Số liệu này tôi đọc được trên một tờ báo lớn, Giá tăng 20–30% so với cuối 2025, nghe qua tưởng thị trường đang rất khỏe. Nhưng nhìn kỹ thì lại thấy hơi… khỏe trên giấy. Vì cùng lúc đó, lượng quan tâm giảm hơn 20%.
Nguyên nhân thì không cần tìm đâu xa: lãi suất.
Tiền không còn rẻ như trước, nên mỗi quyết định xuống tiền giờ phải đi kèm một phép tính khá dài. Và sau khi bấm máy xong, nhiều người chọn một phương án rất an toàn: không mua nữa.
Có tới 73% nhà đầu tư đang đứng ngoài quan sát. Nghe thì giống chiến lược, nhưng thực ra là… chưa dám vào.
Trong bối cảnh đó, dòng tiền bắt đầu có dấu hiệu dịch chuyển. Và điểm đến lần này không phải đất nền, cũng không phải nhà trong ngõ, mà là chung cư.
Nghe thì hơi ngược đời, vì ai cũng biết chung cư cũng đang đắt. Giá dao động từ 60 đến 200 triệu/m² tùy phân khúc, không hề “dễ thở”. Nhưng so với việc bỏ ra vài chục tỷ để mua một căn nhà trong ngõ, cộng thêm chi phí vay với lãi suất hai chữ số, thì chung cư bỗng nhiên trở thành lựa chọn… hợp lý hơn. Ít nhất, bài toán tài chính của chung cư còn “giải được”.
Điều thú vị là cơ cấu người mua cũng thay đổi khá rõ. Khoảng 67% người mua chung cư hiện nay là để ở thực. Tức là họ không quan tâm lắm đến việc “lướt sóng”, mà chỉ cần một nơi ở ổn định, tính toán được dòng tiền.
Còn nhóm đầu cơ lướt sóng, từng rất đông thời thị trường nóng, giờ chỉ còn khoảng 4%. Gần như tuyệt chủng, hoặc chuyển nghề sang… chờ thời.
Nói cách khác, chung cư đang quay về đúng vai trò ban đầu: phục vụ nhu cầu ở thật, thay vì là công cụ kiếm tiền nhanh.
Khoảng 32–35% nhà đầu tư vẫn đánh giá chung cư là kênh tiềm năng nhất hiện tại. Nhưng “tiềm năng” ở đây cũng đã đổi nghĩa. Không còn là mua hôm nay, vài tháng sau bán chênh, mà là bài toán dài hơi hơn.
Thị trường đang chuyển từ trạng thái “nghe câu chuyện” sang “soi thực tế”. Và trong quá trình đó, những tài sản quá đắt so với giá trị sử dụng bắt đầu bị đặt dấu hỏi.
Quay lại câu chuyện nhà trong ngõ 253 triệu/m². Không phải là không có người mua, nhưng người mua bây giờ sẽ hỏi nhiều hơn trước: giá này có hợp lý không, thanh khoản sau này thế nào, nếu cần bán gấp, có ai mua lại không bla bla...
Chứ còn nhà trong ngõ 253 triệu/m², có thể vẫn tăng tiếp đấy. Chỉ là người mua bây giờ sẽ không còn lao vào kiểu sợ lỡ cơ hội nữa, mà sẽ đứng ngoài thêm một chút, nhìn kỹ hơn một chút… rồi mới quyết định xem mình nên vào hay nên… quay xe.