Nếu tóm lại cho dễ hiểu, câu chuyện này có 3 lớp vấn đề chồng lên nhau.

Lớp thứ nhất là ngay từ quy hoạch. Với các dự án nhà ở, khu đô thị từ 10ha trở lên, nguyên tắc là phải dành 20% quỹ đất để làm nhà ở xã hội. Nhưng có 8 dự án đã không thực hiện điều này ngay từ khi được phê duyệt. Nghĩa là sai lệch xảy ra từ “bản vẽ”, chứ không phải trong quá trình thi công. Khi quy hoạch ban đầu đã không có, thì về sau gần như không còn gì để “sửa chữa” cho đúng nữa.

Lớp thứ hai là cơ chế thay thế bằng tiền. Có 4 dự án được phép không bố trí đất tại chỗ mà nộp tiền tương đương giá trị quỹ đất 20%, với điều kiện phải bố trí quỹ đất ở nơi khác để làm nhà ở xã hội. Nghe thì rất hợp lý, vì nó tạo ra sự linh hoạt cho quy hoạch đô thị. Nhưng vấn đề là đến thời điểm thanh tra, phần “bố trí lại quỹ đất” vẫn chưa được thực hiện. Tức là nghĩa vụ đã được chuyển đổi, nhưng kết quả cuối cùng – nhà ở xã hội – thì chưa xuất hiện.

Lớp thứ ba là thực hiện không đầy đủ. Có thêm 3 dự án khác cũng không làm đủ 20%, tức là có làm nhưng không trọn vẹn. Khi ghép cả ba lớp này lại, sẽ thấy một bức tranh khá rõ: chính sách có, quy định có, nhưng việc thực thi thì hoặc thiếu, hoặc chậm, hoặc làm chưa đúng bản chất.

Nhưng điều đáng nói là câu chuyện không chỉ nằm ở con số “20%”. Nó nằm ở cách hiểu và cách làm.

Ví dụ như tại Khu nhà ở sinh thái Xuân Phương, việc lấy gần 7.000m² đất biệt thự sinh thái để bố trí nhà ở xã hội bị đánh giá là thiếu khả thi. Điều này rất dễ hiểu: nhà ở xã hội hướng đến người thu nhập thấp, trong khi đất biệt thự sinh thái lại gắn với một cấu trúc chi phí hoàn toàn khác. Nếu đặt sai “ngữ cảnh”, thì dù có đủ diện tích, sản phẩm tạo ra cũng không phục vụ đúng đối tượng.

Hay như dự án nhà ở thương mại phục vụ cán bộ cấp thứ trưởng, vốn có mục tiêu rõ ràng từ đầu, nhưng sau đó lại bị điều chỉnh đưa vào quỹ đất nhà ở xã hội. Việc này bị kết luận là không phù hợp với mục tiêu dự án ban đầu. Điều đó cho thấy một thực tế: chính sách đúng, nhưng nếu áp dụng một cách cơ học, không xét đến từng dự án cụ thể, thì lại tạo ra những lệch pha mới.

Một điểm nữa mà mình nghĩ là “nút thắt” thực sự, nằm ở quản lý dòng tiền. Trong một thời gian dài trước năm 2019, Hà Nội chưa theo dõi riêng khoản tiền thu từ việc thay thế quỹ đất 20%. Không có cơ chế quản lý rõ ràng, không tách bạch, không đôn đốc. Đến khi có quy định thì đã muộn, vì tiền đã thu nhưng lại chưa được sử dụng để phát triển nhà ở xã hội. Thanh tra cũng chỉ ra rất rõ: nguồn tiền này là rất lớn, nhưng thành phố chưa bố trí vốn để đầu tư, trong khi nhiều dự án đã có sẵn quỹ đất lại chưa được triển khai.

Nói đơn giản, đây là tình trạng “có tiền, có đất, nhưng không có nhà”.

Với người mua nhà, đặc biệt là nhóm thu nhập trung bình và thấp, câu chuyện này không hề xa vời. Khi quỹ đất nhà ở xã hội không được đảm bảo, nguồn cung sẽ bị thiếu hụt. Mà đã thiếu thì giá sẽ bị đẩy lên, không chỉ ở phân khúc xã hội mà lan sang cả nhà ở thương mại. Cuối cùng, người chịu ảnh hưởng là những người cần nhà để ở, chứ không phải để đầu tư.

Thanh tra Chính phủ yêu cầu Hà Nội phải khắc phục toàn bộ các vấn đề này trong năm 2026: từ 8 dự án chưa bố trí đất, 4 dự án nộp tiền nhưng chưa bố trí lại, đến 3 dự án làm thiếu. Đồng thời, nếu chủ đầu tư không thực hiện, sẽ bị xử lý, thậm chí thay thế, hoặc nhà nước sẽ dùng chính nguồn tiền đã thu để đầu tư trực tiếp.

Đây là một thông điệp khá mạnh, nhưng điều mình quan tâm hơn là câu chuyện phía sau.

Vì sao một quy định rõ ràng như “20% quỹ đất” lại có thể bị bỏ qua trong suốt hơn 10 năm? Cơ chế “nộp tiền thay đất” có đang bị sử dụng như một cách trì hoãn trách nhiệm? Và nếu tiền đã thu nhưng không được đưa vào phát triển nhà ở xã hội kịp thời, thì ai sẽ đảm bảo quyền lợi cho người dân?

Có thể thấy, vấn đề của bất động sản Việt Nam không hẳn nằm ở thiếu chính sách, mà nằm ở việc thực thi chính sách có nhất quán hay không.

Một đô thị phát triển bền vững không phải là nơi có nhiều dự án, mà là nơi người thu nhập trung bình vẫn có cơ hội mua được nhà. Và để làm được điều đó, 20% quỹ đất nhà ở xã hội không thể chỉ là một con số trong văn bản, mà phải là một phần thực sự tồn tại trong mỗi dự án.

Nếu không, thì cái thiếu không chỉ là quỹ đất, mà là niềm tin của người mua nhà vào hệ thống.