Giới chuyên gia gọi đây là "mùa phân hóa", nhưng nói theo kiểu bỗ bã của anh em mình là cuộc chiến "sinh tử" để sàng lọc xem ai thực sự có thực lực, ai chỉ đang "gồng" cho qua ngày đoạn tháng. Nhìn chung, sắc hồng đã quay lại nhưng nó không hề đồng đều, tiền chỉ đổ vào túi những ông nào có hàng thật, pháp lý chuẩn và biết cách "co kéo" dòng tiền thôi.
Điển hình cho hội "vượt chướng ngại vật" thành công phải kể đến Khang Điền (KDH), khi mà doanh thu quý cuối năm có sụt nhẹ 11% xuống còn 1.816 tỷ, nhưng lợi nhuận sau thuế lại nhảy vọt gấp đôi cùng kỳ, đạt 793 tỷ đồng. Tính cả năm 2025, KDH bỏ túi gần 1.634 tỷ, cũng gấp đôi năm trước, một con số cực kỳ ấn tượng trong bối cảnh hiện nay. Thế nhưng, nếu soi kỹ vào "nội thất" của ông này, anh em sẽ thấy hàng tồn kho chiếm tới 68% tổng tài sản, trong khi tiền mặt chỉ có chưa tới 8%, nghĩa là tiền vẫn đang nằm chết trong đất khá nhiều, áp lực xoay vòng vốn vẫn còn đó chứ chưa phải là kê cao gối mà ngủ đâu.
Trong khi đó, "ông lớn" Novaland (NVL) lại có một màn lội ngược dòng đầy kịch tính, từ đáy lỗ sâu hoắm ở năm trước mà quý IV này báo lãi tận 3.638 tỷ đồng, giúp cả năm 2025 lãi dương 1.819 tỷ. Cú lội ngược dòng này chủ yếu nhờ việc đẩy mạnh bàn giao dự án và kiểm soát lại chi phí. Nghe thì hoành tráng nhưng thực tế NVL vẫn đang "vác" trên vai khối nợ vay hơn 67.000 tỷ và tồn kho khổng lồ 153.000 tỷ đồng, một con số mà chỉ nhìn thôi cũng thấy "hụt hơi" thay cho doanh nghiệp.
Trong bức tranh đó, Nam Long lại nổi lên như một người chạy bộ giữ nhịp đều, không bứt phá ồn ào nhưng bền bỉ. Lãi ròng năm 2025 đạt hơn 700 tỷ, cao nhất trong bốn năm trở lại đây. Điều đáng nói không nằm ở con số lợi nhuận tuyệt đối, mà ở cấu trúc tài chính. Tiền mặt hơn 8.200 tỷ trong khi nợ ngắn hạn chỉ quanh 1.000 tỷ, tức là doanh nghiệp đang cầm ô đi trong mưa, không cần chạy cũng không sợ ướt. Với bối cảnh thị trường còn nhiều biến động, kiểu doanh nghiệp như Nam Long thường không nổi bật trên mặt báo, nhưng lại sống rất dai qua các chu kỳ
Nhóm còn lại như Văn Phú, Taseco Land hay Đất Xanh thì mỗi người một nhịp. Văn Phú hoàn thành vượt kế hoạch lợi nhuận, cho thấy khả năng xoay chuyển dự án khá tốt. Taseco Land doanh thu tăng mạnh nhưng lợi nhuận giảm vì thiếu đi những khoản lãi bất thường, phản ánh đúng bản chất hoạt động cốt lõi khi thị trường không còn “ăn may”. Đất Xanh thì quý IV hụt hơi rõ rệt, lợi nhuận giảm sâu dù cả năm vẫn đạt hơn 60% kế hoạch, cho thấy áp lực từ môi giới và tốc độ bán hàng chưa thể phục hồi hoàn toàn.
Một mảng ít ồn ào nhưng lại khá chắc chân là bất động sản khu công nghiệp. Các doanh nghiệp như VRG, Tín Nghĩa, Sonadezi Giang Điền hay Sonadezi Châu Đức tiếp tục tăng trưởng đều, biên lợi nhuận cải thiện, lợi nhuận quý IV của nhiều đơn vị bật lên khá mạnh. Dòng vốn FDI ổn định, nhu cầu thuê đất dài hạn và ít phụ thuộc vào tâm lý đầu cơ giúp nhóm này trông giống một chiếc xe tải đi chậm nhưng chắc, không lo chết máy giữa đường.
Gom tất cả lại, quý IV/2025 cho thấy bất động sản Việt Nam đang bước sang một giai đoạn rất khác. Lãi đã quay lại, nhưng không còn là cuộc chơi của số đông. Doanh nghiệp có pháp lý sạch, sản phẩm đủ điều kiện bàn giao, dòng tiền thật và nợ vay được kiểm soát đang dần vượt lên. Ngược lại, những đơn vị sống nhờ đòn bẩy cao, kỳ vọng vào các khoản thu bất thường hoặc dự án treo kéo dài sẽ còn rất nhiều việc phải làm.
Anh em đang quan sát thị trường là đừng nhìn vào mỗi con số lợi nhuận bóng bẩy, hãy nhìn vào cơ cấu nợ và khả năng bàn giao dự án thực tế. Thị trường BĐS năm 2026 sẽ không còn chỗ cho những tay chơi "tay không bắt giặc" mà sẽ là sân khấu của những ông chủ có tiềm lực thực sự.
Hãy nhìn kỹ tiền mặt, hàng tồn kho và nợ vay, vì đó mới là thứ quyết định doanh nghiệp có sống khoẻ được qua chu kỳ tiếp theo hay không. Thị trường đã qua giai đoạn “ai cũng thắng”, và từ đây, chọn đúng doanh nghiệp quan trọng hơn rất nhiều so với chọn đúng sóng.