Nhưng bước sang kỷ nguyên của những quy hoạch tầm nhìn cả trăm năm, cuộc chơi đã hoàn toàn thay đổi. Nếu cứ ôm khư khư cái tư duy “cự ly” cũ kỹ ấy, chúng ta rất dễ trở thành những người đến sau chậm chân. Người giàu và những tay chơi sừng sỏ trên thị trường hiện tại không còn đi tìm nơi đang là trung tâm nữa. Họ đổ tiền vào những nơi sẽ trở thành trung tâm.

Nhìn rộng ra thế giới, câu chuyện này chẳng có gì là mới. Nó là một quy luật phát triển bất biến của các siêu đô thị:

Gangnam (Seoul): Thập niên 1970, khu vực phía nam sông Hàn này chỉ là một vùng đất nông nghiệp trồng lê mọc hoang, chẳng ai ngó ngàng. Giờ đây? Nó là biểu tượng của sự giàu sang, xa xỉ bậc nhất Hàn Quốc.

Phố Đông (Thượng Hải): Ba mươi năm trước, người Trung Quốc có câu “Thà lấy một chiếc giường ở Phố Tây còn hơn mua một căn nhà ở Phố Đông”. Hiện tại, Phố Đông là trung tâm tài chính sầm uất mang tầm thế giới.

Thâm Quyến: Từ một làng chài nghèo nác, nhờ quy hoạch đặc khu, nơi đây đã hóa rồng thành “Thung lũng Silicon” của châu Á.

Điểm chung duy nhất của những người giàu lên nhờ bất động sản ở các khu vực này là gì? Họ không mua bằng mắt thường ở hiện tại; họ mua bằng tầm nhìn quy hoạch, theo dấu dòng dịch chuyển của hạ tầng và con người từ khi số đông còn đang hoài nghi.

Ở Việt Nam, quy hoạch 100 năm của Hà Nội hay định hướng siêu đô thị vùng của TP.HCM đang tái định nghĩa lại khái niệm về giá trị. Thước đo bây giờ không còn tính bằng số ki-lô-mét đến lõi rùa, mà tính bằng thời gian kết nối đến các trung tâm kinh tế và việc làm mới.

Một dự án dù nằm ở ngoại vi nhưng sát cạnh một ga Metro, nằm ngay nút giao đường Vành đai, hoặc đón đầu trục sân bay, cảng biển... sẽ có tốc độ tăng trưởng phi mã hơn hẳn một căn nhà ngõ cụt chật hẹp trong nội đô cũ. Hạ tầng giao thông đi đến đâu, dòng vốn sẽ đổ về và neo lại ở đó sớm nhất.

Thực tế, các thành phố thành công nhất trên thế giới đều phát triển theo một bộ công thức kinh điển, một trình tự tuyến tính không thể đảo ngược: Quy hoạch --> Hạ tầng --> Việc làm --> Dân cư --> Giá bất động sản

Nhiều người đi buôn đất hay bị sai ở bước cuối cùng: thấy chỗ nào đông dân, giá đất đang nhảy múa là lao vào. Nhưng họ quên mất rằng, nếu không có cái gốc là Hạ tầng và Việc làm (khu công nghệ cao, khu công nghiệp, trung tâm logistics) để giữ chân dòng người, thì sự tăng giá đó chỉ là bong bóng đầu cơ thổi phồng. Trong 20 năm tới, dòng thịnh vượng của Hà Nội và TP.HCM sẽ không co cụm ở khu vực lõi chật chội mà sẽ tràn mạnh mẽ theo các hành lang hạ tầng này.

Nói một cách thẳng thắn, câu hỏi mang tính sinh tử cho ví tiền của nhà đầu tư hôm nay không phải là "Chỗ nào đang tăng giá?" – vì biết được thì sóng đã qua một nửa rồi. Câu hỏi đúng phải là: "Trong 20 năm tới, dòng tiền và dòng người sẽ đổ về đâu?".

Đừng cố mua một vị trí ở trung tâm hiện tại với mức giá đã phản ánh đỉnh đỉnh của giá trị. Hãy đi tìm vùng đất có khả năng kiến tạo nên một trung tâm mới. Người giàu không trả tiền cho những gì đã hiển hiện, họ trả tiền cho tương lai.