Nghe qua có vẻ “khủng”, nhưng thực chất, đây là một bước đi nhằm đưa chính sách thuế về đúng bản chất: người có lời mới phải nộp thuế cao, người lời ít hoặc lỗ sẽ chịu mức thấp hơn, thậm chí không phải nộp. Cách tiếp cận này về nguyên tắc là công bằng hơn so với việc "cào bằng" 2% trên mọi giao dịch như hiện tại bất kể lỗ hay lãi.

Mục tiêu: Không chỉ là thu thuế, mà còn là dập “sóng”

Theo Bộ Tài chính, mục tiêu chính của đề xuất này không chỉ để tăng nguồn thu mà còn nhằm hạn chế đầu cơ, lướt sóng, vốn đã đẩy giá nhà đất leo thang không kiểm soát trong nhiều năm qua. Khi thuế gắn với lợi nhuận thực tế hoặc thời gian nắm giữ, những người “lướt nhanh” sẽ bị đánh thuế cao, trong khi người mua ở thực, hoặc đầu tư dài hạn sẽ được hưởng lợi.

Hai phương án cụ thể đang được đưa ra để lấy ý kiến:

Phương án 1 – Tính thuế theo lãi ròng:

Thuế thu nhập cá nhân = 20% × (Giá bán – Giá mua – Chi phí liên quan như sửa chữa, môi giới, công chứng, thuế phí trước đó…). Nếu không có lãi, người bán sẽ không phải nộp thuế.

Phương án 2 – Tính thuế theo thời gian nắm giữ bất động sản:

- Dưới 2 năm: thuế 10%;

- Từ 2 đến 5 năm: 6%;

- Từ 5 đến 10 năm: 4%;

- Trên 10 năm: chỉ còn 2%.

Cả hai phương án đều hướng đến một điểm chung: khuyến khích nắm giữ lâu dài, hạn chế lướt sóng  điều mà các thị trường phát triển như Singapore, Úc, Nhật Bản đã áp dụng từ lâu để giữ ổn định thị trường nhà ở.

Ai được lợi?

Nếu xét về mặt lợi ích, người có giao dịch rõ ràng, minh bạch đặc biệt là những người mua để ở hoặc đầu tư dài hạn chính là nhóm được hưởng lợi. Những người lời ít hoặc thậm chí bị lỗ khi bán sẽ không còn chịu mức thuế “cào bằng” như hiện nay, điều này tạo cảm giác công bằng hơn. Trong khi đó, giới đầu cơ, lướt sóng ngắn hạn những người đã góp phần không nhỏ vào cơn sốt giá đất vô lý những năm qua sẽ phải trả giá đắt hơn cho hành vi đầu tư nhanh, bán vội của mình.

Nhưng… còn nhiều nút thắt chưa thể gỡ ngay

Dù mục tiêu và định hướng là đúng, nhưng việc thực thi không hề đơn giản. Hiện nay, hạ tầng dữ liệu bất động sản ở Việt Nam vẫn còn rất yếu. Giao dịch bằng giấy tay, kê khai giá thấp để né thuế, hay việc thiếu kết nối giữa các cơ quan như thuế, công chứng, tài nguyên – môi trường... khiến cho việc xác định giá mua, giá bán và chi phí hợp lệ trở thành một thách thức lớn.

Bộ Tài chính cũng thừa nhận điều này và cho biết, nếu được thông qua, chính sách vẫn cần một lộ trình triển khai phù hợp và một hệ thống công nghệ đủ mạnh để quản lý minh bạch, đồng bộ từ trung ương đến địa phương. Nếu không, chính sách dù có hay đến đâu cũng sẽ chỉ tạo ra một mớ thủ tục phức tạp, dễ bị lợi dụng hoặc “bẻ cong” khi thực thi.

Kỳ vọng vào một cú hích điều tiết thị trường?

Ở góc độ tích cực, đề xuất này nếu đi đến cùng và được áp dụng bài bản có thể trở thành một cú hích điều tiết lại thị trường bất động sản đang quá nghiêng về đầu cơ. Khi chi phí lướt sóng tăng cao, giá nhà có thể sẽ giảm bớt áp lực tăng ảo, nhường chỗ cho nhu cầu ở thực.

Nhưng đồng thời, nếu thiếu chuẩn bị kỹ càng về dữ liệu, hệ thống công nghệ, và cơ chế giám sát minh bạch, chính sách này rất có thể sẽ tạo ra thêm một tầng lớp rối rắm, khiến người dân ngại giao dịch chính thức và càng gia tăng tình trạng “lách thuế”, “bán giấy tay” điều mà chúng ta vẫn đang nỗ lực loại bỏ.

Cuối cùng, câu hỏi còn bỏ ngỏ

Ai sẽ thực sự được lợi? Có thể là người dân nếu chính sách được triển khai minh bạch, có lộ trình rõ ràng, và hạ tầng đủ đáp ứng. Còn nếu không, nó lại có thể trở thành một rào cản vô hình nữa đẩy thị trường vào tình trạng “nửa minh bạch, nửa lén lút” như hiện tại.

Một đề xuất đáng suy ngẫm và càng đáng chờ đợi xem chúng ta sẽ làm đến đâu.