Chung cư D’.Le Pont D’or do Tập đoàn Tân Hoàng Minh làm chủ đầu tư, những căn hộ đầu tiên bắt đầu được bàn giao cho người mua nhà từ giữa năm 2016.

Mặc dù đã nhận nhà về ở được vài năm nay, chung cư đã có ban quản trị được chính quyền công nhận vào tháng 5/2019 nhưng các cư dân ở chung cư D’.Le Pont D’or (36 Hoàng Cầu - Đống Đa - Hà Nội) nảy sinh bức xúc do nhiều vấn đề thuộc trách nhiệm chủ đầu tư chưa được giải quyết.

Cư dân chung cư D’.Le Pont D’or 36 Hoàng Cầu bức xúc hàng loạt vấn đề liên quan đến sổ đỏ, diện tích chung - riêng, phí gửi xe...

Nhiều căn hộ chưa có sổ đỏ

Trao đổi với PV, bà Lê Thu Hiền – Thành viên ban quản trị chung cư D’.Le Pont D’or cho biết: Nhiều căn hộ tại đây bị thế chấp ngân hàng, nhưng chủ đầu tư vẫn bán cho khách trong tình trạng chưa giải chấp. Đến nay nhiều căn chưa nhận được sổ đỏ, trong đó có căn nhận nhà từ năm 2016.

Theo bà Hiền, một trong những lý do chưa làm sổ đỏ đó là do chủ đầu tư đo sai diện tích căn hộ, chủ đầu tư đã tăng diện tích lên và mập mờ không ghi rõ trong biên bản bàn giao căn hộ là diện tích thông thuỷ hay đo thô chưa trừ 1,5cm bề dầy lớp trát, tường, cột. Đã có nhiều chủ sở hữu căn hộ không chấp nhận ký vào hóa đơn tài chính in sẵn mà chủ đầu tư ép thu chênh diện tích căn hộ.

Cũng theo bà Hiền, trong quy chuẩn xây dựng 2015 của Bộ Xây dựng cũng nói rõ, phải “trừ bề dầy tường, vách cột kể cả lớp trát nhưng không trừ bề dầy vật liệu ốp chân tường”, không tính diện tích tường bao ngôi nhà.

Đồng thời, theo quy định tại Thông tư 03/2014 của Bộ Xây dựng, “khi bàn giao căn hộ các bên phải ghi rõ diện tích sử dụng thực tế và diện tích ghi trong hợp đồng đã ký”. Tuy nhiên, biên bản bàn giao căn hộ không đề cập một câu nào đến diện tích sử dụng thực tế mà chỉ có duy nhất một con số diện tích chung chung khi bàn giao thô, và đòi tính diện tích từ mép ngoài tường bao ngôi nhà có lan can sắt tạo thành logia.

Chính vì thế, khi tranh chấp “đẩy” lên Bộ Xây dựng thì Bộ này đã có công văn trả lời rõ chủ đầu tư phải tuân thủ đo theo diện tích thông thuỷ đúng như Thông tư 03.

“Sau khi chủ đầu tư đo lại cùng bên thứ ba hợp pháp và bên thứ ba này xác nhận diện tích sử dụng thực tế không tăng so với hợp đồng mua bán, chủ đầu tư vẫn không chịu làm sổ đỏ cho cư dân hay cung cấp đủ giấy tờ để cư dân tự làm sổ đỏ theo diện tích sử dụng thực tế của đơn vị đo hợp pháp này.

Một số căn đo lại và báo cho ban quản trị, diện tích thiếu từ 2- 4m2 so với hợp đồng cũng không được nhận lại tiền dù mức chênh trên 1% diện tích phải tính tiền đã ghi trong hợp đồng”, bà Hiền thông tin.

Tranh chấp diện tích chung - riêng

Đại diện ban quản trị chung cư D’Le Pont D’or cho biết, hiện nay tầng hầm B1 – là tầng để xe đạp, xe máy tại chung cư đang xảy ra tranh chấp khi chủ đầu tư đòi sở hữu riêng hàng trăm mét vuông.

Tầng hầm B1 của chung cư đang xảy ra tranh chấp khi chủ đầu tư đòi một phần diện tích sở hữu riêng.

Bà Hiền cho biết, trong hợp đồng mua bán căn hộ của cư dân trước đây không có điều khoản nào nhắc đến việc chủ đầu tư sở hữu riêng phần diện tích nào trong tầng hầm B1. Mà theo quy định tại Nghị định 71, phần sở hữu chung và riêng phải được công khai và đính kèm trong hợp đồng mua bán với các khách hàng từ năm 2014, 2015.

