Thế nhưng, khoan vội mở tiệc ăn mừng, chúng ta cần phải kéo nhau về thực tại để làm một phép tính thực tế. Đất sạch có rồi đấy, nhưng lấy ai xây? Nhìn vào danh sách đăng ký tại TP.HCM thì mới chỉ vỏn vẹn có 13 doanh nghiệp và đơn vị nhà nước xung phong nhận nhiệm vụ phát triển hơn 99.000 căn nhà cho thuê. Con số 13 này quá ít ỏi và cô đơn so với hàng nghìn doanh nghiệp địa ốc ngoài kia. Tại sao một miếng bánh tiềm năng, "đánh trúng" nhu cầu cốt lõi của xã hội như vậy mà các "shark" bất động sản lại ngoảnh mặt làm ngơ? Câu trả lời nằm ở một nút thắt "kinh điển": DÒNG VỐN.
🤷♀️ Bài toán "Thả gà ra đuổi" và cơn ác mộng thu tiền lẻ
Hãy cùng hóa thân thành một chủ doanh nghiệp địa ốc để hiểu thấu nỗi đau của họ. Giả sử bạn ôm một dự án nhà ở cho thuê tầm 1.000 căn. Việc đầu tiên là bạn phải đổ vào đó cả nghìn tỷ đồng tiền tươi thóc thật.
Sau khi xuống tiền, bạn sẽ bước vào cuộc hành trình "hành chính là chính":
👉 Chờ đợi mòn mỏi: Riêng khâu thủ tục pháp lý, phê duyệt và xây dựng đã ngốn mất khoảng 6 đến 7 năm trời. Trong ngần ấy năm, tiền nằm chết một chỗ, không sinh ra một đồng cắt nào.
😮💨 Điệp khúc thu tiền lẻ: Xây xong rồi, bạn bắt đầu hí hửng đi thu tiền. Nhưng ngặt nỗi, đây là nhà cho thuê cho người thu nhập thấp, bạn chỉ có thể thu vài ba triệu bạc mỗi tháng trên một đầu căn hộ. Để thu hồi lại cái "vài nghìn tỷ" ban đầu, bạn phải kiên nhẫn ngồi thu tiền lẻ liên tục từ 15 đến 20 năm nữa!
Nói một cách hài hước, đây chẳng khác nào việc bạn bỏ ra một cục tiền cục để đổi lấy cơ hội đi nhặt tiền cắc trong suốt hai thập kỷ.
‼️ Nghịch lý lãi suất: Thu không đủ trả tiền lãi vay!
Đỉnh điểm của tấn bi kịch kinh doanh này xuất hiện khi bạn nhìn vào hóa đơn tiền lãi của ngân hàng. Hiện tại, lãi suất vay ngân hàng cứ "đè đều" ở mức kinh hoàng: 10 - 13%/năm.
Hãy làm một phép tính nhẩm: Bạn vay 1.000 tỷ, mỗi năm riêng tiền lãi bạn phải trả từ 100 đến 130 tỷ đồng. Trong khi đó, 1.000 căn hộ cho thuê với giá 3 triệu/tháng thì một năm bạn chỉ thu về tối đa 36 tỷ đồng (đấy là với điều kiện phòng lúc nào cũng kín khách và không ai bùng tiền). 36 tỷ tiền thu về làm sao gánh nổi 130 tỷ tiền lãi vay? Doanh nghiệp nào dám liều mình nhảy vào cái "hố đen tài chính" này thì quả là có tinh thần dũng cảm phi thường!
Tìm đâu lối thoát cho "chiếc bánh vẽ"?🫣
Rõ ràng, nếu cứ giữ nguyên cơ chế cũ, mục tiêu nhà ở cho thuê sẽ mãi chỉ là chiếc bánh vẽ nằm long lanh trên giấy. Phát triển nhà ở cho thuê cũng có cái "eo hẹp" y hệt như nhà ở xã hội: Các nút thắt lớn luôn xếp theo thứ tự: Thủ tục hành chính ~ Nguồn vốn ~ rồi mới đến Quỹ đất. Đất sạch mới chỉ là điều kiện cần thôi, điều kiện đủ là phải có dòng vốn dài hạn với lãi suất "ngon bổ rẻ", tầm 4 - 5%/năm thì doanh nghiệp mới có động lực để làm.
Đã đến lúc chúng ta cần một gói tín dụng riêng biệt, một cơ chế "giải cứu" đặc thù để kích hoạt phân khúc này. Khi và chỉ khi bài toán vốn vay được tháo gỡ, doanh nghiệp mới có thể vui vẻ xuống tiền, và người trẻ chúng ta mới có cơ hội đường hoàng sở hữu một căn hộ thuê xịn mịn mà không lo bị chủ trọ đuổi khéo mỗi mùa tăng giá.