Chúng ta hay bị cái bẫy tâm lý mang tên nhìn con số đoán tương lai". Thấy một căn nhà phố từ 10 tỷ hạ nhiệt xuống còn 8 tỷ, các con giời vội vàng đập tay đôm đốp kết luận: "Ôi rẻ quá, hời quá, mua ngay không thằng khác cướp mất!". Nhưng khoan, "rẻ" là rẻ so với cái gì? So với đỉnh đu đuôi của năm ngoái à? 🤣
Hãy làm một phép tính đơn giản. Lúc trước lãi suất vay chỉ 7%, đi làm tháng kiếm 50 triệu, trả lãi phây phây. Bây giờ lãi suất vọt lên 12%, trong khi kinh tế khó khăn, công ty cắt giảm nhân sự, lương lậu sụt giảm, dòng tiền kinh doanh thì thoi thóp. Lúc này, cái "8 tỷ" kia nó không còn là một tài sản giá rẻ nữa, mà nó là một quả tạ xích thẳng vào chân nhà đầu tư. Vài năm sau, áp lực nợ vay đè nặng, muốn bán tống bán tháo đi để thở nhưng ngó nghiêng xung quanh chẳng thấy bóng ma nào thèm hỏi. Lúc đấy mới thấu cảm giác: Đứng đỉnh mát thì mát thật, nhưng đói!
Những người đầu tư sành sỏi, cáo già trên thị trường không bao giờ xuống tiền chỉ vì thấy cái mác "giảm giá". Họ mua khi xác suất kiếm tiền lớn hơn rủi ro mất tiền, chứ không mua vì lòng thương hại cho một cái bất động sản đang giảm giá.
Về cơ bản, lãi suất cao chưa bao giờ là tín hiệu để đi mua đồ. Lãi suất cao là cái máy hút bụi khổng lồ đang hút sạch dòng tiền ra khỏi nền kinh tế. Doanh nghiệp thì ngộp thở, người mua nhà thì bị siết room tín dụng, còn ông nào lỡ ôm đòn bẩy tài chính thì đang tích cực uống thuốc trợ tim mỗi ngày 🙂
Trong cái môi trường khắc nghiệt đó, thứ rơi rụng đầu tiên không phải là giá đất đâu, mà chính là thanh khoản.
Mà thanh khoản mới chính là "gã đồ tể" thầm lặng giết chết các nhà đầu cơ. Một tài sản giảm giá 20% nghe thì xót thật đấy, nhưng nó vẫn chưa đáng sợ bằng việc ôm một khối tài sản mà suốt 2 năm trời không có một ai thèm ngó ngàng, tài khoản đóng băng, còn lãi ngân hàng thì vẫn ting ting đều đặn mỗi tháng. Lúc đó, bất động sản chính là "bất động đậy".
Lịch sử tài chính đã chứng minh, phần lớn các loại tài sản chẳng bao giờ tạo đáy khi lãi suất đang ở trên đỉnh ngọn cây cả. Chúng chỉ thực sự tạo đáy và hồi sinh khi thị trường bắt đầu ngửi thấy mùi chu kỳ giảm lãi suất, khi dòng tiền bắt đầu rục rịch quay trở lại nền kinh tế.
Thế nên, cái câu khẩu hiệu "lãi suất cao là cơ hội mua BĐS giá rẻ" thực chất chỉ đúng với một nhóm rất nhỏ: những đại gia tiền mặt dồi dào, két sắt chất đầy polymer, hoàn toàn không vay nợ một cắc và có đủ thể lực để gồng lỗ, chịu đựng cảnh thị trường đóng băng trong vài ba năm. Họ mua xong vứt đấy, đi đánh golf, chờ ngày nắng lên.
Còn đối với đa số nhà đầu tư nhỏ lẻ, lao vào thị trường lúc này chỉ vì thấy cái mác "giảm giá" thì chẳng khác nào đang đứng giữa một cơn bão cấp 12, tóc tai dựng ngược, nhà cửa bay tôn, rồi tự an ủi bản thân rằng: "May quá, hôm nay ô tô ngoài showroom đang được giảm giá 10%!". Xe giảm giá thì liên quan gì đến mạng sống của ông lúc này?
Cốt lõi của cuộc chơi này là gì? Giá rẻ không tạo ra lợi nhuận. Chỉ có dòng tiền mới tạo ra lợi nhuận. Khi dòng tiền lớn còn chưa quay lại, thì cái gọi là "giá rẻ" mà các chuyên gia hay vẽ ra, đôi khi chỉ là một cái bẫy chuột được phết thêm chút bơ cho thơm mà thôi. Tỉnh táo lên các đồng chí, tiền trong túi mình mới là tiền thật, còn đất trên giấy mà thiếu thanh khoản thì cũng chỉ là sỏi đá mà thôi!