Nếu nhìn lại giai đoạn 2020–2023, câu chuyện thực ra khá rõ ràng. Nguồn cung căn hộ sụt giảm mạnh, từ hơn 37.000 căn năm 2019 xuống chỉ còn hơn 10.000 căn năm 2023. Một cú rơi gần như “mất hút” trên thị trường, mà nguyên nhân thì không thiếu: từ Covid, khủng hoảng bất động sản, cho đến những nút thắt pháp lý kéo dài khiến dự án không ra được hàng.
Trong khi đó, lãi suất tiết kiệm có lúc chỉ quanh 4–5%/năm, gửi ngân hàng thì cảm giác tiền đứng yên mà giá nhà vẫn chạy. Dòng tiền bắt đầu dịch chuyển, và chung cư, với tâm lý “dễ tiếp cận hơn đất” trở thành điểm đến quen thuộc. Kết quả là một kịch bản kinh điển của thị trường: cung co lại, cầu dồn lên, giá tăng mạnh từ khoảng 50 triệu lên sát 90 triệu/m² trong vài năm. Không có gì bất thường, chỉ là đúng quy luật.
Nhưng vấn đề là thị trường không đứng yên ở quá khứ.
Nhìn sang giai đoạn phía trước, đặc biệt từ 2027 đến 2030, bức tranh bắt đầu đổi màu. Theo kế hoạch phát triển nhà ở, nguồn cung dự kiến tăng rất mạnh, lên khoảng 140.000 căn vào năm 2028, 180.000 căn năm 2029 và chạm mốc 200.000 căn vào năm 2030. Nếu so với đáy năm 2023 thì đây không còn là “phục hồi” nữa, mà gần như là một pha… bơm hàng quy mô lớn.
Và lúc này, câu hỏi không còn là có hàng để mua không, mà là: liệu thị trường có hấp thụ nổi không?
Bởi vì cầu thực, tức là nhu cầu ở thật không phải muốn tăng bao nhiêu cũng được. Thu nhập của người dân không nhảy vọt theo số lượng căn hộ, trong khi giá đã bị đẩy lên một mặt bằng khá cao trong giai đoạn trước. Nếu cung tăng nhanh hơn cầu, áp lực sẽ không nằm ở giá bán ngay lập tức, mà sẽ xuất hiện rõ nhất ở hiệu suất khai thác, đặc biệt là cho thuê.
Chưa kể một đối thủ đang đi lên khá âm thầm nhưng lại ảnh hưởng trực tiếp: phân khúc căn hộ dịch vụ. Khi nguồn cung loại hình này tăng lên, người đi thuê có thêm lựa chọn, và căn hộ mua để cho thuê sẽ phải cạnh tranh nhiều hơn, từ giá thuê cho đến chất lượng vận hành. Lợi suất vì thế khó giữ được như kỳ vọng ban đầu.
Đến đây thì bài toán bắt đầu rõ: giá đã tăng một nhịp dài nhờ thiếu cung, nhưng giai đoạn tới lại đối mặt với nguy cơ dư cung cục bộ. Điều đó không có nghĩa thị trường sẽ “gãy”, nhưng cũng không còn là sân chơi dễ thắng như vài năm trước.
Vì vậy, nếu mua để ở, câu chuyện vẫn rất đơn giản: cần thì mua, miễn phù hợp tài chính và nhu cầu. Nhưng nếu mua với mục tiêu đầu tư, đặc biệt là kỳ vọng tăng giá tiếp hoặc cho thuê tốt, thì nên nhìn kỹ hơn một chút, vì lợi thế không còn nghiêng hẳn về phía người mua nữa.