Theo khảo sát mới nhất từ Batdongsan.com.vn trong nửa đầu năm 2025, có tới 93% người thuê thừa nhận rằng với mức thu nhập hiện tại, họ không thể, khó, hoặc chưa chắc đã mua nổi một căn nhà. Chỉ vỏn vẹn 2% người khảo sát cho biết họ có đủ khả năng tài chính để mua nhà, và thêm 5% cảm thấy “có thể”, nếu thắt chặt chi tiêu hoặc chấp nhận gánh nặng nợ nần kéo dài hàng chục năm.

Lý do lớn nhất khiến người thuê không thể “lên đời” thành chủ sở hữu, không nằm ngoài hai chữ: tài chính. Có đến 46% người được hỏi cho biết họ muốn mua, nhưng chưa gom đủ tiền. Đáng nói hơn, tỷ lệ này đang có xu hướng tăng lên đều đặn qua từng năm, khi tốc độ tăng giá nhà vượt xa mức tăng thu nhập bình quân. Một nhóm khác, chiếm 35%, chủ động chọn thuê nhà vì muốn giữ lối sống linh hoạt, không bị “neo mình” ở một chỗ. Trong khi đó, 14% thẳng thắn cho rằng họ không cần phải sở hữu nhà để cảm thấy ổn định, và 5% dù có tiền nhưng vẫn chọn chờ thời cơ khác – khi thị trường hạ nhiệt, hoặc khi các chính sách hỗ trợ trở nên rõ ràng hơn.

Không dừng lại ở đó, ngay cả thị trường cho thuê cũng đang bắt đầu trở nên khó thở. Dữ liệu từ cùng khảo sát cho thấy, 58% người thuê mong muốn giá thuê giảm ít nhất 20%, và có tới 28% kỳ vọng mức giảm còn sâu hơn nữa. Chỉ 14% cảm thấy mức giá hiện tại là hợp lý và “chấp nhận được”. Điều này phản ánh một thực tế đáng lo ngại: áp lực chi phí nhà ở đang ngày càng đè nặng lên vai người thu nhập trung bình và thấp, kể cả trong hình thức thuê tạm thời.

Ở chiều ngược lại, phía chủ nhà từng được xem là bên nắm ưu thế tuyệt đối cũng bắt đầu xuống thang. Có đến 49% chủ nhà cho biết họ vừa mua bất động sản và phải rao cho thuê ngay để xoay vòng dòng tiền. 21% cần tìm người thay thế khách thuê cũ, trong khi 15% từng rao bán nhưng không được, nên đành quay đầu cho thuê. 13% là những chủ nhà cũ, nhưng vẫn chưa tìm được khách thuê mới. Đáng chú ý, chỉ 28% trong số này giữ nguyên mức giá cũ, còn lại phần lớn đã chấp nhận “giảm nhiệt”: 58% hạ giá từ 1–10%, 11% hạ sâu hơn từ 11–20%, và thậm chí có 2% chủ nhà sẵn sàng giảm tới 30% chỉ để có dòng tiền ổn định.

Tổng hòa của các yếu tố trên dẫn đến một nghịch lý mới của thị trường bất động sản: giá nhà không ngừng leo thang, trong khi khả năng tiếp cận ngày càng thu hẹp. Báo cáo từ Asia Property Awards cho biết, giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng gần 24% so với cùng kỳ năm ngoái, và tiếp tục tăng 5% chỉ trong quý đầu năm 2025. Tại TP.HCM, nguồn cung căn hộ có mức giá dưới 50 triệu đồng/m² vốn được xem là “dễ thở” với người mua ở thực hiện chỉ chiếm khoảng 13% tổng nguồn cung. Trong khi đó, phân khúc cao cấp và hạng sang tiếp tục chiếm ưu thế, tạo ra sự lệch pha nghiêm trọng giữa cung và cầu.

Sự bất cân đối này càng trở nên trầm trọng khi báo cáo của UN-Habitat chỉ ra rằng trong giai đoạn 2017–2020, giá căn hộ tại các đô thị lớn đã tăng hơn 90%, trong khi nguồn cung nhà ở xã hội vốn là cứu cánh cho người thu nhập thấp lại giảm về tỷ trọng, chỉ còn dưới 7% tổng số căn hộ mới được phát triển.

Điều đáng lo là ngay cả những nỗ lực điều tiết chính sách, như các gói tín dụng ưu đãi, quy hoạch nhà ở xã hội hay tháo gỡ pháp lý cho dự án mới, vẫn chưa phát huy được tác dụng rõ ràng. Các rào cản về thủ tục, cơ chế vay vốn, cùng với kỳ vọng lợi nhuận cao từ phía nhà đầu tư, đang khiến cho nhà ở bình dân ngày càng trở nên hiếm hoi như một mặt hàng xa xỉ.

Trong bức tranh nhiều gam trầm ấy, câu hỏi đặt ra không chỉ là: “Có mua nổi nhà không?”, mà là: “Người trẻ đang ở đâu trên bản đồ an cư?” Họ tiếp tục thuê nhà, sống linh hoạt, hy vọng vào một cơ hội đầu tư tốt hơn? Hay họ đang nỗ lực từng ngày tích lũy, chờ một phép màu để trở thành chủ nhân một mái ấm thực sự?

Dù ở vị trí nào, một điều không thể phủ nhận: cuộc chơi bất động sản hiện nay đang ngày càng trở nên khắc nghiệt – nơi giấc mơ có nhà không còn đơn giản là câu chuyện tích cóp, mà là bài toán phức tạp giữa tài chính, kỳ vọng, và cả niềm tin.

Bài viết sử dụng số liệu từ: Batdongsan.com.vn, Asia Property Awards, UN-Habitat, Savills, Global Property Guide, Avison Young Việt Nam và VietnamNews.