Tại phiên thảo luận của Quốc hội Việt Nam ngày 21/4, đại biểu Lê Hoàng Anh (Gia Lai) đã chỉ ra một thực trạng khá nhạy cảm: dòng tiền trong nền kinh tế đang chảy vào bất động sản mang tính đầu cơ hơn là các lĩnh vực tạo ra giá trị thực.

Nói cách khác, tiền không mất đi, nó chỉ… nằm yên trong đất. Và khi tiền chọn nằm yên, nền kinh tế bắt đầu mất động lực để chạy.

Giá nhà: câu chuyện không còn là “đắt”, mà là “vô vọng”

Khi giá nhà ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh được đẩy lên mức 25–30 lần thu nhập bình quân năm, thì câu hỏi không còn là “có nên mua không”, mà là “bao giờ mới có cơ hội để mua”.

Ở nhiều quốc gia, ngưỡng 4–6 lần thu nhập đã được coi là cảnh báo. Còn tại Việt Nam, người trẻ đang đứng trước một bài toán khá lạnh lùng: nếu giữ nguyên mức thu nhập hiện tại, họ có thể cần tới 30 năm làm việc liên tục để chạm tay vào một căn nhà.

Ba mươi năm, tức là gần như toàn bộ quãng đời lao động chỉ để đổi lấy một chỗ ở.

Vấn đề lúc này không chỉ nằm ở khả năng chi trả. Nó bắt đầu chạm tới một thứ nhạy cảm hơn: cảm giác công bằng trong xã hội. Khi nỗ lực cá nhân không còn tỷ lệ thuận với cơ hội sở hữu tài sản cơ bản, niềm tin sẽ dần bị bào mòn theo thời gian.

Dòng tiền “giam” trong đất và hệ quả kéo dài

Số liệu từ 35 ngân hàng thương mại cho thấy dư nợ tín dụng bất động sản đã tăng tới 132% trong giai đoạn 2021–2025. Tốc độ này nhanh gấp 2,4 lần so với ngành công nghiệp – một con số không hề nhỏ nếu đặt trong bối cảnh Việt Nam vẫn đang hướng tới mục tiêu công nghiệp hóa.

Hiện tại, quy mô tín dụng bất động sản đã cao gấp 1,81 lần công nghiệp và hơn 5 lần nông, lâm, thủy sản. Riêng bất động sản và xây dựng chiếm tới 27,4% tổng tín dụng toàn hệ thống.

Nghe qua thì có vẻ chỉ là sự phân bổ vốn. Nhưng nếu nhìn kỹ, đây là một sự “lệch pha” đáng lo: tiền đang chảy mạnh vào nơi tạo ra giá trị tài sản, nhưng không tạo ra nhiều giá trị sản xuất.

Hệ quả là nền kinh tế giống như một người chạy marathon… nhưng dồn hết sức để giữ chặt một cục tạ. Không ngã ngay, nhưng cũng khó mà chạy nhanh.

Đặc biệt, giai đoạn 2024–2025 chứng kiến tín dụng bất động sản tăng tới 37,6%, trong khi công nghiệp chỉ tăng 9,4%. Khoảng cách này không chỉ là chênh lệch tốc độ, mà phản ánh một xu hướng: vốn đang chọn nơi “an toàn ngắn hạn” thay vì “tăng trưởng dài hạn”.

Kiểm soát bằng thị trường, không phải mệnh lệnh

Điểm đáng chú ý trong đề xuất của đại biểu không nằm ở việc “siết” hay “nới”, mà là cách tiếp cận.

Thay vì các biện pháp hành chính quen thuộc, ông đề xuất sử dụng công cụ thị trường để điều hướng dòng vốn. Ví dụ như áp dụng cơ chế dự trữ bắt buộc phân biệt theo lĩnh vực, hoặc đánh phí sử dụng đất dựa trên hiệu quả khai thác.

Nghe có vẻ kỹ thuật, nhưng bản chất rất đơn giản: ai giữ đất mà không dùng, sẽ phải trả giá cao hơn.

Các đề xuất như đánh thuế lũy tiến với nhà đất thứ hai, hoặc tăng phí với dự án chậm triển khai quá 24 tháng, thực chất đều nhằm vào một mục tiêu: giảm động lực đầu cơ và buộc tài sản phải “vận động”.

Nếu làm được, dòng tiền sẽ không còn bị “giam” quá lâu trong các tài sản ngủ yên, mà có cơ hội quay lại phục vụ sản xuất, công nghệ, những nơi tạo ra giá trị bền vững hơn.

Đầu tư công: không thiếu tiền, chỉ thiếu kỷ luật

Bên cạnh câu chuyện tín dụng, một vấn đề khác cũng được chỉ ra: hiệu quả đầu tư công.

Có một nghịch lý quen thuộc: nhiều dự án thiếu vốn trên giấy, nhưng lại thừa sự chậm trễ ngoài thực tế. Dự án cao tốc Pleiku – Quy Nhơn là một ví dụ khi đã thi công gần 5 tháng nhưng vẫn chưa được bố trí vốn theo đề xuất.

Ở đây, vấn đề không nằm ở quy mô tiền, mà ở cách sử dụng tiền.

Chỉ số ICOR cao – thường được hiểu là cần nhiều vốn hơn để tạo ra tăng trưởng không hẳn vì nền kinh tế “khát vốn”, mà có thể vì vốn đang bị phân tán vào quá nhiều dự án kém hiệu quả.

Đề xuất cắt giảm 30% số dự án đầu tư công nghe có vẻ mạnh tay, nhưng lại phản ánh một tư duy khá rõ ràng: thay vì làm nhiều, hãy làm đúng.

Khi mỗi đồng tiền phải “chứng minh” giá trị

Thông điệp cuối cùng khá đáng suy ngẫm: tăng trưởng hai con số không phải là điều bất khả thi. Nhưng nó không đến từ việc bơm thêm tiền, mà từ việc dùng tiền hiệu quả hơn.

Trong bối cảnh hiện tại, câu chuyện không còn là có bao nhiêu vốn, mà là vốn đang đi đâu.

Nếu dòng tiền tiếp tục chảy vào những tài sản không tạo ra giá trị mới, giấc mơ an cư của người trẻ sẽ ngày càng xa, và nền kinh tế cũng khó duy trì động lực dài hạn.

Còn nếu dòng tiền được “đánh thức” đúng chỗ, có thể câu chuyện sẽ khác.

Ít nhất, người trẻ sẽ không phải mất cả tuổi thanh xuân chỉ để đuổi theo một căn nhà – thứ lẽ ra nên là điểm bắt đầu, chứ không phải đích đến của cả cuộc đời.