Tôi chỉ cười bảo: Đáy hay đỉnh, thực ra là câu chuyện của quá khứ. Phải đi qua nó rồi, ngoảnh đầu nhìn lại ta mới biết đâu là đáy. Còn ngay tại thời điểm này, nếu các bác đang ôm một cục tiền mặt và sốt ruột muốn đi săn tài sản, thì thay vì cố làm thầy bói đoán mò đáy thị trường, hãy tự tát tỉnh mình bằng một câu hỏi thực tế hơn nhiều: Tài sản mình định mua có đủ "sạch" và "khỏe" để đi qua giông bão không?

Sự thật là quyền chủ động đang nằm trong tay những người cầm tiền mặt. Nhưng cầm tiền trong tay mà tâm lý bất an, lao vào thị trường như một con thiêu thân vì sợ "lỡ mất cơ hội" thì rất dễ biến tiền mặt thành... tiền đứng im một chỗ.

Trước khi đặt bút ký cọc, tôi khuyên các bác hãy nghiêm túc tự chấm điểm tài sản đó qua 7 câu hỏi "sống còn" này. Cứ thẳng thắn với nhau, không có văn mẫu hay bánh vẽ gì ở đây cả.

1. Pháp lý: Đừng để "chiết khấu khủng" làm mờ mắt

Lúc thị trường khó khăn, các chủ đầu tư sẽ tung ra đủ chiêu trò: chiết khấu 20 - 30%, cam kết lợi nhuận trên trời, quà tặng ngập tràn. Nghe thì thèm thật đấy. Nhưng nguyên tắc bất di bất dịch của tôi: Pháp lý mập mờ thì chiết khấu 50% cũng lắc đầu. Đất phải sạch 100%, dự án phải đủ điều kiện ký Hợp đồng mua bán (HĐMB) rõ ràng. Mua một tài sản chưa đủ giấy tờ giống như việc các bác đi trên một chiếc thuyền thủng mà hy vọng trời không mưa. Khi luật đất đai mới ngày càng siết chặt, "pháp lý sạch" chính là cái khiên bảo vệ tài sản của các bác tốt nhất.

2. Vị trí "vị nhân sinh": Có ai thèm về ở không?

Nhiều bác thích mua đất vùng ven, những khu đô thị "ma" phân lô bán nền giữa cánh đồng với kỳ vọng 5 năm nữa mở đường thì x3, x5. Thôi, tỉnh ngủ đi các bác! Thời của bánh vẽ quy hoạch xa xôi qua rồi. Bây giờ, vị trí phải gắn liền với nhu cầu ở thật. Nó có nằm cạnh trục hạ tầng huyết mạch không? Có gần các siêu nút giao, tuyến Metro hay khu công nghiệp, trường học lớn không? Nơi nào có người thèm đến ở, nơi đó bất động sản mới có sức sống và tăng giá bền vững.

3. Giá chốt: Hãy tắt màn hình máy tính và bước ra đường

Đừng bao giờ tin vào giá chào bán trên mấy hội nhóm Facebook hay các trang rao vặt. Đó là giá của sự kỳ vọng, đôi khi là giá ảo do cò đất tự thổi lên với nhau. Muốn biết giá trị thật, hãy nhìn vào giá giao dịch thực tế của những căn vừa chốt thành công trong khu vực đó trong vòng 1 - 2 tháng qua. Phải đi thực địa, hỏi han hàng xóm, văn phòng công chứng. Tiền của mình là tiền thật, thì giá mua cũng phải là giá thật.

4. Dòng tiền khai thác: Bài toán "sống sót" qua ngày

Một tài sản khôn ngoan là tài sản biết "tự nuôi thân" hoặc ít nhất không làm chủ nhân của nó nghẹt thở.

Nếu mua để cho thuê: Tỷ suất dòng tiền đạt bao nhiêu phần trăm một năm? Có đủ bù đắp lạm phát không?

Nếu mua để ở bằng đòn bẩy: Khoản trả gốc và lãi hàng tháng có ăn lạm vào quá 50% thu nhập cố định của gia đình không? Nếu câu trả lời là "Có", các bác đang tự đeo một cái gông vào cổ mình rồi đấy.

5. Thanh khoản: Ngày mai cần tiền, bán cho ai?

Lúc mua thì dễ, lúc bán mới biết ai là người khóc. Trước khi xuống tiền, hãy làm một cuộc khảo sát nhỏ: Nếu chẳng may 6 tháng hay 1 năm nữa gia đình có việc gấp cần tiền mặt, ai sẽ là người sẵn sàng mua lại cái tài sản này của mình? Nó có thuộc phân khúc dễ tiếp cận với số đông không? Tài sản thanh khoản kém giống như cục vàng rơi xuống đáy giếng, nhìn thấy giá trị đấy nhưng không ăn được.

6. Chất lượng vận hành: "Mua cái nhà, mua cả không gian sống"

Một căn hộ hay một khu biệt thự có đẹp đến mấy mà ban quản lý lôm côm, rác rưởi ngập ngụa, hệ thống phòng cháy chữa cháy hỏng hóc thì giá trị cũng tụt dốc không phanh. Uy tín của chủ đầu tư và thương hiệu của ban quản lý (nhất là các đơn vị chuẩn quốc tế) chính là thứ giữ cho tài sản của các bác không bị "lão hóa" theo thời gian. Cư dân có ở hạnh phúc thì tài sản mới tăng giá.

7. Đòn bẩy: Tuyệt đối không "tất tay"

Tôi biết nhiều bác đang có sẵn 7 phần tiền mặt, định vay nốt 3 phần còn lại để gom một tài sản lớn vì nghĩ "thị trường sắp hồi phục thần tốc rồi, mua nhanh kẻo lỡ". Đây là cái bẫy tâm lý cực kỳ nguy hiểm. Thị trường bất động sản như một cỗ xe tăng lớn, muốn quay đầu cần có thời gian, không thể dựng đứng như đồ thị hình sin được. Tuyệt đối không tất tay, luôn giữ lại một khoản dự phòng gọi là "tiền mặt hộ thân".

Lời kết

Trong cuộc chơi bất động sản, sai lầm lớn nhất không phải là việc các bác kiên nhẫn chờ đợi thêm vài ba tháng để tìm được một căn nhà thực sự ưng ý. Sai lầm lớn nhất là xuống tiền mua một tài sản mình chưa hiểu rõ, bằng một khoản tiền mình không đủ sức để giữ.

Khi các bác đang cầm tiền mặt lúc này, các bác đang là "vua". Các bác có quyền kén cá chọn canh, có quyền ép giá, có quyền đòi hỏi pháp lý chuẩn chỉnh. Vậy thì tại sao phải vội vàng?

Giả sử là các bác, với dòng tiền mặt đang sẵn có trong tay, các bác sẽ chọn "bốc" ngay một tài sản phân khúc cao cấp, pháp lý sạch 100% để kê cao gối ngủ, hay quyết định tiếp tục ung dung ngồi trà đá ngắm thị trường điều chỉnh thêm? Chia sẻ góc nhìn với tôi nhé!