Theo thông tin từ VOV thì Thủ tướng yêu cầu các địa phương chuẩn bị quỹ đất sạch để phát triển nhà ở cho thuê. Thủ tướng nhấn mạnh "cần sẵn sàng quỹ đất sạch thì mới có thể mời gọi nhà đầu tư một cách nhanh chóng, hiệu quả".
Trong câu chuyện phát triển nhà ở cho thuê tôi nghĩ vấn đề cần quan tâm nhất không nằm ở tín dụng, ưu đãi thuế hay kêu gọi doanh nghiệp mà mấu chốt nằm ở quỹ đất. Thủ tướng nói rất đúng khi nhấn mạnh rằng cần sẵn sàng quỹ đất sạch thì mới có thể mời gọi nhà đầu tư một cách nhanh chóng, hiệu quả. Đây là một câu rất thực tế. Bởi với bất động sản, nhà đầu tư có thể tính được dòng tiền, chi phí xây dựng, lãi vay, thời gian hoàn vốn. Nhưng nếu đất chưa sạch thì mọi bảng tính đều chỉ là giả định.
Đất sạch không đơn giản là đất trống. Một khu đất có thể đang bỏ hoang nhiều năm, cỏ mọc um tùm, không ai sử dụng nhưng về pháp lý vẫn chưa hề sạch. Đất sạch phải là khu đất có quy hoạch rõ, mục đích sử dụng đất phù hợp, ranh giới không tranh chấp, không vướng bồi thường, không vướng tái định cư, không bị chồng lấn với tài sản công, không mắc nghĩa vụ tài chính, không bị thanh tra, kiểm tra, khiếu nại, khiếu kiện kéo dài. Quan trọng hơn là đất đó phải có thể giao cho nhà đầu tư theo một trình tự pháp lý rõ ràng, dự báo được thời gian và trách nhiệm của từng cơ quan.
Chỉ cần thiếu một trong các điều kiện ấy thì đương nhiên đất vẫn chưa sạch. Và đây cũng chính là điểm nghẽn lớn nhất của các đô thị lớn. Hà Nội hay TP.HCM hiện nay không thiếu đất theo nghĩa tuyệt đối. Cái thiếu là quỹ đất có thể đưa ngay vào phát triển nhà ở cho thuê với quy hoạch, hạ tầng và pháp lý đủ rõ ràng để doanh nghiệp dám bỏ tiền dài hạn.
Ví dụ một địa phương đã rà soát được nhiều khu đất có vị trí phù hợp để đề xuất làm nhà ở xã hội, tái định cư. Nhưng đề xuất được không đồng nghĩa là triển khai được. Trong số đó, bao nhiêu khu đất đã có quy hoạch chi tiết? Bao nhiêu khu đất phải điều chỉnh quy hoạch? Bao nhiêu khu đất đang có người quản lý, sử dụng? Bao nhiêu khu đất phải thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư? Bao nhiêu khu đất có thể giao ngay trong năm nay? Bao nhiêu khu đất phải chờ thêm 3-5 năm hoặc lâu hơn?
Một danh mục đất nếu chỉ ghi vị trí, diện tích, hiện trạng sơ bộ thì chưa đủ để gọi là quỹ đất sạch. Nhà đầu tư không thể quyết định dự án chỉ bằng một danh sách. Họ cần biết đất đó sạch đến đâu, vướng ở đâu, ai chịu trách nhiệm gỡ, thời hạn bao lâu, nếu chậm thì cơ quan nào chịu trách nhiệm? Đầu tư nhà ở cho thuê là cuộc chơi hoàn vốn dài. Nếu ngay từ đầu thời gian pháp lý đã bất định, rất khó đòi hỏi doanh nghiệp tham gia bằng tinh thần thiện chí.
Đất công lại càng phức tạp. Nhiều khu đất công ở đô thị lớn không nằm trong trạng thái sẵn sàng giao. Có khu đang được cơ quan, đơn vị sử dụng. Có khu cho thuê, liên doanh, liên kết. Có khu sử dụng sai mục đích nhưng chưa thu hồi xong. Có khu là trụ sở dôi dư sau sắp xếp bộ máy nhưng chưa hoàn tất phương án xử lý. Có khu vị trí đẹp nhưng quy hoạch chưa phù hợp. Có khu muốn chuyển sang nhà ở thì phải tính lại hạ tầng dân số, giao thông, trường học, y tế. Có khu pháp lý tài sản trên đất còn rối hơn pháp lý quyền sử dụng đất. Rà soát quỹ đất công thì dễ nhưng biến đất công thành đất sạch mới khó.
Khó nhất là giải phóng mặt bằng. Nhà ở cho thuê muốn giá hợp lý thì chi phí đất phải hợp lý. Nhưng đất đô thị lớn thường đã có người ở, người thuê, người kinh doanh hoặc có tài sản gắn liền với đất. Bồi thường không thỏa đáng thì không ai đồng thuận. Tái định cư không tốt thì khiếu kiện kéo dài. Thủ tục thu hồi chậm thì dự án treo. Một dự án nhà ở cho thuê nếu mất quá nhiều năm chỉ để xử lý mặt bằng thì chi phí vốn sẽ đội lên, cuối cùng giá thuê khó có thể thấp.
Rồi đến cơ chế lựa chọn nhà đầu tư. Đất công phải được quản lý chặt chẽ, tránh thất thoát, lợi ích nhóm. Nhưng nếu mọi trường hợp đều xử lý máy móc theo tư duy “đưa ra đấu giá là xong” thì chưa chắc đạt mục tiêu chính sách. Đấu giá có thể giúp Nhà nước thu được tiền một lần nhưng nhà ở cho thuê lại cần giá thuê dài hạn phù hợp với khả năng chi trả. Nếu nhà đầu tư phải trả giá đất quá cao thì họ sẽ không thể cho thuê rẻ. Còn nếu được ưu đãi đất đai thì phải có cơ chế kiểm soát ngược lại, ví dụ như khống chế mục tiêu sử dụng, thời hạn khai thác, giá thuê, đối tượng thuê, trách nhiệm vận hành và chế tài nếu biến tướng.
Vì thế tôi cho rằng đất sạch cho nhà ở cho thuê vì vậy không chỉ là bài toán kỹ thuật mà là bài toán thiết kế chính sách đất đai.
Nguồn: Hoàng Hà