“Năm 2016, chủ đầu tư Tân Hoàng Minh xin được chủ trương phê duyệt đầu tư của thành phố. Chủ trương này ký sau khi đã có các hợp đồng mua bán căn hộ. Họ đưa ra nội dung văn bản ghi “khoảng 2109 m2 dành cho chỗ đỗ xe máy xe đạp”; và diện tích sở hữu của chủ đầu tư ghi “khoảng 11.700m2 để bố trí đỗ xe ô tô” sau khi trừ chỗ để xe máy xe đạp, bao gồm các tầng hầm B2, B3, B4. Vì vậy chủ đầu tư tiếp tục đòi sở hữu thêm một phần tầng hầm B1 theo quy định là tầng cư dân để xe đạp xe máy, không có chức năng đỗ xe ô tô, là hoàn toàn trái với quy định của pháp luật hiện hành trước và sau khi ký hợp đồng mua bán, phải tuân thủ trong phần căn cứ luật của hợp đồng”, bà Hiền nói.

Bên cạnh đó, bà Hiền còn cho biết, tại khu chung cư còn có tầng M - là tầng mà trong quá trình xây dựng chủ đầu tư có vi phạm bị đập bỏ và điều chỉnh. Cơ quan chức năng cũng đã yêu cầu chủ đầu tư hoàn thành việc xây dựng sàn tầng lửng với chức năng kỹ thuật phụ trợ theo đúng thiết kế đã được cơ quan nhà nước thẩm định, tổ chức quản lý khai thác theo đúng công năng được cơ quan thẩm quyền chấp thuận.

Tuy nhiên, chủ đầu tư Tân Hoàng Minh đã có văn bản tự nguyện xin dỡ phần diện tích tầng lửng và cũng đề cập mục đích sử dụng đúng cam kết của chủ đầu tư là “để máy móc thiết bị phụ trợ chung tòa nhà, không phục vụ mục đích kinh doanh, không vi phạm chỉ giới mật độ, chiều cao, không tăng quy mô dân số”.

Thế nhưng, hiện nay tầng M đang được chủ đầu tư cho thuê làm siêu thị.

Ban quản trị cho biết, đến nay họ cũng không nhận được văn bản về việc phân định tầng kỹ thuật này thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư. Và họ mong muốn sẽ được cơ quan chức năng  làm rõ để dễ việc quản lý vận hành.

Thông báo tăng phí gửi xe ô tô mức giá "cắt cổ" của chủ đầu tư khiến cư dân chung cư D’.Le Pont D’or 36 Hoàng Cầu bức xúc.

Ngoài ra, cư dân cũng bức xúc vì chủ đầu tư tự ý tăng phí gửi xe ô tô mà không thỏa thuận với cư dân.

Theo đó, trước đây cư dân đang gửi xe ô tô với mức giá 1,8 triệu đồng/tháng/xe, nhưng chủ đầu tư bỗng đơn phương thông báo tăng lên mức giá 2 triệu đồng/tháng/xe đối với xe thứ nhất và mức giá 2,6 triệu đồng/tháng/xe với chiếc xe thứ hai. Mức giá này áp dụng từ ngày 1/6/2020.

Bà Hiền cho rằng, giá trông giữ xe phải tuân theo quy định cách tính giá theo Thông tư 25 của Bộ Tài chính và cần thỏa thuận với cư dân, chứ không phải chủ đầu tư thích tăng là tăng, nhất là khi cả nước vừa bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh, mọi ngành nghề đều ảnh hưởng và nhiều ngành nghề nhận được hỗ trợ của Nhà nước thì chủ đầu tư lại tăng giá trông giữ xe là không ổn.

Chủ đầu tư nói gì?

Trả lời câu hỏi của PV về những vấn đề này, Tập đoàn Tân Hoàng Minh thông tin, liên quan đến tầng hầm B1, chủ đầu tư cho biết, hầm B1 là khu vực gửi phương tiện gồm xe máy, xe máy điện và xe đạp thuộc diện tích sử dụng chung của các chủ sở hữu. Tổng diện tích hoàn công hầm B1 là 3.770m2. Tổng diện tích khai thác hầm B1 (sau khi trừ đi các phòng chức năng, cột và các khu vực không khả dụng)  là 2.292,9 m2.

Diện tích sử dụng chung thuộc các chủ sở hữu tại hầm B1 bàn giao cho ban quản trị là 2.109m2. Diện tích sở hữu riêng của chủ đầu tư là phần còn lại các diện tích tại hầm B1 (khoảng 183m2) và toàn bộ hầm B2, B3, B4 có diện tích khoảng 11.756m2 (theo quyết định chủ trương đầu tư số 3742- UBND TP Hà Nội ngày 7/7/2016). Chủ đầu tư cũng giao phần này cho đơn vị quản lý vận hành là PMC và nhận khoản chia sẻ doanh thu hàng tháng theo thỏa thuận với đơn vị quản lý, được ban quản trị ký hợp đồng quản lý vận hành PMC.

