Nhưng có một điểm còn đáng chú ý hơn mức phạt: không phải cứ nhà dưới 7 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500m² là mặc nhiên được miễn giấy phép.
Theo Nghị định 339/2026/NĐ-CP (Điều 25), cái mức 60 - 80 triệu đấy là áp dụng cho TỔ CHỨC (mấy công ty, doanh nghiệp làm liều).
Còn anh em mình là CÁ NHÂN xây nhà ở riêng lẻ, nếu cố tình ăn bớt công đoạn không xin phép mà bị tóm thì mức phạt là một nửa, rơi vào tầm 30 - 40 triệu.
Nói thật, 30-40 triệu với dân đi xây nhà không phải là số tiền nhỏ. Tự nhiên mất toi tiền mua cái sofa xịn hay con TV 85 inch chỉ vì lười đi xin cái giấy, có cay không? Quá cay chứ!
Cứ tưởng dưới 7 tầng, dưới 500m2 sàn là "ngon lành" miễn phép? MƠ ĐI!
Nhiều ông cứ thuộc lòng cái công thức: "Dưới 7 tầng + Tổng diện tích sàn dưới 500 m2 = Tự do đập phá!". Nhầm to nhé!
Đúng là luật cho phép miễn giấy phép nếu đạt 2 con số trên, NHƯNG đấy chỉ là điều kiện cần. Điều kiện đủ là nhà ông KHÔNG ĐƯỢC NẰM trong các khu vực bị "loại trừ" sau đây (Bộ Xây dựng đã chỉ rõ rồi nhé):
- Khu chức năng, khu phát triển đô thị (nằm trong quy hoạch chung của thành phố, của tỉnh).
- Khu vực thuộc quy hoạch chung khu kinh tế, khu du lịch quốc gia.
- Khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung của XÃ.
- Khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc.
Dịch ra tiếng người: Đa số nhà ở nông thôn mà dính vào quy hoạch chung của xã, hoặc nhà ở đô thị, khu phát triển thì quên cái chuyện "được miễn" đi!
Lấy mấy ví dụ thực tế cho dễ hình dung nè:
Ví dụ 1 (Đời nở hoa): Mấy ông làm quả nhà 4 tầng ở quê, vị trí thửa đất không dính quy hoạch chung của xã, không thuộc khu quản lý kiến trúc... Bắn phát được miễn giấy phép ngay, thi công tĩn tã.
Ví dụ 2 (Sai số đo): Xây nhà 5 tầng (dưới 7 tầng ok rồi), nhưng tính tổng diện tích sàn lại ra 550 m2 (vượt trần 500 m2). Đoạn này lố mất 50m2 sàn rồi nhé -> Bắt buộc phải đi xin phép!
Ví dụ 3 (Ăn quả quy hoạch): Xây nhà 6 tầng, tổng diện tích sàn có 400 m2 (hai số này đẹp như mơ). Nhưng xui cái là cái miếng đất lại nằm tọt trong khu vực dính quy hoạch chung hoặc đã có quy chế quản lý kiến trúc -> Vẫn phải vác hồ sơ đi xin phép như thường!
Bài học rút ra: Đừng vội phô trương khi chưa rõ luật
Chốt lại cho anh em dễ nhớ: Không phải cứ nhà nhỏ, ít tầng là đương nhiên được miễn phép.
Muốn biết nhà mình có phải xin phép hay không, nó phụ thuộc vào một tổ hợp gồm: Vị trí thửa đất + Tình trạng quy hoạch + Quy mô công trình (số tầng, tổng diện tích sàn, chiều cao).
Lời khuyên xương máu của một người đi trước:
-
Trước khi múc: Vác sổ đỏ lên UBND xã/phường hoặc phòng Tài nguyên Môi trường/Đô thị hỏi cho kỹ tình trạng pháp lý và quy hoạch của thửa đất.
-
Đối chiếu: Lấy bản thiết kế (số tầng, m2 sàn, chiều cao) ra so với quy định khu vực đó.
-
Chắc chắn rồi hãy làm: Miễn thật thì khởi công. Còn dính diện phải xin phép thì cứ đường đường chính chính làm cái giấy phép rồi hẵng đào móng.
Đừng có tâm lý "xây chui" rồi vừa làm vừa run, lỡ thanh tra ghé thăm, phạt cho 30-40 củ rồi đình chỉ thi công thì vừa mất tiền, vừa om vốn, lại tức đến hộc máu. Chúc anh em xây nhà suôn sẻ, không dính quả đắng nào nhé!