Nhưng đứng ở góc độ một người làm nghề, quan sát thị trường cho thuê và bđs dòng tiền nhiều năm nay, tôi lại thấy những lo ngại đó có phần hơi cường điệu.
Câu hỏi đầu tiên mà tôi và nhiều anh em làm bđs dòng tiền đặt ra là: Liệu xóm trọ dân sinh có bị "khai tử"? Câu trả lời thành thật của tôi là: Có ảnh hưởng, nhưng cục diện không tệ đến mức trắng tay. Tôi nghĩ chúng ta cần nhìn vào thực tế rằng quy mô để Nhà nước triển khai các dự án dùng ngân sách sẽ mất vài năm, thậm chí cả thập kỷ, chứ không thể một sớm một chiều thay thế được hàng triệu phòng trọ hiện hữu. Hơn nữa, dòng sản phẩm này chủ yếu nhắm thẳng vào đối tượng công nhân trong các khu công nghiệp (KCN), chứ không bao trọn toàn bộ thị trường.
Nhưng có một phân khúc mà tôi chắc chắn sẽ phải gánh chịu áp lực cực kỳ khủng khiếp: Những khu nhà trọ tự phát, xuống cấp, "ổ chuột" quanh các KCN.
Tôi từng đi qua, đi xem nhiều dãy trọ công nhân, thú thật là thấy xót xa. Những căn phòng ẩm thấp, rộng chưa đầy 10-12m², nóng như lò thiêu vào mùa hè và an ninh thì lỏng lẻo, nhưng chủ nhà vẫn thản nhiên tăng giá mỗi năm vì công nhân không có sự lựa chọn.
Một khi dòng vốn ngân sách đổ vào, tạo ra những khu nhà ở tập trung sạch sẽ, an toàn, có ban quản lý và giá thuê hợp lý, thì những góc tối trọ nghèo kia chắc chắn sẽ bị đào thải. Đó là quy luật tất yếu. Còn đối với những chủ nhà trọ, CHDV vận hành bài bản, vị trí đẹp, linh hoạt thì họ vẫn sống khỏe. Công nhân họ cần sự cơ động, nay làm công ty này, mai chuyển xưởng khác, không phải ai cũng thích sự ràng buộc trong một khu nhà ở tập trung của Nhà nước.
Nhiều người lập luận rằng: Nhà nước đang muốn thay đổi tư duy từ "phải sở hữu nhà" sang "có chỗ ở phù hợp", vậy thì phân khúc căn hộ trung cấp, bình dân coi như mất khách. Góc nhìn của tôi lại khác. Thuê nhà và mua nhà là hai nhu cầu ở hai tầng tâm lý hoàn toàn khác biệt.
Chính sách này có thể làm chậm lại một phần nhu cầu mua nhà của nhóm công nhân thu nhập thấp, giúp họ bớt áp lực "cày cuốc" để mua bằng được mảnh đất cắm dùi khi chưa đủ lực. Nhưng với người Việt, ngôi nhà không chỉ là chỗ chui ra chui vào, nó là tài sản tích lũy, là cái gốc để "an cư lạc nghiệp". Khi thu nhập ổn định và tích lũy đủ, người ta vẫn sẽ tìm mua một căn hộ cho riêng mình.
Chưa kể, nguồn cung căn hộ giá vừa túi tiền tại Hà Nội và TP.HCM đã rơi vào tình trạng "tuyệt chủng" hoặc thiếu hụt trầm trọng nhiều năm nay. Nguồn cầu tích lũy quá lớn, nên bảo phân khúc này bị ảnh hưởng lớn vì một chính sách cho thuê thì tôi thấy hơi xa vời.
Thay vì nhìn nhận đây là một tin tức tiêu cực mang tính "bóp nghẹt" bđs tư nhân, tôi lại thấy một tín hiệu rất văn minh. Nhà nước đang bắt đầu xem nhà ở cho thuê là một phân khúc chiến lược dài hạn, tương tự như cách Singapore hay các nước phát triển đã làm.
Cái đích đến cuối cùng của chính sách này, theo tôi, không phải là để kéo dìm giá nhà đất xuống, mà là để chuẩn hóa thị trường.
Nó là một cú hích, buộc các chủ nhà trọ tư nhân phải tự nhìn lại mình, phải nâng cấp sản phẩm, sửa sang phòng ốc, đảm bảo phòng cháy chữa cháy và an ninh nếu không muốn bị khách hàng quay lưng. Nghĩ một cách tích cực, khi chất lượng sống của người lao động được nâng cao, thị trường được thanh lọc bớt những sản phẩm rác, thì đó mới là một thị trường bđs bền vững.
Kết luận lại từ trải nghiệm của tôi: Mọi lời đồn đoán về sự sụp đổ của nhà trọ dân sinh hay căn hộ bình dân lúc này đều là quá sớm và có phần cường điệu. Áp lực chỉ thực sự đè nặng lên những sản phẩm chất lượng kém. Còn với những nhà đầu tư có tư duy dài hạn, làm ăn bài bản, đây lại là cơ hội để họ nhìn ra tiêu chuẩn mới của thị trường và tự nâng cấp mình trước khi sóng lớn ập đến.