Chủ đầu tư khẳng định: Công ty TNHH TMDV Khách sạn Tân Hoàng Minh thi công và hoàn công theo đúng hồ sơ thiết kế đã được phê duyệt. Tại cuộc họp về công tác bàn giao phân định sở hữu chung riêng ngày 31/12/2019 với ban quản trị, chủ đầu tư đã cung cấp đầy đủ bản vẽ hoàn công và các căn cứ, văn bản phê duyệt của cơ quan chức năng để phân định và bàn giao phần diện tích chung của các chủ sở hữu- riêng của chủ đầu tư trên cơ sở văn bản số 3742 nêu trên.

Liên quan đến điều chỉnh tăng phí gửi ô tô từ 1,8 triệu lên 2 triệu đồng/tháng/xe đối với ô tô thứ nhất và 2,6 triệu/tháng/xe ô tô thứ hai, chủ đầu tư cho biết, mức phí và các ưu đãi giảm giá đã được áp dụng trong 2 năm đầu khi dự án đi vào vận hành là 1,6 triệu đồng/tháng/ xe.

“Trong suốt thời gian 2 năm kể từ khi tòa nhà được nghiệm thu đưa vào sử dụng, chúng tôi vẫn giữ nguyên mức phí và chính sách ưu đãi đối với cư dân tòa nhà, không thực hiện việc tăng giá. Theo quyết định của các cơ quan chức năng nhiều khoản chi phí quản lý trực tiếp, gián tiếp khác đối với doanh nghiệp nói chung tăng lên theo cơ chế thị trường như: Quyết định điều chỉnh tăng giá điện vào tháng 3/2019, quyết định điều chỉnh tăng mức lương tối thiếu vùng đối với người lao động có hiệu lực áp dụng từ tháng 1/2020…. Do vậy, căn cứ vào tình hình mặt bằng chung về phí gửi xe tại các nhà chung cư trên địa bàn quận và các khu chung cư khác có cùng phân khúc trên thị trường nhà ở; căn cứ quyết định số 44/2017 của UBND TP Hà Nội về việc ban hành giá phí trông giữ xe đạp, xe máy, xe ô tô trên địa bàn.

Căn cứ tình hình thực tế hiện nay nhiều khoản chi phí được các cơ quan chức năng điều chỉnh tăng giá, đồng thời chủ đầu tư không trực tiếp quản lý vận hành tòa nhà D’.Le Pont D’Or và đã tự tổ chức bộ máy độc lập để quản lý vận hành khu vực tầng hầm B2, B3, B4 – là phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư tại tòa nhà được sử dụng vào mục đích làm khu vực trông giữ xe ô tô nên chi phí để quản lý vận hành bãi xe cũng tăng lên so với giai đoạn trước đây. Vì vậy, việc tăng giá phí trông giữ xe ô tô trên phần diện tích đối với phần sở hữu riêng tuân thủ theo quy định của UBND thành phố và phù hợp với điều kiện thực tế hiện nay”, chủ đầu tư khẳng định.

Về vấn đề giải chấp căn hộ, chủ đầu tư khẳng định đã hoàn thành việc giải chấp căn hộ cho khách hàng tại dự án D’.Le Pont D’or, đồng thời cũng khẳng định đã triển khai công tác xin cấp giấy chứng nhận cho cư dân từ đầu năm 2018.

“Đến nay, hầu hết cư dân thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ liên quan theo thông báo hướng dẫn của chủ đầu tư đều đã được cấp giấy chứng nhận về quyền sở hữu nhà ở. Và theo quy định tại hợp đồng mua bán đã ký thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày chủ đầu tư gửi thông báo hướng dẫn làm thủ tục cấp giấy chứng nhận mà khách hàng không nộp đủ hồ sơ theo hướng dẫn của chủ đầu tư thì được hiểu là khách hàng tự nguyện đi làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận. Vì vậy, chủ đầu tư đã hoàn thành toàn bộ các nghĩa vụ của mình theo hợp đồng mua bán” - phía Tân Hoàng Minh thông tin.

Đối với vấn đề diện tích căn hộ, chủ đầu tư khẳng định cách đo diện tích thông thủy của các căn hộ tại dự án được thực hiện phù hợp quy định pháp luật nhà ở cũng như hướng dẫn liên quan của Bộ Xây dựng và đã có công văn giải thích rõ cách đo cho cư dân.

Còn việc thanh toán tiền do chênh lệch diện tích căn hộ tại dự án, chủ đầu tư cũng khẳng định đã thực hiện theo đúng các quy định tại hợp đồng mua bán.

Riêng tầng M có chức năng kỹ thuật phụ trợ nhưng vì sao lại cho thuê làm siêu thị thì phía chủ đầu tư vẫn chưa có câu trả lời.