kinh doanh đúng nghĩa – thì câu chuyện sẽ không còn là “có nên rót vốn vào bất động sản hay không”, mà là rót vào đâu, rót như thế nào, và chấp nhận rủi ro ra sao.

Vì suy cho cùng, vấn đề chưa bao giờ nằm ở bất động sản. Mà nằm ở cách chúng ta hiểu và chơi cuộc chơi này.

Có một điều rất hay mà tôi nghe ông Ánh nói về chính sách, đó là khuyến nghị không phân biệt đối xử với tín dụng bất động sản. Trong bối cảnh lãi suất chịu áp lực từ lạm phát, tỷ giá và cạnh tranh vốn, rủi ro tăng lãi suất là hiện hữu, khiến cho thị trường có thể mệt mỏi hơn.