Nhà không ở thì đánh phí, để đẩy ra thị trường, tăng nguồn cung, giảm đầu cơ. Nghe rất đúng. Nhưng nếu nhìn kỹ hơn một chút, câu chuyện này không đơn giản là “đánh hay không đánh”, mà là chúng ta đang cố xử lý phần ngọn của một vấn đề sâu hơn rất nhiều.

Số liệu được đưa ra tại nghị trường khá đáng suy nghĩ. Tín dụng vào bất động sản tăng 132% chỉ trong vài năm, lên hơn 4,5 triệu tỷ đồng. Trong khi đó, giá nhà ở Hà Nội và TP.HCM đang ở mức gấp 25–30 lần thu nhập bình quân, cao gấp nhiều lần so với chuẩn quốc tế 4–6 lần. Nếu quy ra đời sống, điều này có nghĩa là một người trẻ đi làm chăm chỉ, không tiêu xài hoang phí, cũng gần như không có cửa mua nhà trong vòng vài chục năm.

Vậy câu hỏi nên đặt ra không phải là “tại sao có người mua nhà thứ hai”, mà là “tại sao bất động sản lại trở thành lựa chọn gần như mặc định để giữ tiền”.

Khi lãi suất cao, chi phí vốn đắt đỏ, thì sản xuất kinh doanh bình thường rất khó tạo ra biên lợi nhuận đủ hấp dẫn. Trong khi đó, bất động sản lại có một “lợi thế tâm lý” rất lớn: giữ là tăng giá. Không cần vận hành, không cần tối ưu, chỉ cần chờ. Và khi kỳ vọng này tồn tại đủ lâu, nó trở thành một dạng niềm tin thị trường.

Kết quả là dòng vốn ngân hàng vốn lẽ ra phải nuôi dưỡng sản xuất lại chảy mạnh vào địa ốc, cao hơn 1,8 lần so với công nghiệp và hơn 5 lần so với nông nghiệp. Nói cách khác, nền kinh tế đang dùng nguồn lực để “giữ tài sản” nhiều hơn là “tạo ra giá trị”.

Trong bối cảnh đó, việc đánh phí nhà thứ hai bỏ hoang giống như một nỗ lực buộc tài sản phải quay lại đúng vai trò: hoặc là để ở, hoặc là để khai thác. Nếu không thì phải trả chi phí cho việc chiếm dụng. Về mặt nguyên tắc, điều này không sai.

Nhưng vấn đề là: liệu chúng ta đang đánh đúng đối tượng, hay chỉ đang đánh vào phần dễ thấy nhất?

Bởi vì người đầu cơ thực sự không vận hành theo cách đơn giản như “mua xong để không”. Họ có rất nhiều cách để tối ưu: chia nhỏ tài sản, đứng tên người khác, cho thuê tượng trưng, hoặc xoay vòng giao dịch. Nếu hệ thống dữ liệu chưa đủ minh bạch, chưa theo dõi được dòng sở hữu và sử dụng thực tế, thì chính sách rất dễ trượt khỏi mục tiêu ban đầu.

Trong khi đó, một nhóm khác lại có thể bị ảnh hưởng: những người mua căn thứ hai để tích lũy dài hạn, để dành cho con cái, hoặc đơn giản là chưa kịp khai thác. Họ không phải đầu cơ theo nghĩa “lướt sóng”, nhưng vẫn có thể bị xếp chung vào một nhóm và chịu chi phí.

Đó là lý do vì sao câu chuyện thu phí này, nếu đứng riêng lẻ, sẽ khó tạo ra thay đổi mang tính cấu trúc.

Muốn “hạ nhiệt” thị trường thật sự, phải nhìn vào gốc của vấn đề: tại sao tiền vẫn tiếp tục chảy vào bất động sản. Khi đầu tư tư nhân phụ thuộc tới 80% vào vốn ngân hàng, khi các kênh đầu tư khác chưa đủ hấp dẫn hoặc đủ an toàn, thì bất động sản vẫn sẽ là “bãi đỗ mặc định”. Lúc đó, dù có thêm một loại phí, thị trường cũng sẽ tự điều chỉnh để hấp thụ nó.

Một điểm đáng chú ý khác là câu chuyện dữ liệu. Chính cơ quan quản lý cũng từng thừa nhận chưa đủ cơ sở để đánh thuế trên lãi chuyển nhượng vì thiếu hệ thống giao dịch minh bạch và dữ liệu số hóa đồng bộ. Điều đó có nghĩa là nền tảng để phân biệt giữa đầu cơ và nhu cầu thật vẫn chưa hoàn thiện. Và khi chưa đo được chính xác, thì việc “đánh” sẽ luôn có độ lệch.

Vậy nên nhìn rộng ra, đề xuất này không phải là một giải pháp hoàn chỉnh, mà giống một tín hiệu chính sách. Nó cho thấy một sự thay đổi trong tư duy: từ việc “khuyến khích sở hữu” sang “quản lý hiệu quả sử dụng”.

Nhưng để đi đến đích, có lẽ cần nhiều hơn một công cụ. Cần minh bạch hóa dữ liệu đất đai, kiểm soát dòng tín dụng vào các lĩnh vực tạo giá trị, phát triển mạnh nhà ở xã hội để kéo mặt bằng giá xuống, và quan trọng nhất là tạo ra những kênh đầu tư khác đủ tốt để người có tiền không buộc phải chọn bất động sản.

Cuối cùng, có một câu hỏi đáng để mỗi người tự trả lời: nếu bạn có tiền, trong bối cảnh hiện tại, bạn có chọn mua căn nhà thứ hai không? Nếu câu trả lời là “có”, thì vấn đề không nằm ở hành vi cá nhân. Nó nằm ở cách thị trường này đang vận hành.

Và nếu chưa thay đổi được điều đó, thì mọi loại phí, suy cho cùng, cũng chỉ là cách làm cho việc giữ tài sản trở nên đắt hơn… chứ chưa chắc đã khiến nó trở nên kém hấp dẫn.