Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đang được Bộ Tư pháp thẩm định, dự kiến trình Quốc hội tháng 10/2026.
Điểm gây chú ý nhất: quyền sở hữu căn hộ chung cư sẽ chấm dứt khi tòa nhà hết thời hạn sử dụng hoặc hỏng nặng phải phá dỡ. Nhà đến hạn thì kiểm định, còn tốt thì cho dùng tiếp, không đạt thì đập. Đập rồi, cư dân hoặc góp tiền xây lại theo diện tích của mình, hoặc giao đất cho Nhà nước và nhận tiền đền phần đất chung.
Ba năm trước, đề xuất này từng bị phản ứng dữ dội đến mức phải tạm rút lui, giờ lại tái xuất giang hồ khiến hội những người ôm mộng mua nhà đứng ngồi không yên. Đứng dưới góc độ người mua, ai mà chẳng xót ruột: Bỏ ra tiền tỷ, cày cuốc bạc mặt mới rước được căn hộ, tự dưng một ngày đẹp trời luật bảo "hết hạn", tài sản bốc hơi thì ai mà chịu thấu? 💸
Thế nhưng, nếu tạm gác lại nỗi lòng của chiếc ví và thử đứng từ góc nhìn của những nhà quy hoạch thành phố cho 50 năm tới, chúng ta sẽ thấy một thực tế dở khóc dở cười khác. Hãy thử tưởng tượng đô thị như một khu vườn lớn và mỗi tòa nhà là một cái cây. Cây xanh tốt vài chục năm rồi cũng phải đến lúc già cỗi, mục ruỗng. Muốn vườn phát triển bền vững thì bắt buộc phải đốn cây già để trồng cây mới. 🌳
Ấy thế mà cái khó ở nước mình hiện tại lại nằm ở chỗ: Cây đã già nhưng luật chưa cho... đốn!
🏚️ Cảnh ngộ tréo ngoe của chung cư cũ: Nếu như nhà phố là "một cây một chủ", hỏng hóc thì chủ tự đập tự xây, thì chung cư lại là câu chuyện "một cái cây nhưng ba trăm ông cùng đứng tên". Theo luật hiện hành, muốn đập đi xây lại phải được sự đồng ý của cả ba trăm hộ. Chỉ cần vài hộ không chịu dọn đi là tòa nhà dù nứt toác, xuống cấp nghiêm trọng vẫn phải trơ gan cùng tuế nguyệt. Hệ quả là Hà Nội có hơn 1.500 khu tập thể cũ, Sài Gòn có gần 500 chung cư trước năm 75 cứ nằm "bất động" suốt hai chục năm qua, dù toàn tọa lạc ở những vị trí đất kim cương đẹp nhất thành phố.
📈 Bài toán "bom nổ chậm" trong tương lai: Những khu tập thể 5 tầng ngày xưa đã khó giải quyết như vậy, thử nghĩ xem vài chục năm nữa, hàng nghìn tòa chung cư cao tầng hiện đại đồng loạt "về già" cùng một lúc thì sao? Lúc đó, số lượng người đứng tên sở hữu sẽ tăng lên gấp trăm lần. Nếu không đặt ra luật chơi rõ ràng từ bây giờ, bài toán quy hoạch đô thị tương lai chắc chắn sẽ lâm vào ngõ cụt không lối thoát.
Thực ra, nhìn ra thế giới, việc khống chế thời hạn sở hữu chung cư không phải điều gì quá mới mẻ. Trung Quốc đã đi trước chúng ta từ năm 1990 với quy định căn hộ chỉ có thời hạn 70 năm.
Nhưng tại sao thị trường của họ vẫn chạy băng băng, mua bán sang tay rầm rộ và dân họ không bị mất ngủ vì con số 70 năm đó?
🔑 Luật chơi rõ ràng, minh bạch: Người mua bên họ chấp nhận luật chơi ngay từ ngày ký hợp đồng vì luật đã trả lời sẵn câu hỏi quan trọng nhất: Hết hạn thì hệ thống tự động gia hạn, không cần phải làm đơn từ phức tạp.
📐 Vế còn mờ trong dự thảo của chúng ta: Đây chính là điểm mà dự thảo của nước mình hiện tại còn thiếu. Đặt ra luật chơi là đúng, nhưng phần đền bù "theo phần đất chung" thì vẫn còn quá mờ nhạt. Thử làm phép tính vui: Một tòa nhà 30 tầng có 300 căn nằm trên mảnh đất 3.000 mét vuông, chia ra mỗi nhà được chừng chục mét. Người ta bỏ ra 5 tỷ mua chung cư, đến ngày đập đi mà chỉ được đền bù giá trị của chục mét vuông đất chia ba thì ai mà cam lòng dọn đi cho nổi!
Nói đi cũng phải nói lại, những ai đang sở hữu chung cư ở thời điểm này thì chưa cần phải vội vã bán tháo làm gì cho lỗ vốn. Đây mới chỉ là dự thảo đang được thẩm định và thông thường luật sẽ chỉ áp dụng cho những dự án cấp phép sau khi luật có hiệu lực, còn nhà đã có sổ vẫn giữ nguyên quyền sở hữu lâu dài. 🎯
Thiết nghĩ, một quy định như thế này đáng ra nên xuất hiện từ hai chục năm trước để thành phố không bị già hóa. Tuy nhiên, để chính sách thực sự đi vào cuộc sống chứ không phải "mang con bỏ chợ", các nhà làm luật cần phải làm nốt vế còn lại: Ghi rõ bằng những con số cụ thể xem hết hạn thì dân còn lại gì và được đền bù ra sao. Người dân luôn sẵn sàng hợp tác, miễn là họ được biết trước mọi thứ một cách minh bạch chứ không phải vừa ở nhà mình vừa chơi trò đoán mò! 🎉