Những người có nhà thì muốn bán đúng đỉnh, còn những người có tiền thì muốn mua đúng đáy. Ai cũng nghĩ mình là thiên tài tài chính, nhưng hỡi ôi, chính cái tâm lý "tham lam khi người khác sợ hãi" một cách nửa mùa này lại là sai lầm chí mạng, khiến phe cầm hàng lẫn phe cầm tiền rơi vào cảnh "đứng hình mất nếp".
😌 Hội chứng "chờ đỉnh, đợi đáy" và cái kết đắng lòng
Bản chất của con người là thích sự hoàn hảo. Đi mua cái áo cái quần còn muốn canh đúng đợt giảm giá sâu nhất, huống chi là miếng đất, căn nhà trị giá hàng tỷ đồng. Thế nhưng, đỉnh và đáy của bất động sản không giống như đỉnh Fansipan hay đáy vịnh Hạ Long – những thứ có tọa độ rõ ràng trên bản đồ. Đỉnh và đáy của thị trường chỉ được nhìn thấy rõ nhất khi... nó đã đi qua.
Hãy thử nhìn vào thực tế. Khi thị trường đang sốt xình xịch, giá tăng theo ngày, chủ nhà liên tục quay xe, hủy cọc vì tiếc nuối. Họ tin rằng ngày mai giá sẽ còn cao hơn ngày hôm nay. Nhưng "người tính không bằng trời tính", cơn sốt qua đi, dòng tiền rút chạy, cái đỉnh họ hụt mất năm xưa bỗng chốc trở thành niềm đau chôn giấu.
Ngược lại, phe cầm tiền mặt lúc này bắt đầu đắc thắng. Họ rung đùi nhìn thị trường đóng băng, nhìn các chủ đất ngậm ngùi giảm giá 10%, 20%. Họ tự nhủ: "Cứ đợi thêm tí nữa, kiểu gì chả sập tiếp!". Nhưng ngặt một nỗi, thị trường bất động sản luôn có tính chu kỳ. Khi các chính sách vĩ mô thay đổi, lãi suất hạ, dòng tiền thông minh bắt đầu âm thầm gom hàng giá tốt. Đến khi phe cầm tiền nhận ra thị trường đã ấm lên thì giá đã kịp "vút bay" mất một đoạn. Thế là, kẻ muốn bán đúng đỉnh thì ôm hàng qua mùa hoa nở, người muốn mua đúng đáy thì ôm tiền mặt nhìn cơ hội bay xa.
Giá bất động sản hiện tại có thực sự "ngáo"? 🧐
Quay trở lại với câu hỏi đang làm đau đầu bao người: "Giá bất động sản hiện tại có ngáo không?"
Câu trả lời ngắn gọn: Có, rất ngáo, nếu bạn nhìn vào những phân khúc mang tính đầu cơ thuần túy. Những mảnh đất ở vùng sâu vùng xa, "chó ăn đá gà ăn sỏi" nhưng được thổi giá ngang ngửa đất mặt phố lớn; hay những căn hộ chung cư cũ nát nhưng có mức giá tăng gần 100% chỉ sau vài năm – đó chính là sự "ngáo giá" do dòng tiền đầu cơ điên cuồng thúc đẩy.
Nhưng câu trả lời cũng có thể là: Không, nếu nhìn vào góc độ chi phí và nhu cầu thực tế. Hiện nay, để phát triển một dự án, chủ đầu tư phải gánh hàng loạt chi phí tăng cao: từ tiền đền bù đất, chi phí nguyên vật liệu, nhân công, cho đến chi phí tài chính và những thủ tục pháp lý kéo dài đằng đẵng. Thêm vào đó, áp lực dân số cơ học tại các đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM chưa bao giờ hạ nhiệt. Khi nguồn cung căn hộ bình dân hoàn toàn tuyệt chủng, còn nhu cầu ở thật của người dân vẫn cao ngất ngưởng, thì việc mặt bằng giá giữ ở mức cao là một quy luật tất yếu của thị trường. Nó không ngáo, nó chỉ đang phản ánh sự khan hiếm một cách trần trụi.
Đừng làm người hùng đi săn đỉnh đáy
🤷♀️ Sai lầm chí mạng của số đông là luôn muốn ăn trọn cả chu kỳ của thị trường. Họ quên mất rằng, trong cuộc chơi bất động sản, việc mua được sản phẩm có pháp lý sạch, vị trí tốt, có khả năng khai thác dòng tiền và phù hợp với túi tiền của mình mới là điều quan trọng nhất.
Thay vì ngồi đó làm một nhà chiêm tinh học, cố gắng dự đoán xem đâu là đỉnh, đâu là đáy để rồi lỡ dở cả thanh xuân, những nhà đầu tư tỉnh táo luôn chọn cách "mua khi hợp lý". Nếu bạn tìm được một bất động sản tốt, có thể ở thật, cho thuê thật, và mức giá nằm trong khả năng chịu đựng của đòn bẩy tài chính – đó chính là "đáy" của riêng bạn.
Bất động sản suy cho cùng là cuộc chơi của kỷ luật và sự kiên nhẫn, chứ không phải một sới bạc để chơi trò giật mình thon thót theo biểu đồ hình sin. Đừng để cái tôi của mình phải trả giá bằng việc ôm một bọc tiền mặt chịu lãi suất thấp, hoặc ôm một đống đất hoang không thể thanh khoản!