Nhưng nhìn rộng hơn một chút: Nếu nhu cầu người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam thực sự cao, trong khi thị trường bất động sản đang cần thêm lực cầu và nguồn vốn mới, tại sao chúng ta không tính chuyện sửa luật để mở rộng tỷ lệ sở hữu cho người nước ngoài?

Hiện nay, bài toán của thị trường BĐS Việt Nam không đơn giản là “có dự án để bán hay không”. Dự án thì có. Đất thì có. Thậm chí có những đại dự án đầu tư hàng chục nghìn, hàng trăm nghìn tỷ. Cái thiếu ở nhiều nơi lại là: người mua.

Và khi người mua trong nước đang phải cân đo từng đồng, thu nhập chưa theo kịp giá nhà, lãi suất vay vẫn là một câu chuyện phải tính rất kỹ… thì tại sao không nghĩ thêm đến một nguồn cầu khác? Người nước ngoài và Việt kiều.

Mình biết ngay sẽ có người nhảy vào bảo: “Cho người nước ngoài mua nhiều thế nhỡ nó thâu tóm hết nhà đất thì sao?” Câu này không phải vô lý. Nhà đất liên quan trực tiếp tới an ninh, quốc phòng, quy hoạch và lợi ích lâu dài của quốc gia.

Nhưng theo mình, không nên vì có rủi ro mà đóng cửa toàn bộ; cũng không nên vì muốn kích cầu mà mở cửa vô điều kiện.

Có thể làm theo kiểu: Khu vực nào nhạy cảm thì siết. Dự án nào sát biên giới, liên quan quốc phòng – an ninh thì hạn chế hoặc không cho mua. Còn những khu vực đô thị, du lịch, nghỉ dưỡng, thương mại… nếu đáp ứng điều kiện thì có thể mở room cao hơn.

Thậm chí mình nghĩ có thể nghiên cứu nâng tỷ lệ sở hữu người nước ngoài tại một số dự án đủ điều kiện lên tới 50% số căn hộ.

Tất nhiên, đây là góc nhìn chính sách để bàn luận chứ không phải cứ thích là sửa luật được ngay. Nhưng nếu làm được một cơ chế rõ ràng, minh bạch và kiểm soát được dòng tiền, danh tính, mục đích sở hữu, khu vực địa lý… thì tại sao không thử?

Bởi hãy nhìn vào một thực tế hơi phũ: Có những dự án đầu tư vài chục triệu USD, vài trăm triệu USD, thậm chí quy mô hàng chục nghìn tỷ đồng, nhưng xây xong rồi khách mua không đủ, nó nằm đấy. Năm này qua năm khác. Cây cối mọc lên. Đường sá xuống cấp. Căn hộ sáng đèn lèo tèo.

Còn khoản vay ngân hàng thì vẫn đều đặn tính lãi. 😅

Ví dụ như những đại dự án quy mô lớn ở các khu vực như Đồi Rồng của Geleximco, các dự án lớn tại Quy Nhơn, Ocean Park 3 hay các đại dự án tại Phú Quốc… Mỗi nơi có một câu chuyện riêng, không thể gom tất cả vào một rổ.

Nhưng có một điểm chung: Muốn những đại dự án này sống được thì cuối cùng vẫn phải có người mua, có người ở, có dòng tiền và có thanh khoản.

Chúng ta không thể xây cả một thành phố rồi hy vọng vài năm nữa tự nhiên người dân sẽ kéo đến ở. Mà nếu lực cầu trong nước không đủ hấp thụ, thì việc mở thêm một cánh cửa cho nguồn cầu quốc tế cũng đáng để tính.

Đặc biệt Việt Nam đang muốn thu hút vốn ngoại, thu hút chuyên gia, thu hút doanh nghiệp quốc tế, phát triển du lịch, trung tâm tài chính, các đô thị lớn...Nhưng một chuyên gia nước ngoài sang Việt Nam làm việc 5-10 năm, có thu nhập tốt, muốn mua một căn hộ để ở lâu dài thì chính sách phải đủ hấp dẫn để họ cân nhắc.

Việt kiều cũng vậy. Một người Việt sống ở nước ngoài nhưng muốn quay về đầu tư, nghỉ hưu, sống một phần thời gian ở Việt Nam, nếu thủ tục và quyền sở hữu rõ ràng thì họ cũng có thể trở thành một nguồn cầu rất đáng kể.

Và quan trọng hơn: Tiền họ bỏ vào bất động sản không chỉ chảy vào túi chủ đầu tư. Nó còn kéo theo xây dựng, nội thất, quản lý vận hành, dịch vụ, du lịch, ăn uống, bán lẻ… Một căn hộ có người ở khác hoàn toàn một căn hộ để trống.

Một khu đô thị có cư dân thật khác hoàn toàn một khu đô thị chỉ có… bảo vệ với mấy ông môi giới đứng chờ khách. 😂

Nhưng mình cũng không nghĩ cứ mở room lên 50% cho tất cả các dự án là xong. Nếu làm, phải làm có chọn lọc. Có thể chia khu vực. Có thể chia loại dự án. Có thể quy định dự án nào được áp dụng tỷ lệ cao, dự án nào vẫn giữ tỷ lệ thấp. Có thể kiểm soát nguồn tiền, mục đích sử dụng và những khu vực đặc biệt nhạy cảm.

Thậm chí có thể thiết kế cơ chế để tránh chuyện một nhóm người nước ngoài gom quá nhiều căn hộ trong cùng một khu vực rồi biến nó thành một “ốc đảo” riêng.

Mở cửa nhưng phải có cửa. Chứ không phải mở toang cửa rồi đứng ngoài… cầu may. 😅 Và mình nghĩ đây mới là cách tiếp cận hợp lý: Không phải “cho người nước ngoài mua nhà thoải mái”. Mà là: “Cho mua nhiều hơn ở những nơi phù hợp, nhưng kiểm soát chặt ở những nơi không phù hợp.”

Hai chuyện này hoàn toàn khác nhau. 

Còn nếu cứ giữ một room thấp trong khi nguồn cung ngày càng lớn, giá nhà ngày càng cao, sức mua trong nước có hạn, thì mình hơi lo một kịch bản: Dự án xây xong nhưng không có người ở.

Chủ đầu tư ôm hàng. Ngân hàng ôm tài sản bảo đảm. Trái phiếu đến hạn. Doanh nghiệp phải xoay dòng tiền. Cuối cùng áp lực không chỉ nằm trên vai chủ đầu tư mà có thể lan sang cả hệ thống tín dụng.

Nên cá nhân mình cho rằng câu chuyện Sơn Kim Land lần này, nếu nhìn rộng ra, đáng để bàn không chỉ ở chuyện doanh nghiệp có làm đúng luật hay không.

Sai thì cứ xử lý. Nhưng sau khi xử lý xong, cũng nên đặt một câu hỏi ngược lại: Luật hiện tại đã thực sự phù hợp với một thị trường bất động sản Việt Nam đang thay đổi rất nhanh chưa?

Nếu có thể vừa bảo đảm an ninh, quốc phòng, vừa mở thêm dư địa cho người nước ngoài và Việt kiều tham gia thị trường, vừa tạo thêm thanh khoản cho những dự án lớn… thì mình nghĩ đáng để nghiên cứu nghiêm túc.

Bởi thị trường BĐS muốn khỏe thì không chỉ cần nguồn cung tốt. Nó còn cần người có khả năng mua. Mà người mua thì… càng đông càng tốt, miễn là đúng luật, đúng chỗ và kiểm soát được cuộc chơi. 😄