Nhưng cũng giống thời tiết, có năm rét đậm, có năm rét… cho có lệ. Và thị trường bất động sản đầu năm 2026 đang cho thấy một kiểu “lạnh không đều”, lạnh ở bề mặt nhưng bên dưới lại âm ỉ một dòng chảy khá thú vị.
Nếu nhìn lại yếu tố mùa vụ, năm 2025 Tết rơi vào cuối tháng 1, nên tháng 2 hưởng trọn hiệu ứng sau Tết: dòng tiền quay lại, nhu cầu bật lên, môi giới bắt đầu rôm rả.
Còn năm 2026, Tết rơi vào nửa sau tháng 2, đồng nghĩa với việc tháng 1 vẫn nằm trong vùng ảnh hưởng của tâm lý chờ Tết. Theo lẽ tự nhiên, các chỉ số của tháng 1/2026 khó có thể so với tháng 2/2025, một tháng sau Tết “chuẩn bài”.
Lý thuyết là vậy. Nhưng thực tế thì không phải lúc nào cũng ngoan ngoãn làm theo giáo trình.
Khi nhìn vào lượng khách liên hệ trực tiếp trên kênh nhà tại TP.HCM, một điều khá lạ xuất hiện: tháng trước Tết năm nay gần như ngang bằng tháng sau Tết năm ngoái. Không vượt trội, không bùng nổ, nhưng đủ để khiến những người quen với nhịp điệu thị trường phải dừng lại nhìn kỹ hơn.
Vì nếu trước đây, tháng trước Tết thường là giai đoạn “đếm ngày nghỉ”, thì con số này cho thấy thị trường không hề ngủ đông. Nó chỉ đang nói nhỏ hơn, chứ không im lặng.
Vậy đây là phân khúc nào?
Câu trả lời không nằm ở bất động sản nghỉ dưỡng, cũng không phải nhà đất đầu cơ lướt sóng. Phân khúc tạo ra dòng liên hệ đều đặn trước Tết chính là nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực, mức giá vừa, trung bình, pháp lý rõ ràng, có thể vào ở ngay.
Đây là nhóm sản phẩm mà người mua không tìm để “ăn Tết xong tính”, mà tìm vì… không thể chờ thêm. Thuê nhà thì bấp bênh, giá thuê tăng đều, gia đình có thêm người, con cái đến tuổi đi học, hoặc đơn giản là đã chờ đủ lâu và không muốn chờ thêm một chu kỳ nữa.
Nhóm khách này có một đặc điểm rất dễ nhận ra: họ không quan tâm nhiều đến mùa vụ, mà quan tâm đến khả năng giải quyết bài toán sống. Tết có thể trì hoãn quyết định đầu tư, nhưng hiếm khi trì hoãn nhu cầu ở.
Đó cũng là lý do khiến phân khúc này tạo ra “sóng ngầm”. Không ồn ào, không tạo headline, không sốt giá, nhưng dòng quan tâm vẫn chảy đều. Mỗi cuộc gọi, mỗi tin nhắn không quá hào hứng, nhưng đủ thật để môi giới cảm nhận được nhiệt độ thị trường không hề xuống đáy.
Thêm một yếu tố nữa góp phần tạo ra hiện tượng này: mặt bằng giá đã tiệm cận ngưỡng chịu đựng của người mua. Khi giá không còn tăng quá nhanh, người mua ở thực bắt đầu chuyển từ trạng thái quan sát sang cân nhắc nghiêm túc. Họ biết rằng chờ thêm chưa chắc rẻ hơn, trong khi nhu cầu sống thì không giảm.
Ngược lại, phân khúc đầu cơ cao, sản phẩm để “giữ hàng chờ sóng” lại thể hiện rất rõ tính mùa vụ. Trước Tết là lúc đóng băng, sau Tết mới tính tiếp. Chính vì vậy, nếu nhìn thị trường bằng con mắt tổng thể, rất dễ kết luận rằng bất động sản đang chậm. Nhưng nếu bóc tách theo phân khúc, sẽ thấy có những mảng đang vận hành theo logic riêng.
Biểu đồ lượt quan tâm theo tháng thường tạo cảm giác thị trường lên xuống thất thường, nhưng thực chất đường gấp khúc ấy phản ánh tâm lý hơn là nhu cầu. Còn nhu cầu ở thực thì giống như mạch nước ngầm: không thấy sóng, nhưng không bao giờ cạn.
Điều thú vị là chính những giai đoạn “lẽ ra phải chậm” lại giúp nhận diện rõ nhất phân khúc khỏe. Khi thị trường không được bơm bởi kỳ vọng lướt sóng, những sản phẩm còn giao dịch được thường là sản phẩm giải quyết đúng nhu cầu, đúng tầm tiền, đúng thời điểm.
Vì vậy, việc tháng trước Tết năm nay đạt mức liên hệ tương đương tháng sau Tết năm ngoái không phải dấu hiệu của một cơn sốt mới, mà là tín hiệu cho thấy thị trường đang tái cân bằng theo hướng thực tế hơn. Ít mơ mộng hơn, ít kỳ vọng “ăn nhanh”, nhưng bền bỉ hơn.
Sóng ngầm không tạo tiếng ồn, nhưng lại là thứ quyết định dòng chảy dài hạn. Và với bất động sản, có lẽ điều đáng chú ý nhất lúc này không phải là thị trường có sốt hay không, mà là ai vẫn còn nhu cầu thật khi mọi người đang chờ qua Tết.
Nhìn từ góc độ đó, bất động sản trước Tết không hẳn là giai đoạn ngủ đông. Nó chỉ đang thì thầm, đủ nhỏ để người ngoài không để ý, nhưng đủ rõ để người trong nghề nghe thấy.